上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告Word格式文档下载.doc

1、估价的假设和限制条件1.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；（2）有一段合理交易时间；（3）在此期间房地产市场保持稳定；（4）房地产买卖程序符合国家法律规定。2.截止到估价时点，估价对象的市房地产权证还未办理。根据估价方向市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；仁达公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有）。 3

2、.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果已包含了室内装修价值。4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。5. 本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。房地产估价结果报告 一、委托方1.委托人：陈伟耀2.联系地址：市平武路36号（仁达公寓）18楼D座3.联系人：4.联系电话：1370-1731330二、估价方1.机构名称：2.法人代表：高幸奇3.机构地址：市浦东新区浦建路243号4.资格等级：壹级5.证书编号：（2000）建房估证字第9号6.联系人：谈勇7.联系电话：（8621

3、）58755972三、估价对象1.房地产概况估价对象为仁达公寓部分房地产（47套）。仁达公寓位于市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地产用途：住宅建筑面积：6992.42平方米土地权属性质：国有出让土地 土地出让年限: 一九九六年八月二十四日至二六六年八月二十三日土地等级：市四级土地形状：矩形临街状况：一面临街2.房地产权利状况估价对象为权利人叶鸿林、林春海于一九九九年二月向仁达房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理市房地产权

4、证。根据估价方向市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的仁达公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；3.房地产利用现状仁达公寓位于市长宁区东部繁华地段，它由一幢总高二十五层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。4.建筑物和地上定着物状况仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高二十五层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入

5、使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。仁达公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。各套房屋具体情况（单元、楼层、面积、户型、产权人） 参见表一：估价对象情况说明表（略）。装修标准及设备配置情况如下：外墙： 彩色釉面砖窗： 古铜色铝合金、白玻璃门： 分户门木面钢腹压制防盗门户室门： 分户门为压制门（美国进口高密度板）地坪： 铺设优质企口硬木地板墙面天花：乳胶漆厨房：

6、 铺设同质地砖和国产瓷砖，配备全套高级厨房设备卫生间： 铺设同质地砖和国产瓷砖，全进口美标三件套卫生洁具，大理石洗面台强电： 分户配电箱，开关、插座面板和灯座均安装完成并穿管接线到位管道： 煤气及上水完成立管及各户接口支管，水表安装到位热水器： 进口11升白兔（带强制排风装置）空调： 每户设高级空调壹台卫星天线：亚太一号、亚卫一号电话： A、B 、D 、E户型直线二门，C户型直线一门，均穿管接线到位电梯： 全进口日立电梯二台车位： 备有充裕的停车泊位安保系统：大楼具有进口可视访客系统和电视监视系统5.市政基础设施条件估价对象位于市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，已具备了“七通一平”的条

7、件。四、估价目的因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。五、估价时点二一年五月十八日六、价值定义本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价依据 1.国家和市有关的法律、法规（1）中华人民共和国城市房地产管理法（2）中华人民共和国土地管理法（3）市房地产转让办法（4）市房地产抵押办法2.市长宁区区域详细规划3.市建筑装饰工程预算定额4.委托方提供的有关证明文件（1）估价委托书（2）委托人的产权承诺书（3）部分内销商品房预售合同（复印件）（4）购房款发票（复印件）

8、（5）委托方个人身份证（复印件）5.估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料 八、估价原则本次评估主要遵循如下估价原则：1.合法原则国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。2.替代原则同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。3.估价时点原则房地产的价格会随着社会、政治、经济等情况的发展变化而不断地变动，因而在不同的

9、时点上，同一个房地产往往有不同的价格水平。因此，必须确定价格的估价时点，才能确定估价对象在某一时点上的价格。4.最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。九、估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市

10、场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。十、估价结果陈伟耀先生所委托的仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产于二一年五月十八日（估价时点）的现状公开市场价值为：肆仟壹佰陆拾万元

11、整十一、估价人员 姓 名 房地产估价师注册号 签名（盖章）谈 勇 20000151 龚明荣 31979701131 窦建民 20000167 陈凌岚 3120000045 十二、估价作业日期 二一年五月十五日至二一年五月三十一日十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期，自估价时点二一年五月十八日起至二二年五月十七日一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析 1.房地产概况估价对象位于市长宁区平武路36号（仁达公寓）内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。2.房地产权利状况（同前）3.房地产利用现状（同前）4.建筑物和地上定着物状况（同前）估价对象位于市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。二、区域因素分析 长宁区位于市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万平方公里，全区人口61.13万。长宁区西端有的航空港一虹桥国际机场；中部有著名的经济技术开发区一虹桥经济技术开发区和市最大的涉外高级住宅区一古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。委