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1、（一）狭义的土地发展权狭义的土地发展权，主张它是土地所有权人将自己拥有的土地变更用途或在土地上兴建建筑改良物（包括建筑物与工事）而获利的权利。沈守愚（1998）1较早从法学的角度将农地发展权界定为“将农地变更为非农用地的变更利用权”。王小映（2003）则认为，土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用的权利；黄祖辉等（2002）3深入分析了农村集体土地转为城市国有土地对农村土地发展权的侵害及其补偿问题；杨明洪等（2002，2003）4，5分析了中国农民集体所有土地发展权从法律和事实上受到压抑以及农民进行抗争的情况。杜业明（2004）6认为，土地发展权是指某组织或个人变更土地用途而获得额外收

2、益的权利。而农村土地发展权是特指农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利。周建春（2007）认为，农地发展权又称土地发展权或土地开发权，是指将农地改为最佳利用方向的权利，也可狭义地定义为农（耕）地改为建设用地的权利。 721北京林业大学本科论文（设计）文献综述（二）广义的土地发展权广义的土地发展权涉及土地利用和再开发的用途转变和利用强度的提高而获利的权利。胡兰玲（2002）8认为，土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利，即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途之权，可将其分为两类：空间（高空，地下）建筑权（Spac，Udrgroud Buildig

3、acy）和土地开发权（Lad-xploiigRig）。季禾禾等（2005）认为，土地发展权的客体涉及地下、地上、地面上空的开发和利用。万磊（2005）109认为，土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式而进行再开发的权利。即突破原有的土地利用形式，在空间维度上向纵深方向发展，在使用上变更土地用途之权。侯华丽等（2005）11认为，土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利，应包括：农地变更为非农用地的发展权即农地发展权；未利用土地变更为农用地或建设用地的发展权；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权；在建设用地上进行建设的发展权。范辉等（2005）12从土地用途转变和集约度提高

4、两方面，把土地发展权分为农地发展权、建设用地发展权和未利用土地发展权，农地发展权仅指土地用途由农用地转为建设用地时的权利上升，主要包括国家通过征地将农用地转为建设用地和农用地依法被转为农村集体建设用地。王万茂等（2006）13认为，土地发展权是指土地变更用途使用和对土地原有集约度的改变之权，包括：农地发展权，市地发展权。而农地发展权指土地用途由农用地转为建设用地的使用之权，主要包括：国家通过征地将农村集体农用地转为国家建设用地；农村集体农用地依法被转为农村集体建设用地；国有农用地依法转为国有建设用地。中国国内对土地发展权概念理解的分歧，源于对土地所有权人主张的发展权客体的差异。如果只涉及土地用

5、途和性质或者土地集约程度某一方面改变带来的权利，即是狭义的土地发展权；如果包括这两个方面，则是广义的土地发展权。后者比较接近现在国外土地发展权的概念，也是中国学术界逐渐占主流的观点。所以，拓展土地发展权的内涵，而不仅仅局限于农地发展权的研究，广泛研究农用地、建设用地、未利用地之间用途相互变化过程中的土地收益变化（增加或减少），如退耕还林和天然林保护“、十一五”规划提出的限制开发区和禁止开发区中对土地用途限制导致实际土地收益减少而不是收益增加等，是否属于土地发展权问题，以及土地开发中利用其地上和地下开发权来保护文化遗产等问题，似乎可视作以后深入研究的领域。二 土地发展权的归属对于土地发展权应该归

6、谁，学术界对此的认识可分为单一主体论和二元主体论。2（一）单一主体：涨价归公或涨价归私单一主体论主张土地发展权要么归公，要么归私。国内研究土地发展权的学者大多认为土地发展权应该借鉴英、法等为代表的国家的做法，将其归为国家所有，即涨价归公。沈守愚1认为，土地发展权的权源是国家主权。对土地使用者为非公益主体的，除给集体和农户应有的补偿外，还要向国家购买发展权。胡兰玲主张将土地发展权归属于国家所有较为合理。贾海波（2005）814也认为，农地发展权只能由国家来行使，因为根据土地增值理论，农地发展权所引致的土地增值实际上属于土地的级差地租，应归国家和社会所有。另一种观点主张借鉴美国的做法，将土地发展权

7、自动归属于原土地所有权人，即“涨价归私”。国家可向农地所有者购买发展权，农地使用权可在国家购买发展权后以市场方式自由流转。张安录（1999，2000）15，16主张将农地发展权归农地所有者所有，发展权可像其他普通商品一样在市场上自由交易，强调市场在资源配置中的作用。杨明洪等认为农地发展权应属农民集体所有；黄祖辉等3认为，非公共利益性质的征地活动剥夺了集体土地所有者的土地发展权，国家应将农村集体土地发展权的价值支付给农民。李长健等（2006）17和周建春都主张将土地发展权配置给土地所有者后，国家再用税收来调节。 74（二）二元主体论主张二元主体论的学者，大多从中国土地所有制的特点或维护农民土地产

