商业地产可行性研究报告与商业银行集兴支行实习报告汇编Word下载.docx

1、（一）项目名称（二）项目的承办单位（三）承担可行性研究工作的单位情况（四）项目的主管部门（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可

2、将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。四、存在问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。一、商业地产项目建设背景（一）国家或行业发展规划（二）项目发起人以及发起缘由（三）二、商业地产项目建设必要性（一）（二）（四）三、商业地产项目建设可行性（一）经济可行性（二）政策可行性（三）技术可行性（四）模式可行性（五）组织和人力资源可行性第三部分 商业地产项目产品市场分析市场分析在可行性研

3、究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、商业地产项目产品市场调查（一）商业地产项目产品国际市场调查（二）商业地产项目产品国内市场调查（三）商业地产项目产品价格调查（四）商业地产项目产品上游原料市场调查（五）商业地产项目产品下游消费市场调查（六）商业地产项目产品市场竞争调查二、商业地产项目产品市场预测市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市

4、场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。（一）商业地产项目产品国际市场预测（二）商业地产项目产品国内市场预测（三）商业地产项目产品价格预测（四）商业地产项目产品上游原料市场预测（五）商业地产项目产品下游消费市场预测（六）商业地产项目发展前景综述第四部分 商业地产项目产品规划方案一、商业地产项目产品产能规划方案二、商业地产项目产品工艺规划方案（一）工艺设备选型（二）工艺说明（三）工艺流程三、商业地产项目产品营销规划方案（一）营销战略规划（二）营销

5、模式在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。1、投资者分成2、企业自销3、国家部分收购4、经销人代销及代销人情况分析（三）促销策略房地产商业项目成都环达通广场思路总结房地产商业项目，可行性研究报告主体有七大部分，分别为项目总论、市场分析及前景预测、建设单位基本情况、项目建设方案、投资估算资金筹措及贷款偿还计划、财务评价、项目风险分析。我们小组认真学习了该报告，对整个项目的流程有了大致的了解。按照报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该项目，对项目名称（成都环达通泰盈房地产

6、开发有限公司“环达通”商业项目）、项目建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性研究报告编制依据等做到心中有数，然后再进行市场分析和财务评价。现在具体操作如下：一、 市场分析与前景预测。首先要对投资环境及城市规划和成都市商业地产发展状况有一个大致的了解，在此基础上再进行项目分析，项目分析的内容包括项目概况、南部新区商业物业发展状况（在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的基本情况要有所了解）、项目swot分析、项目定位分析、项目运营分析、项目运营分析是重点。包括确定推广及招商时机，租赁价格的预测。租赁价格的预测所包含的内容很多。

7、主要用到的方法是未来现金流的贴现加总。作为报告中很重要的一块，市场分析和前景预测我们总结其主要内容如下：1. 投资环境，包括宏观环境和区域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、税收、产业调整等一些政策。而区域环境则主要包括区域经济发展、区域产业结构变化、区域发展趋势、相关产业的发展以及具名消费水平，收入水平和消费习惯等。2. 城市规划，主要包括城市规划、商业网点分布、城市规划重点、城市规划调整、城市布局以及项目所在区发展规划等。3. 项目产业发展状况，主要包括项目商业格局，商业业态，商业地产特征，商业地产趋势预测等4. 项目分析。主要包括项目概况，商业物业需求，参考商业物业，个案分析以及swot

8、分析，项目定位和运营分析。二、 建设单位与项目不同，建设单位是成都环达通泰盈房地产有限公司。要对他的基本情况比如注册资本，公司总经理等有一定了解。然后发现建设单位优势，这里的优势是成都子公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司的全资子公司，作为强强联合的产物，能够形成集西方管理和本土运作相依存的新型团队，使其项目从规划、设计以及未来的建设和运营中拥有超前的理念和较好的发展前景。建设单位财务状况也是重点。三、 项目建设方案。项目建设方案的内容包括建设内容和规模，综合技术经济指标，建设工期安排及目前进度，建设设计，结构设计，给排水设计，电气设计，暖通设计等。四、 投资估

