万科地产多元化融资对我国房地产企业的启示Word下载.docx

1、是初露端倪。我国房地产企业也采用了更多的融资渠道，比如：房地产证券化、开发商贴息贷款、信托融资、融资租赁、海外融资、项目融资等方式。根据房地产上市公司2014年年报和15年一季报，房地产企业的营业收入增长而净利润持续下降，财务和管理费用不断上升,负债率仍在加大。2014年房地产企业总体趋于平稳。对于2015年来说，房地产业的融资环境充满着不断的挑战，也16有不断的机会。既有好的一半因素，也有不好的一面。不同的房地产规模，有着不同的挑战，不同的机会，总体的融资环境来说还是比较严峻的。第一，第一次上市的房地产公司门槛不高。前两年，国家对企业的融资开始进行了调整。其中一项就是在房地产的融资这块要求不

2、像之前那么严了，门槛降低了。这也是为了让我国的房地产业间接融资的比例降低，直接融资的比例提高。去年，对于股票新的发行制度进行了改变。不再是按法律进行审批，而是强调公开的管理原则，变成了注册制。在这种新的体制下，需要被审核的只有发行时采用的向上级申请的文件，还有信息披露的内容，只需看这些内容的真实性以及合法性。对于发行人的获利的能力和此次融资是否值得，并不做出任何评价。在这种制度下，一些不大的房地产公司会加大上市融资的机会，它们的新股发行量也会只增不减。证监会最新的数据说明，目前准备上市的公司共有近七百家，发审会审核完毕但还未上市的公司有30家左右，融资规模大概可以达到130亿元。今年A股IPO

3、的数量值有可能是历史的最高述水平，达到300宗，融资的总规模可以达到2500亿人民币。第二，已经上市的房地产企业可以进行再次融资。五年前，国务院进行了新的规定，让已经上市的房地产企业很难再次进行融资。原因是，有些已经上市的房地产企业有大量的没有进行建房或其他利用的空白土地，房地产企业趁机进行高价炒作，房价也因此倍增，给社会带来了极其恶劣的影响，这是违反规定的行为，更是一种违法的行为。因此，国家便规定当已经上市的房地产企业想再进行融资的时候必须严加批准审核，要比其他类型的企业融资更加复杂，必须需要国土资源部的批准才行。这样一来，房地产的再融资行为也就陷入了僵局。僵局一直持续到2013年，国家放宽

4、了政策，这样一来又有大批的房地产公司对于再融资蠢蠢欲动，光一年的时间就已经有四十多家企业发布了欲案，融资的总额达到了一千多亿。而去年也一直延续着这种好的融资趋势。今年对于很多房地产来说，也是大势的一年，无论是融资的速度方面，还是融资的规模都是之前可望不可即的。再次融资对于房地产来说是大好事，房地产的融资成本会大大地减少，房地产企业也会越来越多，我国房势有很好的影响。第三，随着高耗能的企业淘汰，房企对融资的依赖也会降低。去年，各城市都已经将一些污染严重的重工型企业拆除改建了。比如像钢铁类、水泥类、有色金属类都将被拆除。因为这些污染类的企业也是需要大量融资的企业，当很多被拆除重组之后，数量便会急剧

5、减少，而所需的融资金额也没有那么大量了，被节省下来的17融资资金便可以投向房地产公司。现在，银行对房地产类的贷款不良利率不到0.5个百分点，对于很多大型的银行来说甚至不到0.3个百分点。可以看出房地产融资的风险概率并不高。第四，大型的房地产公司几乎没有融资的难度。从前年开始，大部分房地产企业之前投入的大量资金机已经大体都收回来了，像是国内很有名气的，例如：万科、保利、恒大、绿地等几家大型的房地产公司的销售额都已经超过了千亿元。据统计，去年全国房地产开发企业的资金总共有不到十三亿元，这些资金中用于融资的有八亿左右。房地产商还有不到四亿的剩余资金。2015应该还可以保持去年的投资规模，剩余资金还可

6、以达到将近一半的融资需要的资金，而这些剩余资金的所有者大多是国内的那些大型房地产公司。所以说他们几乎没有融资的难度。据预测，我国的经济增速2015年还是处于平缓，流动性也不大，资金并不是很充裕，房地产融资并不是那么容易。而且融资的成本也不会下降反而越来越高。尤其我国的中小型房地产，融资来说不是很容易。第一，融资单纯依靠银行困难。2014年的全国银行业监管工作会议上，银监会提出了要求，各个银行都应该注意别产生金融风险，一些事要防患于未然。对于一些房地产企业的投资资格应该严格把关，融资金额不应太高，控制房地产贷款会发生的一些风险。防止一些没在名单上的企业融资发生风险，而导致风险传播。2014年2月

7、19日，中国银监会正式发布商业银行流动性风险管理办法（试行）。从同年的3月1号便开始实行了。这个方法，不仅可以增加银行业面对一些风险的抵抗能力，而且提高了他们应对风险的专业性也完善其整体架构，重新对它们的资产和负债进行调整。对于总行来说，大部分的银行已经对融资开始部分控制，像部分的房地产企业，部分城市房地产贷款的余额比重，这属于结构化的控制。为了使风险不会增加，兴业银行已经暂时不提供夹层融资和供应链融资服务了。虽然它们并不是房地产公司主要融资的来源，但是也可以看出银行并不那么支持房地产融资，抱着张望的态度，有很多的不确定性。别的银行虽然还没有进一步的动作，但是对于房地产融资批准的时间十分漫长，

