武汉华公馆楼盘房地产销售规划预案Word文档下载推荐.docx

1、一、 宏观形势分析武汉市场总体特征 武汉市2008年需求量约1300万平方米，而供应量不超过1100万平方米，年度供求比在1:1.18左右，连续供不应求局面。 武汉市成交结构发生变化，小房型趋于紧凑，大房型趋向舒适，改善性需求明显，投资投机现象并不严峻。 武汉市环线结构日益明显，二环内与二环外价差逐渐增大，都市房地产市场日益成熟。 武汉市11-12月份，受义和巷地块高价成交，及武汉天地、万科金色家园等项目开盘刺激，市中心项目的价格将接着上涨，但受供应量不足以及927新政的阻碍，成交量将呈现持续缩减的趋势。持续的供不应求08年311月份，整个武汉商品房市场供求关系持续表现为供不应求态势。927新

2、政后，10月供求比1：1.15为下半年最低。11月份受捂盘等因素阻碍，供应量出现萎缩，供求比攀升至1：1.48 。从长远进展看，武汉房地产市场需求依旧存在，市场进展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的差不多面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济进展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场通过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构差不多合理

3、、住房价格差不多稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济进展和社会稳定作出了积极贡献。2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8。2008年，受国际金融危机的阻碍，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较

4、大的问题与考验。2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4。自2009年以来，在经济刺激政策等多种因素的阻碍下，我国房地产市场提早结束调整而急剧升温，出项了投资和价格回升，成交量大幅增加，资金来源充裕等新情况，新变化。从进展趋势看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升，居民收入增加，流淌性充

5、裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资接着保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。1. 投资增长：逐季加快，回升势头好于预期，09年全年增速在20左右，远远好于预期。2. 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增，进入2009年随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现近年来所没有过的“井喷式”行情，前三季全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8.3. 价格上涨：同比涨幅由负转正，同比连续七个月正增长。4. 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹，前三季同比增长15.4.就武汉市来讲，武汉市的房地产市场由以下进展趋势：1.由于武汉市经济良好的进展态势人口红利

6、的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素，武汉市的房地产市场会接着保持姿态有着良好的进展趋势。2.因为武汉市政府的规划布局，武汉市的楼市进展的区域带动性凸显，各中心城区相互带动，不止市中心城区，近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动，“回归郊区”的呼声也越演越烈，住房向郊区进展是武汉市房地产进展的必定趋势。3.政府保障工作更加到位，着力解决房地产供应结构问题，因为住房结构层次不多，且经济适用房的供应不充足，使得政府会加大监管及投资力度，武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显，而长期处于经济适用房与廉租房，经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决，以后几年

7、能够通过经济适用房出租，限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化，经济适用房的比例大幅度增加，起到解决中的收入人群住房的重要途径之一，而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬种走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全，房地产市场将更加繁荣。今年1-11月，全国各地成交量火热，60%都市成交量达到2008年全年的两倍以上，70%都市成交量超过2007年全年水平。武汉市场的风险相对较小，市场潜力专门大。2007年、2008年，武汉处于供大于求，而到2009年供求比是1：1.6，供不应求。目前，武汉的房价均价在6000多元/平方米，市场以刚性需求为主，80平方米-100平方米户

8、型是市场消费主力。二、 消费者分析继08年的大推盘，多热区后，09年武汉市的聚拢区域仍然停留在江南，从搜房网百盘数据来看，武昌片的新开楼盘，加推老盘个数超出了50个，占据了武汉整体推盘约1/2.以一般住房为主体的房地产项目将大规模供应量，高层，小高层的建筑形态，80150平米户型产品提供给了购房者。 近几年，随着生活水平的提高和住房制度改革的进一步深化，武汉市居民的住房条件得到明显改善，为详尽了解我市城区居民现有住房面积、房型结构、构造、新旧程度及中意程度等现实状况，掌握居民购房需求规模、结构、水平及有关要求，在房交会召开之际，特不展开了此次住房需求调查。 通过调查，差不多掌握了武汉市不同年龄