9、算、资金筹措及贷款偿还计划。在对投资进行估算之前，要找到估算依据，估算依据一般包括建设部、四川省建设厅、财务厅、发改委、物价局、成都市造价站、建设部、成都市房管部门的官方网站上去寻找相关文件和资料。之后，再进行投资估算，包括项目总投资估算和具体估算，具体估算包括土地取得费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，开发间接费，财务费用，开发期税费，其他费用，不可预见费，开办费用，推广和招商代理等费用及铺地运营资金。这些费用的估算主要是结合或某些标准或企业类型、组织架构、管理特点和项目的经营方向及目标客户群和以往的操作经验进行估算。除了投资估算以外还包括项目资金筹措以及资金使用计划和还

10、款计划。五、 财务评价财务评价是可行性研究报告里的另外一个重点部分。财务评价是在上面投资估算的基础上进行的。首先要获得基础财务数据，但这些基础财务数据不同于上面的费用，应该包括营业收入估算、折旧和摊销、经营成本估算、利息支出。而预测的依据是项目的盈利情况、公司对所得税、公积金、公益金及应付利润分类进行估算。（按现行税收制度，成都市企业应缴纳营业税为营业收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，地方教育费附加为应纳营业税的1%，副食品调控基金为营业收入的1.经营税金及附加合计为销售收入的5.65%，除此之外，作为房屋所有权人，企业还应该缴纳房产税，其计税依据是房产的

11、计税价值的1.2%或者房产的租金收入的12%，本次按照房产计税价值的1.2%估算房产税。）在获得基础财务数据的基础上，再进行财务分析，项目评价各基本报表的编制，财务分析指标计算，项目不确定性分析，敏感性分析和财务分析结论。六、 项目风险分析这些风险主要来自：招标和承包模式、自然条件风险、工期拖延和质量风险、项目开发成本、施工索赔、出租运营阶段、市场定位、项目招商、租金方案和出租策略的制定及运营管理等阶段。总之，在风险发生之前，对项目开发经营存在的风险因素以及产生的原因，要从系统的观点出发，做出判断。许多风险具有隐蔽性，各种风险往往交织在一起，这个识别风险带来困难，因此针对“成都环达通”项目应建

12、立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因素识别和控制。七、 据以上分析，得出项目可行性研究结论。并编制可行性要就报告。资料相关因为房地产市场是一个政策为主要导向的市场，政府从供应结构、土地管理、外汇准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产进行了组合调控。数据主要从建设部、国土资源部、国家外汇管理局、中国人民银行、国家税务总局和地方对应机构等部门的官方网站上下载相关文件及资料。还有成都市统计年鉴，成都市商务局，南部新区商业用房供需量、参考性物业等基础数据来源于世邦魏理仕，同时参与项目的各相关方都是数据的来源处。各大门户网站和研究机构的数据，以及各大数据库都是数据来源。为该项目所做

13、的专项分析报告，并以此报告为依据对本项目未来租金水平做出预测，以及项目的平面图。1.0 项目概要1.1 项目公司1.2 项目简介1.3 客户基础：商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等。1.4 市场机遇：北京进入城市郊区化发展，其中间区域会有很大的发展空间，北京逐步完善在政治经济文化中心的城市化建设。1.5 项目投资价值：其中有很多城市内部未开发的农村居民，地处中心城和卫星城之间，是城市化发展纽带，具有辅助和完善影响城市的整体开发。1.6 项目资金及合作1.7 项目成功关键：整合信息，整合人才，协调统一，贵在执行。a核心是信心 ：b关键是推广c根本是销售d支持是物业 ：有自己的物业评价1.8 公司使命：促进城市建设，生活环境，公司共同全面发展。1.9 经济目标：实现提高社会效应和经济效益。2.0 公司介绍2.1 项目公司与关联公司2.2 公司组织结构2.3 历史财务经营状况2.4 历史管理与营销基础2.5 公司地理位置2.6 公司发展战略2.7 公司内部控制管理3.0 项目介绍和商业经营项目的市场前景分析项目位于cbd南约三公里，十里河商业和新老社区之间，邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，南边和东边距亦庄约和通州两大卫星城二公里。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建造大面积住宅和现代化商业。预计面积；其周边开发起步晚，楼盘品