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1、上海市基准地价研究课题组 二一年七月 目 录 第一章 上海市2010年基准地价更新成果 - 1 1.1基准地价更新成果表- 1 1.2 土地级别范围说明 - 3 1.2.1 居住用地 - 3 1.2.2 商业用地 - 9 1.2.3 办公用地 - 15 1.2.4工业用地 - 21 1.3上海市基准地价修正体系 - 24 1.3.1 期日修正 - 25 1.3.2 年期修正 - 25 1.3.3 容积率修正 - 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正 - 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正 - 55 第二章基准地价更新成果应用说明 - 57 2.1 应用范围 - 57 2.2 应用说

2、明 - 58 第三章 附 件 - 62 1 第一章 上海市2010年基准地价更新成果 1.1基准地价更新成果表 本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。各用途各级别的基准地价价格如表 表11上海市基准地价成果表楼面地价 基准日2010年1月1日 单位元/平方米 用途 居住 商业 办公 工业 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 1 17800 2.5 25800 4.0 15600 4.0 6500 2.0 2 13560 2.5 18600 4.0 10500 4.0 4350 2.0 3 10

3、030 2.0 16400 2.0 8170 4.0 2740 1.6 4 8250 2.0 12020 2.0 6830 3.5 1450 1.6 5 6870 2.0 8810 1.8 5050 3.5 990 1.6 6 4980 1.8 5980 1.8 3820 3.5 812 1.2 7 3620 1.8 4250 1.6 2970 2.5 525 1.0 8 2650 1.4 2820 1.6 2120 2.5 360 1.0 9 1580 1.4 1850 1.2 1400 1.2 250 1.0 10 1130 1.0 1150 1.2 760 1.2 注 1. 表中价格均为

4、楼面地价 2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” 4. 该表不可独立理解和使用须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。 2 表12上海市基准地价成果表土地面积单价 基准日2010年1月1日 单位万元/亩 用途 居住 商业 办公 工业 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 1 2967 2.5 6880 4.0 4160 4.0 867 2.0 2 2260 2.5 4960 4.0 2800 4.0 580 2.0

5、3 1337 2.0 2187 2.0 2179 4.0 292 1.6 4 1100 2.0 1603 2.0 1594 3.5 155 1.6 5 916 2.0 1057 1.8 1178 3.5 106 1.6 6 598 1.8 718 1.8 891 3.5 65 1.2 7 434 1.8 453 1.6 495 2.5 35 1.0 8 247 1.4 301 1.6 353 2.5 24 1.0 9 147 1.4 148 1.2 112 1.2 17 1.0 10 75 1.0 92 1.2 61 1.2 注 1. 表中价格均为土地面积单价万元/亩 2. 表中价格均为相应用

6、途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” 4. 该表不可独立理解和使用须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。 3 1.2 土地级别范围说明 根据不同用途土地价格分布的情况居住、商业、办公分为10个级别工业分为9个级别。 以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。 1.2.1 居住用地 上海市居住用地共分为10级外环以内以16级为主外环以外以710级为主。 总体上以人民广场为中心越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。位于外环以内的西南区域土地级别相对较高、位于外环以外除崇明外

7、的北部区域土地级别高于南部区域。局部规划重点发展的区域呈岛状分布级别高于周边区域如外环以内的世纪公园、联洋、碧云、古北、北外滩、天山、田林等区域外环以外的各郊区县中心城镇、规划新城区等区域。 具体定级范围说明如下 1级 黄浦江以西北京西路万航渡路华山路延安西路江苏路华山路广元西路恭城路虹桥路文定路南丹路南丹东路宛平路建国西路襄阳南路永嘉路瑞金二路复兴中路西藏南路西藏中路北京西路 北外滩秦皇岛路杨树浦路东大名路大名路黄浦江秦 4 皇岛路 黄浦滨江中山东路、中山东一路、中山南路苏州河南浦大桥 徐汇滨江黄浦江沪杭铁路新日支线宛平南路龙华港黄浦江 黄浦江以东黄浦江张家浜浦明路浦电路浦城路陆家嘴环路黄浦