8、权利益的角度，主张中国土地发展权的权利主体至少应该有两个，即国家和农村集体（农民）。戴中亮等（2004）18认为，中国农村集体土地发展权具有二元主体，即国家是显性主体，而农民是隐性主体，主张将农村集体土地中的集体建设用地的发展权赋予农民。许恒周（2005）19认为，中国土地分为国家所有和集体所有两种形式，前者的土地发展权，完全由国家控制，而后者的土地发展权，国家却将其从农村土地产权束中剥离出来由政府完全享有。农村集体既然拥有土地的所有权，而且法律上国家所有和集体所有是平等的，所以，应该明确集体对其所有土地的发展权。万磊10也主张城镇土地的发展权归属政府，农村土地的发展权归属农村集体，政府再用税

9、收杠杆来均衡各方利益。刘国臻（2005）20提出根据土地发展权的表现形式，即土地性质是否改变，改变土地使用性质的土地发展权归国有，包括农用地变更为建设用地之权和未利用土地变更为农用地或建设用地之权；土地使用性质不变，但对原有土地增加投入而形成的发展权，归土地使用权人所有，包括农用地性质不变、承包人增加对农用地的投入而形成的发展权和在建设用地上进行建设而形成的发展权。朱启臻等（2006）21主张新增建设用地的发展权由国家和失地农民分享，农地发展权应从“涨价归公”转变为“涨价分享”。土地发展权的权利主体问题涉及政府、土地所有者、土地使用人等各方对土地增值 3收益的分割。中国目前对此的分歧集中在农村

10、集体所有的土地发展权归属上。把土地发展权简单地归私或归公的“单一主体论”，是一种绝对产权观念，目前不适合中国国情。“涨价归公”着重公权的作用，看似有管制效率，但缺乏公平，农地保护与农民利益得不到有效保障；“涨价归私”着重私权的利益，太过激进，其可操作性差，如要求国家财政预算充足，也易造成分配不公。笔者赞同“二元主体论”，即国家作为国有土地发展权的权利主体，同时农民作为集体土地发展权的权利主体，这样均衡设立的土地发展权，国家和个人都从中分享了土地增值收益，同时不改变中国现行的两种土地所有制形式，可大大节约制度变迁的成本，在一定程度上能够兼顾效率和公平。三 土地发展权的流转土地发展权的流转，即可转

11、移发展权（rasrabl Dvlopm Rigs，DR），或发展权转移（rasr oDvlopm Rigs，DR），或容积率（loor Ara Raio，AR）转移，是国内研究中较薄弱的环节。张安录16认为，可转移发展权允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土地使用不受限制的土地所有者，进行额外土地开发。它有两种作法：一种是设立一个发展权市场，让发展权在市场上公平交易；另一种是通过公共权力购买而获得土地发展权，并提出在中国城乡生态交错区建立可转移发展权制度来控制农地城市流转的构想。李晓妹等（2003）22指出，美国的发展权转移是指土地所有人可将发展权让渡，让渡的发展权在转让地块上作废

12、，而可以在受让地块上与其现有的发展权相加存在，并详细介绍了美国近年的土地发展权转移（DR）计划及其面临的问题。张友安等（2005）23认为，目前国内忽略了对跨区域的土地发展权配置与流转的研究，并分别从宏观、中观和微观三个层次，以一、二、三级土地发展权的形式，分析了土地发展权的配置方式和流转机制。沈海虹（2006）24认为，将控制甲地块的开发强度（容积率）转移到乙地块，使得开发者在乙地块得到额外的收益补偿，从而使得甲地块的历史建筑获得持久保护的经济平衡，在这其中被转移的就是“发展权”，或高空权（Air Rigs），并提出了中国利用发展权转移来保护文化遗产的制度设想。土地发展权的流转是各种综合规划

13、的结果，是一项复杂的系统工程。目前，国内对此的研究还十分薄弱，有待研究的内容还非常广阔。例如，中国土地发展权转让区域和受让区域如何确定?这些区域如何与中央和地方土地综合规划保持一致?哪些规划应该先行?土地发展权的可计量的统一标准，如密度、区域、房屋面积比和高度等如何评估和制定?另外，对社会公众进行大量的宣传普及教育，土地发展权价格评估方法，土地收益区域间转移支付政策，土地发展权银行运作机制，土地发展权证券化经营等，中国“十一五”提出的限制开发区、禁止开发区等功能主体区是否涉及土地发展权的区域间转移问题等等。这些都有待于进一步研究。4四 土地发展权设立的必要性和可行性关于设立土地发展权的必要性、

14、可行性或意义等，国内学者作了大量的探讨和论述。 沈守愚1较早论述了设立农地发展权对于理顺集体土地的产权关系、有效保护耕地以及为国家提供稳定的财政收入等方面的意义。张安录16则探讨了在中国城乡生态交错区设立可转移发展权来保护农地、控制农地城市流转的条件、可能性和预期效益等。李世平（2002）25从解决严重的耕地流失、落实政府对土地用途管制、保障农民收益权以及维护国家利益等方面阐述了在中国设立土地发展权的必要性和可行性；范辉等（2004）26探讨了设立农地发展权对土地征用的积极意义；刘国臻分析了在中国配置土地发展权的必要性和可行性20；刘芳和许恒周（2006）27从产权完善的角度分析了设立农地发展权的必要性。国外设置和流转土地发展权多年的经验表明，土地发展权的配置在不同程度上起到了保护农地、保护自然资源、保护古迹、保存开敞空间、保护环境敏感地带、保护生态环境、控制城市增长的区位和进程、保护社会公共利益、调节因土地用途变化产生的暴利和暴损等目的。目前国内对此的研究主要集