实用参考简析房地产开发企业分立时的涉税事项docxWord下载.docx

1、根据财税20GG59号文件的规定，在一般性税务处理中，被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理；被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。在本案例中，甲公司如将四块土地分立出去成立新的项目公司，甲公司应将土地的公允价值与账面成本间的差额确认为本期所得缴纳企业所得税，项目公司按照土地的公允价值作为土地成本入账。如果在分离过程中，甲公司股东取得的对价视同甲公司分配处理。例如，甲公司A块土地账面成本800

2、0万元，市场公允价值20GG0万元，则甲公司在将A块土地分立成立乙项目公司时，甲公司应确认120GG万元（20GG0-8000）的收益，同时乙公司以20GG0万元作为土地成本入账。2、特殊性税务处理根据财税20GG59号文件的规定，企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续1

3、2个月内，不得转让所取得的股权。同时，财税20GG59号文件还规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业

4、的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。在本案例中，如果甲公司想适用特殊性税务处理，必须符合如下要求：分立具有合理商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；甲公司和分立新公司连续12个月内不改变原来的实质性经营活动；甲公司的股东按照持股甲公司的比例取得分立新公司的股权；甲公司股东取得分立新公司的股权比例不低

5、于85%；甲公司股东取得的分立新公司的股权，在分立后连续12个月内不得转让。甲公司在符合上述规定，可将分立按照特殊性税务处理。即甲公司不确认资产转让损益，分立新公司取得的土地按照该土地在甲公司的计税基础确定入账价值，同时如果甲公司有未超过法定弥补期限的亏损额，可由分立新公司按照土地占甲公司全部资产的比例进行分配，由分立新公司继续弥补。例如，如果甲公司股东丁、戊、己的持股比例分别为45%、35%、20%，甲公司以B块土地分立成立项目公司乙。则只有在丁、戊、己持有丙公司股份不得低于85%且按照45%、35%、20%的比列持股丙公司，丁、戊、己持有的丙公司股份连续12月内不得转让，乙公司和甲公司的经

6、营实质不改变，且具有合理商业目的的情况下才能适用特殊性税务处理。如果B块土地账面成本20GG万元，则乙公司以20GG万作为土地成本，甲公司不确认土地转让收益。但是，甲公司虽然避免了土地增值而免交企业所得税，但是作为新成立的项目公司乙，却只能以土地在甲公司的账面价值入账，从而土地成本大大低于公允价值，造成乙公司日后的企业所得税和土地增值税大幅增加。二、契税根据中华人民共和国契税暂行条例的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（

7、三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。同时关于企业事业单位改制重组契税政策的通知（财税20GG4号）规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。执行期限为20GG年1月1日至20GG年12月31日。因此，企业分立免征契税。三、营业税依据中华人民那共和国营业税暂行条例的相关规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。但是企业分立并没有提供应税劳务，其本质也不是转让无形资产和销售不动产，从这个意义上来讲，企业分立涉及

8、的土地使用权、不动产的产权转移并不属于营业税的应税行为，不用缴纳营业税。在20GG年9月26日国家税务总局发布的20GG年第51号公告关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告明文规定：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。此公告本公告自20GG年10月1日起执行。三、土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义

9、务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。依据上述法理，分立不涉及转让房地产，因此不征收土地增值税。国家税务总局没有明确文件涉及企业分立的土地增值税问题，地方税局有明确规定，例如青岛市地税关于印发的通知（青地税函20GG47号），房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。目前的土地增值税政策只是对企业兼并做出了明确规定，即在财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字

10、（1995）048号）中规定，企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。对于房地产开发企业，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税20GG21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。此规定未列明合并和分立不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。公司

11、分立与土地处理分立是指一个公司依照公司法有关规定，通过股东会决议分成两个以上的公司。公司分立可以采取存续分立（又称派生分立）和解散分立（又称新设分立）两种形式。存续分立，是指一个公司分离成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上新的公司。解散分立，是指一个公司分解为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。存续分立方式，本公司继续存在但注册资本减少。原股东在本公司、新公司的股权比例可以不变。在实践中，总公司为了实现资产扩张，降低投资风险，往往把其分公司改组成具有法人资格的全资子公司。此时总公司亦转化为母公司。母公司仅以其投资额为限对新设子公司债务负有限责任。为防止企业借合并或者分立转移

12、债务、逃避责任，我国民法通则第44条规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”中华人民共和国合同法第90条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”因此，当事人分立后，不仅原有的一切债权债务依法由分立后的法人或者其他组织承担，而且原有的财产所有权、经营权、知识产权等也都转移给分立后的企业。如未与债权人达成协议，则分立后的各法人对原债务承担连带责任，具体数额根据分立时的财产分配情况及分立后各法人的注册资

13、金数额来确定。公司法第182条规定：“公司合并或者分立，应当由公司的股东大会作出决议。第183条规定：“股份有限公司合并或者分立，必须经国务院授权的部门或者省级人民政府批准。第185条规定：“公司分立，其财产作相应的分割。公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起10日内通知债权人，并于30日内在报纸上至少公告3次。债权人自接到通知日起30日内，未接到通知书的自第一次公告之日起90日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或不提供相应担保的，公司不得分立。公司分立前的债务按照所达成的协议由分立后的公司承担。该规定主要对债权人的利益作出了保护性的规定。第

14、188条规定：“公司合并或者分立，登记事项发生变更的，应当依法向公司登记机关办理变更登记;公司解散的，应当依法办理公司注销登记;设立新公司的，应当依法办理公司设立登记。公司增加或者减少注册资本，应当依法向公司登记机关办理变更登记。公司分立中对土地补缴出让金后土地使用权成为公司的无形资产，出让土地使用权可以转让，届时双方按照股份比例分立公司资产。可行。法律依据主要是土地出让使用权的性质。但是如果公司解散，则不可以。应该由国家收回土地使用权，给部分补偿，此补偿款做公司股东解散分配剩余财产数额。国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定企业改革中涉及划拨土地使用权，有下列情况之一的应当采取出让或租赁方式处置：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例47条，土地使用者因迁移、解散、撤消、破产或者其他原因而停止