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1、3、速动比率5（二）、缺乏财务杠杆正效应61、存货周转率62、营业利润率73、成本费用利润率7三、保利地产资本结构不合理的成因分析8（一）、宏观经济环境8（二）、自身因素91、融资压力大，融资渠道单一92、流动负债比率偏高10四、改进的具体措施11（一）、优化企业偿债能力，拓宽融资渠道11（二）、提高企业风险控制能力12（三）、扩大企业规模，实现规模效应13五、总结13参考文献15一、引言（一）、研究背景随着社会经济建设的脚步日益加快，房地产业在国民经济中的作用日益突出，已经发展成为国民经济的支柱产业之一。作为国民经济支柱产业，房地产业是一个高度关联性产业，能带动 50 多个相关产业的发展，其

2、对国民经济、社会进步的作用和影响日益扩大， 经济发展离不开房地产业的支持，人们生活水平的提高、生活质量的改善都需要居住环境的改善和提高。因此，房地产业的健康发展是促进全面小康生活的保证之一。目前我国房地产公司的资本结构中，银行贷款所占比例逐步上升，公司自有资金往往只占较小的比例。房地产行业自身的特点决定了房地产企业在生产经营过程中面临着极大的风险，而诸多的风险因素最终又都会体现在企业的财务风险上。如何优化房地产企业的资本结构，降低风险，成为当前迫切需要解决的问题。（二）、写作目的和意义安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证，也是企 业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键，对于企业资

3、本结 构优化问题的研究意义重大。房地产行业是我国支柱产业之一，对 于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常14有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道单一，短期负债比例高于长期比例，直接融资比例较小。企业资本结构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力。本文将具体研究保利地产在资本结构方面存在的不合理现象和解决措施，希望优化资本结构，降低融资成本。同时能够为我国房

4、地产行业的其他企业提供一些参考。（三）、研究方法本文通过收集与保利地产资本结构相关的数据，然后对这些数 据进行处理和分析，得出保利地产的资本结构的现状，通过和行业 内的相关一些公司和行业指标进行比较后，找出保利地产在资本结 构方面的不合理表现。通过对不合理表现的分析可以我们可以找到 造成这种结构的原因，同时针对存在的问题，找到具体的解决措施， 使保利地产的资本结构更加合理。二、保利地产资本结构不合理的表现（一）、偿债能力指标不佳企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能

5、力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度， 包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲， 就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产 和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和 偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财 务分析的重要组成部分。通过分析保利地产近几年的财务报表，发 现以下几个反映公司偿债能力的几个财务指标并不是很理想。1、资产负债率资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比。这个指标反映了在企业的全部资产中由债权人提供的资产所占比重的大小, 反映了债权人向企业提供信贷资金的风险程序,也反映了企

6、业举债经营的能力。表 1 保利地产 2009 年2012 年资产负债率单位：元2009201020112012负债总额62869200000120307641793.6152950155487.36196389097098.44资产总额89830700000152327972577.53195014565272.62251168617582.24资产负债率69.99%78.98%78.43%78.19%行业平均值64.84%73.90%73.6%74.12%数据来源：保利地产年度报告由上表我们可以发现在 2009 年到 2010 年，保利地产的资产负债率增长较大，且在接下来的三年当中其资产负债

7、率分别为78.98%、78.43%、78.19%。其资产负债率都保持在了百分之八十左 右。相对行业的平均指标来说，其资产负债率也大于行业的平均值， 较高的资产负债率虽然可以利用财务杠杆的原理，得到较多的投资利润。但是如果这一比率过大，则表明企业的债务负担重，企业的 资金实力不强，遇有风吹草动，企业的债务能力就缺乏保证，对债 权人不利。企业资产负债率过高，债权人的权益就有风险，一旦资 产负债率超过一定的值，则说明企业资不抵债，有濒临倒闭的危险， 债权人将受损失。2、流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。一般说来，比率越

8、高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强；反之则弱。一般认为流动比率应在 2：1 以上。流动比率2：1，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证全部的流动负债得到偿还。表 2 保利地产 2009 年2012 年流动比率流动资产合计88504200000146671656739.1187991387510.53243128025568.66流动负债合计382336000006889667480698585942341140471133055.12流动比率2.3148277952.1288640871.9068782331.730804189我们不难发现

9、，保利地产的流动比率在 2009 年和 2010 年都保持在了 2 以上，说明其流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力还是很强的，但是在这四年当中，该公司的流动比率逐年下降，到 2012 年只有 1.7 左右。说明企业资产的短期偿债能力在下降，企业资产的流动性同时也降低。3、速动比率速动比率是指速动资产对流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等，可以在较短时间内变现。而流动资产中存货、1 年内到期的非流动资产及其他流动资产等则不应计入。速动比率同流动比率一样，反映的都是单位资产的流动性以及快速偿还到期负债的能力和水平，它是对流动比率

10、的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。表 3 保利地产 2009 年2012 年速动比率速动资产合计28405300000367735145193588394363553484202486140471133055.12速动比率0.742940.533750.363990.380750.660.560.520.51保利地产的速动比率从 2009 年到 2012 年的值分别为0.74、0.53、0.36、0.38，是逐年下降的。速动比率大于 1 比较正常，虽然房地产行业本身流动资金不足，

11、造成速动比率较低，但是保利地产的速动比率基本上还是低于行业平均值，并且差距还是在逐年扩大的。这可以反映保利地产的偿债能力欠佳。如果一直是这种下降的趋势的话，一旦降到有一点，保利地产可能就偿付不了债务，造成企业资不抵债的情况发生。（二）、缺乏财务杠杆正效应1、存货周转率存货周转率是企业一定时期销货成本与平均存货余额的比率。用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。存货周转率不仅可以用来衡量企业生产经营各环节中存货运营效率，而且还被用来评价企业的经营业绩，反映企业的绩效。表 4 保利地产 2009

12、 年2012 年存货周转率主营业务成本14524100000236454836092953680259043972081799期初存货余额4019560000060098900000109898142220.58152107443875.54期末存货余额189643823082.97平均存货余额5014725000084998521110131002793048.06170875633479.26存货周转率0.2896290420.2781870.2254669680.257333833保利地产的存货周转率从 2009 年到 2012 年分别为0.29、0.28、0.23、0.26。近几年来，

13、保利地产的存货周转率都有下降的趋势，而且作为地产业的龙头企业万科的存货周转率基本上也保持在了 0.4 左右，虽然房地产业的存货周转率普遍偏低，但是保利地产的存货周转率还应该有相应提高的，它的存货压力大于万科，这回给公司带来回款压力。而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地产偿债能力。2、营业利润率营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，说明企业商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。表 5 保利地产 2009