物业项目前期筹备方案Word文件下载.docx

1、 ）维修保养工具的配置。5（ 说明：管理处（筹）应结合甲方及自身的实际情况，对以上计划进行合理调整。 二、制度建立工作 健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全 工作，以公司管理部制定的物业管理服务标准规范文本为指导，尽快完善管理处的各 项规章制度。在制度未出台之前，管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临 时规范各项工作，一旦时机成熟，就应形成制度。具体实施包括以下几个方面： 、管理处各岗位的岗位职责。包括：主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责1 人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。 、管理处日常管理制度。公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、

2、财务2 管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、员工宿舍管理等。3、管理处清洁工作手册。管理处清洁质量监管办法、各岗位清洁工作标准、 各岗位清洁工作程序等。4、管理处保安工作手册。管理处保安工作管理规定、管理处保安岗位设置、 各岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员来访接待 管理规定、人员来访接待流程图、车辆出入管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用 管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序、保安队队列训练内容及标准、文明执 勤用语等。5、管理处设备管理工作手册。管理处设备管

3、理规定、设备台帐、各设备的操 作规程、各设备的保养维修计划、各设备的维修保养运行记录、各设备故障紧急处理措施 等。6、管理处绿化管理工作手册。管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、各植物 的习性及养护方法、各植物的养护计划、各植物的养护记录等。7、管理处紧急情况应急处理程序。常用电话号码、火灾应急处理程序、治安 紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程序、水浸应急处理程序、液 化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台 风应急处理程序、盗警应急处理程序、急救应急处理程序、其他应急处理程序等。说明：管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的

4、工作手册进行相应 调整。三、员工岗前培训 管理处要针对各岗位的特点，对管理处员工（包括正式工、外聘工、临时工）的工作 能力进行评估，有针对性的开展岗前培训，主要有以下几个方面：1、管理处全体员工：物业公司发展史、质量方针、质量目标、小区基本情况、小区 内设备（供水、供电、排水、消防、运载、弱电等）情况、甲方基本情况、物业管理各综 合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等；2、清洁工：清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序；3、保安员：各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防 系统操作培训等；4、绿化工：绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等； 说明：岗前培训

5、的具体内容应根据实际情况进行调整。四、综合服务实施的准备工作 1、清洁准备工作 （1）外包：如清洁外包，管理处则只需按照合同约定的清洁卫生范围和标准， 明确各岗位的范围及职责，制定清洁月度工作计划和完善相应的监管措施即可。（2）自管：如清洁工作由管理处自己负责，除明确各清洁岗位的范围及职责、制定 清洁月度工作计划和完善相应的监管措施以外，还需要进行相应的机械设备和清洁物料准 备、每月清洁物料消耗测算及跟踪、人员招聘、人员服装、岗前培训等。2、保安准备工作（由于物业公司接管小区均自建安全管理组织，故不列出外包工作 内容） （1）自卫警械、对讲机等装备的购买或调配；（2）保安岗位设置、排班等；（3

6、）明确巡检时间、巡检频度、巡检路线及相应的巡检签卡的设立；（4）强化队列训练（重点突出岗位形象训练）；（5）岗前培训。3、绿化准备工作 （1）建立区内绿化植物台帐；（2）绿化岗位设置、排班等；（3）按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化工作任 务；（4）岗前培训。5、设备准备工作 （1）根据甲方提供的物业资料（如甲方未能提供资料，则需要工程技术人员进行现 场查看了解），对区内的供电、供水（水池）、排水、弱电、运载、新风、消防、避雷、 有线电视等系统的机器设备、线路和管渠走向进行实地对照，并建立相应的设备台帐和设 备卡片；（2）根据各设备的运行、使用状况，制定合理的保养、

7、维修及定期检查计划；（3）根据各设备的情况，做好设备运行、维修、保养记录；6、停车场及整改建议 （1）停车场管理。熟悉区内车辆的号牌、车型、车主姓名及单位，对停车场周边的 安全隐患进行重点防范，并及时进行整改。（2）整改建议。对建筑主体及附属设备存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建议。五、其他准备工作 、办公区1 办公区除了要做好以上四项基本的准备工作以外，还须重点做好与甲方职能部门的沟 通工作，对甲方负责后勤工作的重点科室、重点人员进行了解、熟悉，根据甲方的实际情 况建立适当的沟通渠道，确保双方能够及时沟通，使信息及时反馈，为双方进一步的合作 打下基础。2、生活区 生活区除了做好以上四项基本

8、的准备工作之外，还要重点做好住户档案的建立工作， 在资料的收集过程中应做到尽可能详细。关于项目物业管理的服务内容的建议 XX 一、 XX 项目物业分析：1、 物业地域范围开阔，封闭性交强 2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安 全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；3、 购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；4、 物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务 的管理。二、 根据以上分析，对 XX 项目物业建议如下：1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提 供的保洁工

9、作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社 会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不 同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行 分包处理。2、 突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的 服务体系。三、 物业管理提供日常服务的内容：1、 对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼 类加强河道景观效果；2、 对市政道路的保洁；3、 对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶） ？；4、 24 小时水电维修；5、

10、对业主生活垃圾的定时清运；6、 对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；7、 项目范围内绿化的种植与养护；8、 业主能源费用的代收代缴；9、 定期花木杀虫及灭鼠；10、 暂住证等社区性证明的办理；11、 业主院落档案的管理。 四、 物业特约服务管家式服务体系：1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供 尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业 主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。2、管家式的服务建议由 2 至 3 人 24 小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的 服务要求，业主有需求只针对所负

11、责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问 题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避 免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物 业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安 全因素。3、 管家式服务的内容：A、 业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？B、 带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费） 室内清洁 搬家、搬物 地板、地毯的清洁养护 代收洗、补、烫衣物 室内插花、装饰 代购日常生活用品 车辆清洗服务 家庭看护管理 宠物看护管理 为业主提供车辆接、送服务（付费并需要

12、提前预约） 、C五、 XX 项目的安全保卫管理：1、 保卫部门日常工作内容：24 小时固定安全岗位的值勤 24 小时流动岗位的安全及消防巡视 车辆停放的安全管理 特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 2、 保卫部门的设施设备： 中央控制室 与中控室连接的门禁对讲系统 设像监视系统 电子巡更系统 业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统 停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理） 安防器材（对讲机、灭火器、警棍等） 3、 保卫部门提供的委托性特约服务： 礼仪性保卫 短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫） （以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目） 六、 突发事件应急处理体系的建立 业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立 联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系 流程如下：1、 遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；2、 中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备