理财规划师消费支出规划PPT资料.ppt

1、问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？,10,案例：,王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。,11,案例：,王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元 N=20；I/Y=6；PMT=40000；CPT PV=？可负担房屋总价 458797250000708797元验证贷款比例是否合适？250000/708797=35%贷款比例=1-35%=65%,12,购房的财务决策购房规划的基本方

2、法,方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例：张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子所需要的费用为60万。张先生对首付房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。,13,案例2,理财规划师假设按7成按揭，贷款期限20年，按照6的贷款利率，计算如下：P/Y12；N=240；PV=420000；CPT PMT=？计算得PMT=3009元。经理财规划师的测算，王先生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从王先生的财务状况出发，出具同意王先生购买此套住房的建议。,14,购房规划需要考虑的其他

3、因素,契税,印花税,评估费,保险费,律师费,其他因素,多如牛毛,15,购房规划需要考虑的其他因素,契税：普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3交纳契税。按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。80万 1.5%12000 80万 3%24000,16,购房规划需要考虑的其他因素,印花税 购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订个人购房贷款合同时，按借款额的

4、万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取房屋产权证时，每件贴花5元。80万万分之三240元 56万万分之零点28元,17,购房规划需要考虑的其他因素,公共维修金：小区管理办房价的2%。80万2%16000 购房公证费：房价0.03 80万0.03%240 按揭合同公证费：贷款额0.03%56万0.03%168,18,购房规划需要考虑的其他因素,律师费：买房贷款人需按每单申请贷款额3支付律师费 56万 3 1680保险费：贷款额度相应费率 56万 0.47515 2660上述事项合计：33016元 普通住宅 45016元 非普通住宅另外，考虑到装修费，家具等支出，费用合计10万元。,19,购房财

5、务规划的主要指标,房屋月供款占借款人税前月总收入的比率：一般不应超过25到30 有贷款月供款与税前月总收入的比率：一般应控制在33到38之间,20,常用两种的还款方式：等额本息还款法等额本金还款法,选择哪一种？,消费支出规划住房消费,21,案例：,例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在还款5年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月还了多少利息？,22,

6、案例：,等额本息法下：PMT=5731.45第一个月所还利息8000006/124000第一个月所还本金5731.4540001731.45一共还的本金800000一共还的利息5371.45240800000575548五年后还剩未还本金679197五年内一共所还的本金120803五年内一共还的利息223084,23,案例：,等额本金法下：第一个月还的本金800000/240=3333.33第一个月所还利息8000006/124000一共还的本金800000一共还的利息=3333.330.005（240+239+1）=3333.330.005（240+1）2402482000,24,案例：,若

7、张先生在还款5年后，有一笔10万元的偶然收入，张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩短还款期限，请为其设计提前还款安排？若张先生希望提前还贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负担呢？（等额本息法）1.计算张先生5年后剩余贷款本金 PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元2.6791971000005791973.以579197为新的PV,计算在PMT保持原数值时，新的N值 PV579197；PMT-5731.45；I/Y=6;CPT N4.142个月可还清剩余贷款5.以579197为新的PV,计算在N=180时的PMT PV579

8、197；N=180；CPT PMT=4888,25,消费支出规划住房消费,假定：贷款20万元，期限20年，年利率为10%。1.计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为多少？所还利息总额为多少？2.计算等额本金条件下第一年的还款额？所还利息总额？,26,消费支出规划住房消费,等额本息还款法下：每年还款额：23492所还利息总额为多少：269839还款总额为多少：269839200000469839,27,消费支出规划住房消费,等额本金还款法下：第一年的还款额：30000本金200000/2010000利息2000001020000 所还利息总额：100001020（120）/2210000还款总额为多少：210000200000410000,28,消费支出规划住房消费,29,消费支出规划住房消费,30,消费支出规划住房消费,31,消费支出规划住房消费,32,消费支出规划住房消费,33,消费支出规划住房消费,34,消费支出规划住房消费,提前还款情况下，等额本金还款法与等额本息还款法的决策,35,设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划：如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息还款；如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选择等额本金递减还款；你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分阶段还款方式。,一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳,消费支出规划住房消费,