8、江 2级 黄浦江以西黄浦江秦皇岛路杨树浦路大连路周家嘴路海宁路河南北路苏州河长寿路武宁路苏州河中山西路内环延安西路虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环延安西路延安路高架虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环中山南二路内环宛平南路龙华港黄浦江所围范围内1级以外的其他地区 黄浦江以东黄浦江陆家嘴环路浦城路浦电路浦明路张家浜黄浦江塘桥新路浦建路东方路浦电路灵山路民生路黄浦江 联洋杨高中路民生路锦绣路芳甸路花木路罗山路内环杨高中路 世纪公园花木路锦绣路梅花路白杨路龙阳路芳甸路花木路 5 3级 内环内除杨浦区12以外的其他区域 黄浦江以西 杨浦滨江杨树浦路秦皇岛路黄浦江宁国路内环杨树浦路 天山苏州

9、河双流路天山路古北路延安西路中山西路内环苏州河 田林龙华世博滨江吴中路桂林路桂林南路沪杭铁路龙吴路上中路中环黄浦江龙华港宛平南路中山南二路内环中山西路内环吴中路 新江湾城军工路杨浦区西部行政边界逸仙路政立路淞沪路闸殷路军工路 黄浦江以东 世博会场址规划区 碧云杨高中路罗山路内环锦绣东路金桥路中环杨高中路 4级 政立路逸仙路高架汶水东路粤秀路彭江路共和新路灵石路岚皋路石泉路中宁路武宁路大渡河路苏州河北虹路天山西路环西一大道外环吴中路莲花路沪闵路 6 虹梅路中环上中西路中环上中路中环龙吴路黄浦江耀华路浦东南路高科西路张江路中环金桥路中环黎平路中环军工路中环翔殷路中环国和路政立路所围范围内13级以外

10、的其他地区 5级 黄浦江杨浦区北部行政边界逸仙路高架场中路共和新路汶水路中环真北路中环沪宁铁路祁连山南路普陀区西部行政边界苏州河环西一大道外环环南二大道外环黄浦江中环华夏西路中环华夏中路中环张江路中环高科中路申江路唐陆公路东陆公路杨高北路赵家沟黄浦江所围范围内14级以外的其他区域 6级 外环内1-5级以外的其他区域 普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域 嘉定区真新新村街道外环外区域 宝山区友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区闵行边界北横泾沪青平公路中春路春申塘闵行区边界环南大道外环环西大道外环闵行边界 7 7级 黄浦江以西 闵行区华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区 宝山

11、区顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区 嘉定区江桥镇、南翔镇规划建设区 松江区九亭镇、新桥镇规划建设区 青浦区徐泾镇规划建设区 黄浦江以东 浦东新区高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域 A30以西16级以外的其他区域 浦东新区原南汇区周浦康桥镇规划建设区 闵行区浦江镇沈杜公路以北区域 8级 黄浦江以西 宝山区月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区 松江区岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区 青浦区朱家角镇、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道 8 规划建设区 金山区朱泾镇建

12、成区健康路亭枫公路仙业路临源街、金山新城建成区龙翔路东平北路东平南路临桂路卫零路隆平路卫一路大堤路荔浦路海滨路沪杭公路亭卫南路亭卫公路龙翔路、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 黄浦江以东 闵行区浦江镇沈杜公路以南区域 浦东新区原南汇区惠南镇规划建设区、临港新城中心区 奉贤区南桥镇规划建设区奉浦大道沪杭公路沪金高速上海绕城高速奉浦大道 9级 上海市不含金山区、崇明县18级以外的其他区域 金山区金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区 崇明县城桥镇规划建设区 10级 上海市19级以外的其他区域 9 1.2.2 商业用地 上海市商业用地共分为10级外环以内以1-6级为主外环以外以7-10级为主。结合上海市商业发展的特点在商业用地的1级、2级以及其他环状级别内的带状、岛状分布的区域多为发展较好的商业街和商圈土地级别高于周边区域。 具体定级范围说明如下 1级 黄浦江以西 外滩中山东一路延安东路苏州河 南京东西路中山东一路乌鲁木齐北路 西藏中路南京东路福州路 淮海东中路西藏南路襄阳北路 新天地 淮海路马当路自忠路黄陂南路淮海