8、融资金额也是控制的很紧，往年的年初一般信用贷款条件一般都会没那么严格，今年却没有这样。各大银行都发表声明，对于房地产融资会只严不松，对于房地产融资的资格严格把关，贷款形式也不应该有什么创新。银行认为，房价不升反跌导致了房地产贷款会有危险。考虑到市场风险，开发贷会卡得很紧，个别银行已经收紧房地产开发贷。18第二，贷款的成本会变高。在提出要加快推进利率市场化的建议后，中国人民银行便将存款的利率可以浮动的上线基准上调到准利率的1.1倍，这样造成的结果便是，股份制银行的存款利率浮动上涨了100%，商业银行的做法，使国有银行的压力更大。互联网也越来越时兴，国有银行也参加了此次的竞争，为了使存款用户增加，

9、都增加了存款利率。国家开发也调动了债券的收益率，增加到将近6%，而之前还不到5%。中国进出口银行的债券收益率也有所调整，从之前的不到5%，现在已经逼近6%。这样便是银行之间的竞争更强。根据以往的经验来说，存款和贷款的利率会随着存款利率的增加而增加。现实也的确如此，按照惯例，在新一年开始的时候，银行的贷款利率会有所下降，但是今年却没有这种情况发生。个人首套按揭贷款的利率有所增加，在5%至20%不等，有的银行甚至已经不给住房提供贷款业务，贷款的成本会越来越高。第三，贷款金额不会增加。之前的几年，各个银行几乎都会实行一个新的信用贷款投放计划，这个时间频率一直在不停地缩短，从一年一次到一季一次，从一季

10、一次到一月一次。由于贷款金额有所控制，各个银行采取每日动态进行调整。在年初的时候就按照天来单位进行额度的加入。因为去年年底有很多的房子贷款用户的额度没有批下来，新的额度是用来满足这些人的，新加入的贷款人在申请房子贷款时会需要等待更久的时间。第四，房地产信托融资困难增加。“刚性兑付”是信托界不成文的规定。大部分的国家，政府都会对信托机构给予支持，当兑付出现困难的时候，政府便会出面，帮助信托公司尽量偿还到期的资金。目前来看，信托融资的风险变大了，前景令人担心。上海的“超日债”事件，违约宣布“刚性兑付”被打破了。过去的几年，由于国家实行的宏观调控，好多房地产公司都开始依赖信托融资。我国房地产信托的规

11、模也随着依赖性的加大而增大了。但是去年A股再融资开闸和信托风险的增加，房地产的信托融资难度加大。第五，海外融资的成本增加。美国曾好几次要退出量化宽松货币政策。人民币的升值，促进了海外融资的发展，这是因为海外融资的成本相对较低。因此大多数房地产企业将融资的目光投向海外，在海外“圈钱”的趋势越来越热。2013年房地产企业融资额度已经超过原来的一半。但是，美联储宣布于2014年1月开始缩减资产购买规模，从每月购买850亿美元，缩减到每月750亿。这相当于宣布美国从此开始退出QE。美国退出量化宽19松货币政策将使美元走强。这使得海外融资的成本相对来说优势不再那么明显，成本比之前加大。第六，外资流出将加

12、剧流动性不足。2014年的一月份开始，人民币走势突然开始下行，连续多日大幅度贬值。如果人民币汇率进入贬值周期，将促使大量对赌人民币升值的国际资本在短期内流出中国，使得房价不断下降，也会有风险。第七，中小房企融资更难。虽然从整体上说，目前房企资金并不紧张，但是差异很大，大的企业资金比较宽松，一些中小企业经营得不好，资金比较紧张。中小房企本来融资就难，最近中小房企专属的夹层融资又暂停了，可以预见，中小房企的日子将更不好过。2.2我国房地产企业融资存在的问题房地产的相关法规不完善，融资渠道无法进一步拓展，由于信息不对称性，融资时缺乏法律法规指导，消费者处于不利地位，金融创新无法可依，市场运行效率不高

13、。目前，尽管我国房地产融资渠道趋于多元化的发展，由于很多金融产品没法完整地满足较大型、中小房地产企业不同条件的市场需要。许多企业用一些“非常手段”进行融资，有的甚至向地下钱庄借钱。这都是因为信息的不对称性和融资成本过高，有些企业不想出让项目而铤而走险。这些不理智的行为，在避免的同时，也给我们政府敲响了警钟，完善房地产相关法律势在必行。我国证券市场发展缓慢，房地产融资市场体系不健全导致了很多问题：融资渠道窄、监管机制不倒位，缺乏信用保证，金融手段不够新颖，股权分立，政策引导没什么效果，这些问题使得许多金融产品无法好好得到利用。构架一个适合不同企业不同经济个体、符合我国国情的成熟融资体系势在必行。

14、这样我国房地产企业才能不光依赖于银行，将市场风险分散到各个融资手段中，这才是完善的房地产融资体系建成的最大目地。房地产业离不开资金。如果银行不支持，那房地产业是无法开发和消费的。但是，在我国，房地产企业通过银行信贷需要花费一大笔机会成本。就像当一个房地产企业想到一个可以开发的新项目，根据对这个项目的预期制订了一系列计划，这20个计划也去取决于当时的市场环境。而银行信贷投资规模大，周期长，等到银行逐级审批将贷款分发下来之后，市场的环境可能就不允许在做这个新项目，房地产企业也就失掉了这个有利的机会。因此在融资渠道的选择上越多种，融资才会越安全。内部融资因为其不发生融资费用，是首选的融资方式。企业的自有资本金，预收房款等是我国房地产企业内部融资。预收房款将融资风险从房地产的身上转移开，购房者将承担更大的市场风险。随着