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1、4.1 经济技术指标4.2 具体项目设计要求5. 设计成果要求5.1 图纸和文件要求5.2 设计说明5.3 综合解决技术指标分析6. 设计进度要求7. 甲方提供的资料附件方案设计任务书1.1 项目名称：1.2 项目位置及宗地现状项目位于 交汇处。用地呈方形，周边交通基本成熟，东北紧邻；东南紧邻，与隔路相望；西南紧邻；西北紧邻（建设中）。东南侧中有地下公交总站，项目周边道路均有公交站点，并紧临地铁站，交通极为便利。用地现状高差较大，现状为堆积回填土。1.3 项目构成、总用地面积、建筑规模项目用地性质为二类居住用地+商业用地，总用地面积为 m2,建筑面积为 m2，容积率 ，建筑限高为 米。用地内商

2、业面积为 m2，建设 m2的 班幼儿园（独立占地 m2），社区管理用房 m2，社区服务中心 m2，物业管理用房 m2，环卫工人作息房 m2，其余为住宅。建筑退红线要求为：东南侧建筑高度要求： 24米以上部分建筑退红线 m，24米及以下部分退红线 m，其余各侧退红线 m。地块内需设置不小于 m2的社区体育活动场地。2.1.1 住宅定位住宅以刚需和刚改户型为主，产品定位以 房为主，也满足现在全面开放二胎政策之后的市场需求，在保证产品舒适度的前提下，以控制总价为基础，极力压缩产品的面积，超越现有产品，在未来市场竞争中形成竞争优势。项目产品定位为：三房、紧凑四房以及舒适四房产品为主。2.1.2 目标客

3、户群定位刚改类客户、年龄段30-40、企业中管、小企业主、倾向于三房、四房、客户来源地：改善类客户、年龄段35-50、企业中高管、企业主、倾向于四房产品、客户来源：刚需类客户、年龄段25-35、白领阶层为主、倾向于紧凑型三房、客户来源：商业以一层沿街商铺为主，局部根据周边商业和交通环境，可考虑二层商业。商业设计规格建议开间在 米左右，面积区间控制在 /个商铺，层高满足珠海市规划要求。可考虑双层架空，首层架空作为业主休闲娱乐泛会所，二层架空结合商业屋面以风雨连廊联通各栋大堂，避免业主出行受风吹雨淋。商业屋面设置绿化和小景观，增加项目绿化率和景观面积。结合周边建筑特点，外立面设计采用建筑风格。1）

4、 项目用地规划设计条件；2） 项目用地红线图；3） 项目产品初步定位报告；4） 国家相关规范、法规；5） 广东省相关规范、法规。用地范围内的总图、单体、地下室、幼儿园、配套用房等综合设计 设计过程分概念方案设计和方案设计1） 概念规划的研究比较；2） 整体规划设计、竖向设计；3） 各项建筑单体的建筑方案设计，包括住宅、商业、幼儿园、地下车库、人防、各类配套用房等。1） 可开发净用地面积约 平方米；2） 建设用地容积率（地上）： ；3） 建筑面积地上为 平方米，地下建筑面积约为 平方米；4） 绿地率按深圳市规划标准与准则执行；5） 建筑密度按深圳市规划标准与准则执行；6） 停车位： 个（暂定）；

5、4.2.1 规划1） 总体规划意向和用地布局a） 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计；b） 依据主要公共空间的功能和特点描述进行空间设计。2） 道路交通a） 进行用地路网及交通组织设计，分析人行与车行的关系，满足各种人流及车流的通行方便性。b） 满足消防要求；c） 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计。3） 组团与管理a） 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计；b） 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。4.2.2 单体设计1） 产品类型本项目产品类型为：住宅+商业+幼儿园。设计要求商业以一层沿街商铺为主，结合周

6、边商业环境，局部可考虑2层。商业层高以满足新规范要求为主，设计考虑创新设计，提高商铺议价空间。商业总面积尽量做低，以 总量控制，住宅塔楼尽可能避免超高层，可根据设计理念和经济指标局部突破。幼儿园设计在满足国家和地方规范要求的基础上结合整体规划设计布置。2） 建筑整体风格与周边建筑环境相协调，整体风格采用风格。3） 户型设计三房、四房以及舒适四房产品。户型户数配比如下：序号户型面积建议比例13房不大于89 %34房不大于1104舒适4房不大于120合计4） 架空层根据设计理念，结合国家和深圳市政策法规规定，合理设置架空层，为以后提高项目溢价空间做基础。5） 停车场设计停车场以地下停车为主，结合建

7、筑退红线要求合理设置地面停车位，暂定 辆停车位，根据后期规划条件要求调整。6） 公共配套设施 公共配套满足规划设计条件要求，结合设计理念，在不影响总体规划布局基础上，合理布置相关公共配套设施。5.1 概念设计图纸和文件要求5.1.1设计说明对概念设计方案的详细介绍。5.1.2综合经济技术指标及产品分析5.1.2.1综合经济技术指标表5.1.2.2产品分析产品分析，对本设计任务书中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。5.2 概念设计成果要求5.2.1概念设计图纸深度要求1） 总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。2） 户型布局分析图a） 若地块内、外存在可利用景观资

8、源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况；b） 分析用地有利不利因素，进行用地优劣排序，同时针对优劣提出销售卖点，反映与景观的关系；明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品；c） 考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。3） 日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。4） 交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；车库

9、范围；车库出入口；核实停车方式与数量要求的可行性。5） 组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。6） 总剖面图体现地块内各建筑物高度及空间关系。7） 住宅单体平面图住宅项目应提供单体平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求及户型面积指标表。5.3 方案设计图纸和文件要求分类资料及文件名称份数文字表格设计说明2经济技术指标表总图总平面图5户型布局分析图（各类物业分布、与景观的关系、视线分析）6日照分析图7公共服务设施布置图8分期示意9交通分析图（出入口、人车流线、车库范围、车库出入口、道路段面）10示范区总平面（区域、流线、会所、售楼部）11组团基本单元分析图12道路及竖向设计图13消防分析图14彩色总平面图15总剖面图16鸟瞰图低、多层住宅单元/高层住宅单体高层住宅单体地下及裙房分层平面图标准层平面图及户内指标表彩色立面图剖面图效果图及风格意向图主要公共建筑各层平面图文本展板A3文本AO展板5.4 综合经济技术指标分析1） 开始概念方案设计工作： 年 月 日。2） 提交概念性方案设计成果：3） 设计汇报：7. 甲方提供的附件资料1） 项目红线图（电子文件）2） 项目产品定位报告（电子文件）