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1、1 什么是房地产？2 什么是商业地产？3 目前国内的代表有哪些？LOGO 目 录目 录房地产概念1 1商业地产分类2 2商业地产的专业名词3 3投资概算与投资回报收益4 LOGO 一：地产概念一：地产概念1.房地产房地产1.房地产房地产房地产具体是指土地、建筑物房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益实体和依托于物质实体上的权益 房地产具体是指土地、建筑物房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益实体和依托于物质实体上的权益 1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产

2、物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、土地使用权、典当权等。LOGO 2.土地使用年限土地使用年限最高年限最高年限最高年限最高年限居住用地：70 年工业用地：50 年科、教、文、卫用地：50 年商业、旅游、娱乐用地：40 年综合或者其他用地：50 年LOGO 3.基本名词基本名词总建筑面积：也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或 煤气、平整土地净地、毛

3、地、生地、熟地：LOGO 4.商业地产商业地产 商业地产是包括购物中心、社区商业、商业街、批发市场、复合型地产商业地产商业地产商业地产商业地产习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。需要的经济功能。习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、物业的功能多

4、样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。LOGO 5.商业地产的特征商业地产的特征 固定性 个别性 耐用性 稀缺性 多用性 外部性 先导性 长期性 政策性九大特征九大特征九大特征九大特征LOGO 6.6.商业地产发展的三个阶段商业地产发展的三个阶段 第一阶段：萌芽阶段第一阶段：萌芽阶段时间：1980 年-1992 年影响区域：东南沿海改革开放特区介入方式：1、自已开发自己经营 2、公司成立策划部 第二阶段：觉醒阶段第二阶段：觉醒阶段时间：1992

5、 年-2002 年影响区域：中心城市，如广州、北京、上海介入方式：1、城市老商业区改造 2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮）2、大卖场、超市LOGO 6.6.商业地产发展的三个阶段商业地产发展的三个阶段 第三阶段：冲浪阶段第三阶段：冲浪阶段时间：2002 年-2012 年影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市 2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市 3、重视构建城乡商品市场体系的市、县介入方式：1、新城区建设 2、拆违与旧城改造业种业态：1、商业步行街 2、购物中心（shopping mall）3、CBD（

6、称城市中心商业区更准确一些）4、专业市场 LOGO 7.商业地产与住宅房地产的区别商业地产与住宅房地产的区别商业地产商业地产 住宅房地产住宅房地产发展商大多数采取开发销售发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相的模式 其资金回收模式相对简单 对简单 大多数的住宅类产品的购买大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去，发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 基本算是大功告成 商业地产项目是只租不售、或只商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持

7、销售部分的面积，靠企业长期持有有 大多数购买者购买商业地产类产大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作率较高的一种投资工具，买来作为投资用的为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待营、推广作为第一等大事来对待LOGO 8.8.商业地产的四元素商业地产的四元素商业地产的四元素商业地产的四元素开开发发商商投投资资客客商商户户消消费费者者LOGO 9.商业地产的发展特点及趋势商业地产的发展特点及趋势高品质商高品质商业地

8、产业地产分割商铺分割商铺领风骚领风骚国际资本国际资本加紧抢滩加紧抢滩第三方经营第三方经营管理发展趋管理发展趋向显著向显著商业地产发展商业地产发展趋势及特点趋势及特点LOGO 购物中心购物中心市场型商铺市场型商铺社区型商铺社区型商铺底商型商铺底商型商铺写字楼商铺写字楼商铺按开发形式划分按开发形式划分10.商业地产投资市场产品类别商业地产投资市场产品类别交通设施商铺交通设施商铺LOGO 按投资价值划分按投资价值划分社区型社区型专业型专业型便利型便利型都市型都市型其他商铺其他商铺10.商业地产投资市场产品类别商业地产投资市场产品类别LOGO 目 录目 录房地产概念1 1商业地产分类2 2商业地产的专

9、业名词3 3投资概算与投资回报收益4 LOGO 二：商业地产分类二：商业地产分类 一一.购物中心购物中心广州天河城/北京金源 MALL/华南 MALL元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场二二.专业市场专业市场安徽大市场/长江批发市场站前街服装市场/建材/电子 IT/农产品三三.社区商业社区商业金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业LOGO 四四.商业街区商业街区复合型街区:南京路 王府井 春熙路 芜湖中山路 合肥淮河路主题特色街区:中西街 哈街 苏州婚纱街 三里屯酒吧街五五.复合型商业地产复合型商业地产北京东方新天地 华南 MALL明发商业广场 信地城市广场LOGO 2、商业地

10、产的三种类型、商业地产的三种类型销 售 型销 售 型出 租 型出 租 型订 单 型订 单 型三种类型LOGO 3、商业地产的客户、商业地产的客户投资者最关心什么？投资者最关心什么？LOGO 物业是否能增值物业是否能增值!3、商业地产的客户、商业地产的客户LOGO 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？3、商业地产的客户、商业地产的客户LOGO 背景环境背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境行业环境商业地产行业是否是投资热点地块价值地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况同类市场经营状况某个地产项目预计经营的

11、业态目前是否 有发展空间项目规划项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理价格合理销售价格是否与实际价值趋同3、商业地产的客户、商业地产的客户LOGO 影响客户决断的因素影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。4.影响客户决断的因素影响客户决断的因素LOGO 影响客户决断的因素影响客户决断的因素参与开发的参与开发的公司品牌公司品牌项目本身项目本身内在因素内在因素外在因素外在因素客户自身实力、知识、年客户自身实力、知识、年龄、偏好、龄、偏好、其他其他（唯一性）（唯一性）4.影响客户决断的因素影响客户决断的因素LOGO（1）外在因素

12、）外在因素参与开发的参与开发的公司品牌公司品牌开发商开发商物业、运物业、运营公司营公司发展商发展商建筑设计建筑设计公司公司实力实力信誉信誉经验经验LOGO（2）内在因素）内在因素项目本身项目本身硬件硬件软件软件LOGO 硬件硬件软件软件地理位置地理位置交通状况交通状况周边商业市场周边商业市场同类市场整体水平同类市场整体水平周边居民水平周边居民水平建筑形式建筑形式铺位划分铺位划分配套设施配套设施销售策略销售策略进驻品牌进驻品牌优惠政策优惠政策未来前景未来前景推广力度推广力度运营管理运营管理（2）内在因素）内在因素LOGO 目 录目 录房地产概念1 1商业地产分类2 2商业地产的专业名词3 3投资

13、概算与投资回报收益4 LOGO 三：商业地产的专业名词三：商业地产的专业名词 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。板块板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如潜山路板块。LOGO 商圈商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定

14、时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量 50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳 15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳 5-25%顾客的范围）。核心商圈核心商圈次级次级辐射辐射LOGO 商业中心商业中心规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。地段地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。节点节点

15、规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。地标地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。LOGO 2.业 态（1 1）业态定义）业态定义 业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。（2 2）商业业态共有）商业业态共有 1717 种种 食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。LOGO 3.业 种（1 1）业种定义）业种定义 商业业种指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服务）种类