9、、不同文化程度、不同职业、不同收入等家庭的购房需求情况，比较准确地掌握了武汉市区居民今后一段时期的购房意向和目的，购房类型、结构、居住要求，能够承受的住房价格、状况和付款方式等资料。 依照400位调查者的个人情况、对住房的需求情况等调查的结果，进行统计分析，具体情况如下： （一）.武汉的住房需求要紧来源 1、 住房升级换代，二次购房者。此部分需求要紧为中、高档需求。随着房地产市场产品的不断进展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。 2、 因拆迁而来的被动购房者。由于今年武汉市老

10、城区拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积存，其购买力较稳定、较强。 3. 新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的都市就业而有专门强的购房需求。同时需要工作较稳定，对以后有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。但其购买力一般，需长期贷款。房贷利率政策的阻碍对这部分人阻碍会较大。（二）居民住房需求情况居住环境急需改善从住房需求缘故调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在以后五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%

11、，有8%买房是为了投资，6%因为其他缘故。. （三）.中小户型是市场需求主流 在调查中，80%以上的人情愿购置80120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在以后五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，

12、一室一厅占7.24% 地理位置是消费者购房的首要选择 从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些中心城区的人占绝大多数，分不占19.35%，18.43%和14.38%。讲明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的有用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。只是这些中心城区的房价普遍较高，较难承受。 住房消费观念:抵押贷款占主导地位 从调查结果来看，抵押贷款买房占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%，那个数据充分讲明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱

13、了“量入而出”的传统消费模式。 价格因素 住房价格也是居民购房时要紧的考虑因素。住房制度改革多年来，武汉市区差不多初步形成以新建的商品房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，差不多满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。本次调查显示，在以后五年打算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比例较高，在400位有购房意向的消费者中，48.97%的家庭考虑购买商品房，31.69%的打算申请购买经济适用房，12.89%的希望购买二手房，6.45%的打算临时采纳租房。其要紧缘故是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，只是房价也相对较高。经济适用房由于

14、其较低的价格，中低收入时期的人群都能够承受，也受到人们欢迎。而一些大学刚毕业的学生，则是租房的主力群体。住房价格是居民购买住房考虑的重要因素，调查中，大希望单位房价在4000元以下的家庭所占比例就达到了15.24%，而能承受单位房价在6000元以上的家庭所占比例仅为31.73%，能承受单位房价在4000-6000元的家庭所占比例为53.03%。三、 光谷房产市场分析光谷区域竞争楼盘调查与统计分析 占地50平方公里、2000年才开始正式建设的“武汉中国光谷”，地处武汉市东南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间。蓝天碧水、青山绿野之中，不仅自然环境独特优美，而且

15、依旧目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外闻名的18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士和20多万名各类专业科技人员，人文资源极为丰富。2007年，关于光谷来讲可谓是进入一个跳跃式的进展时期。自富士康动工的消息传出以后，便利好不断首先是光谷步行街的火爆销售、继而家乐福、大洋百货、天河环艺成功签约、世界500强企业美国EDS正式入驻、武钢高新产业园行将开建大概在一瞬间，光谷成为了全城睹目的焦点，产业的核聚效应，带动光谷进入了全盛时代。一时刻，商业、工业、房地产业等相互促进，形成良性互动格局，纷创佳绩。房以市为贵，面对光谷的这种全盛时代，区域房地产市场也一路看涨。2009年，光谷楼市全面繁盛。不仅推盘量再创新高，而且区域覆盖范围逐步扩张，由珞瑜路向关山路、民院路及以东方向进展。充分讲明市场的需求依旧存在的，同时市场需求还比较旺盛。以下是都市之光楼盘与周边，同价位楼盘的对比。光谷部分在售楼盘一览表名称楼盘位置价格（元/平方米）建筑类型总套数建筑面积