1、问:可负担首付款?可负担房贷?可负担房屋总价?,10,案例:,王先生5年后的可负担首付款为297827元,但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等,把王先生可负担的首付款设定为250000元。,11,案例:,王先生买房时准备贷款20年,假设房贷利率为6%,并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时,可负担房贷为:458797元 N=20;I/Y=6;PMT=40000;CPT PV=?可负担房屋总价 458797250000708797元验证贷款比例是否合适?250000/708797=35%贷款比例=1-35%=65%,12,购房的财务决策购房规划的基本方
2、法,方法二:按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例:张先生看好了一套100平方米的房子,据张先生了解,目前这套住房的价格是6000元/平方米,购买这套100平方米的房子所需要的费用为60万。张先生对首付房贷等问题不是很了解,想请理财规划师给出建议。,13,案例2,理财规划师假设按7成按揭,贷款期限20年,按照6的贷款利率,计算如下:P/Y12;N=240;PV=420000;CPT PMT=?计算得PMT=3009元。经理财规划师的测算,王先生目前能够承担首付的额度,同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从王先生的财务状况出发,出具同意王先生购买此套住房的建议。,14,购房规划需要考虑的其他
3、因素,契税,印花税,评估费,保险费,律师费,其他因素,多如牛毛,15,购房规划需要考虑的其他因素,契税:普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税,非普通住宅按房屋成交价的3交纳契税。按北京市建委发布的相关标准,普通住宅是指:住宅小区容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。80万 1.5%12000 80万 3%24000,16,购房规划需要考虑的其他因素,印花税 购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同时,按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订个人购房贷款合同时,按借款额的
4、万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取房屋产权证时,每件贴花5元。80万万分之三240元 56万万分之零点28元,17,购房规划需要考虑的其他因素,公共维修金:小区管理办房价的2%。80万2%16000 购房公证费:房价0.03 80万0.03%240 按揭合同公证费:贷款额0.03%56万0.03%168,18,购房规划需要考虑的其他因素,律师费:买房贷款人需按每单申请贷款额3支付律师费 56万 3 1680保险费:贷款额度相应费率 56万 0.47515 2660上述事项合计:33016元 普通住宅 45016元 非普通住宅另外,考虑到装修费,家具等支出,费用合计10万元。,19,购房财
5、务规划的主要指标,房屋月供款占借款人税前月总收入的比率:一般不应超过25到30 有贷款月供款与税前月总收入的比率:一般应控制在33到38之间,20,常用两种的还款方式:等额本息还款法等额本金还款法,选择哪一种?,消费支出规划住房消费,21,案例:,例:张先生购买了一套总价100万的新房,首付20万,贷款80万,利率为6,期限为20年。如果采用等额本息方式,每月还款额为多少?第一个月所还本金为多少?第一个月所还利息为多少?一共还了多少本金?一共还了多少利息?张先生在还款5年之后,还有多少本金未还?还了多少本金?还了多少利息?如果采用等额本金法,第一个月还了多少本金?第一个月还了多少利息?,22,
6、案例:,等额本息法下:PMT=5731.45第一个月所还利息8000006/124000第一个月所还本金5731.4540001731.45一共还的本金800000一共还的利息5371.45240800000575548五年后还剩未还本金679197五年内一共所还的本金120803五年内一共还的利息223084,23,案例:,等额本金法下:第一个月还的本金800000/240=3333.33第一个月所还利息8000006/124000一共还的本金800000一共还的利息=3333.330.005(240+239+1)=3333.330.005(240+1)2402482000,24,案例:,若
7、张先生在还款5年后,有一笔10万元的偶然收入,张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款,提前还贷后,希望每月负担额保持原来的水平,但缩短还款期限,请为其设计提前还款安排?若张先生希望提前还贷后,仍保持原还款期限,但减少每月的还款负担呢?(等额本息法)1.计算张先生5年后剩余贷款本金 PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元2.6791971000005791973.以579197为新的PV,计算在PMT保持原数值时,新的N值 PV579197;PMT-5731.45;I/Y=6;CPT N4.142个月可还清剩余贷款5.以579197为新的PV,计算在N=180时的PMT PV579
8、197;N=180;CPT PMT=4888,25,消费支出规划住房消费,假定:贷款20万元,期限20年,年利率为10%。1.计算等额本息还款法下每年还款额?还款总额为多少?所还利息总额为多少?2.计算等额本金条件下第一年的还款额?所还利息总额?,26,消费支出规划住房消费,等额本息还款法下:每年还款额:23492所还利息总额为多少:269839还款总额为多少:269839200000469839,27,消费支出规划住房消费,等额本金还款法下:第一年的还款额:30000本金200000/2010000利息2000001020000 所还利息总额:100001020(120)/2210000还款总额为多少:210000200000410000,28,消费支出规划住房消费,29,消费支出规划住房消费,30,消费支出规划住房消费,31,消费支出规划住房消费,32,消费支出规划住房消费,33,消费支出规划住房消费,34,消费支出规划住房消费,提前还款情况下,等额本金还款法与等额本息还款法的决策,35,设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划:如果你收入稳定且需要简单方便,你可以选择等额本息还款;如果你当前收入尚可未来收入不确定,你可以选择等额本金递减还款;你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分阶段还款方式。,一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳,消费支出规划住房消费,
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