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1、试用系统观点和系统方法分析中国的房地产市场摘要：中国房地产市场不仅是受需求力，供应力的影响,房价的大起大落总是与宏观政治，经济文化等各方面的诸多因素息息相关的。且审视古今中外，城市的兴衰起落，房价的剧烈波动，都与宏观环境直接有关。中国古代王朝的更替，都城的变迁，今天深圳的繁荣盛景，浦东的崛起之路，海南房价泡沫现象导致房价长达十多年的持续下迭，香港房地产市场的长期低迷状态，现阶段国内房地产市场持续走高使中央政府面临诸多压力，这些都与宏观力系统的作用密不可分的。宏观力系统更为复杂多变，本文只就与房价波动相关的角度将宏观力系统的构成用系统观点和系统方法进行进一步分析和说明。关键字：中国房地产市场 房

2、价 需求力 供应力 宏观力系统 系统观点 系统方法影响中国房地产市场的因素很多，但是大概可以归结为：中国老百姓对房屋的一种需求力，这是比较客观的一种因素；另外就是房地产市场对为了满足大众对房屋的需求而产生的供应力的表现，这直接或间接地推动或制约中国房地产市场的发展；最后就是宏观力，这里面涵盖的因子很多，像是一只庞大的手，但有是以一种无形的方法操作和影响着整个房地产市场的发展走向。房价是商品价格中的一种，是房屋价值的具体表现。房屋属于不动产，同时具备消费和投资的功能，因此房价的变动原因就显得特别复杂多变，这是一个系统工程房价，是房屋价值的直接表现形式，房屋具有不可移动性，总是与某一城市或某一区域

3、的土地紧密联系的，就是说房价的本质就是房屋的价值。由马克思基本原理知道价值是由劳动时间来决定的。而房屋价值的正常体现不仅取决于其本身的功能，还与市政设施如，水，气，电，交通，通信，医疗，教育等等诸多因素都不可分割。整个中国房地产市场里面比较活跃的系统因子就是房价，房价的各种动态就可以引申到整个房地产市场的动态。笔者曾在网上看到这样一则故事：菜农们眼看自己的蔬菜快要成熟了，他们觉得自己这么多年以来都在不停地种菜、卖菜，好像蔬菜的价格从来都没有变过，但是很多日常用品都涨价了，居家过日子越来越紧巴了，他们决定把蔬菜的价格上调一下是很应该的。于是在卖蔬菜时，很多餐馆的老板都感觉到很多商品都涨价了，就连

4、蔬菜也涨价了，于是所有的餐馆都理所应当把饭菜的价格上调了，房地产开发商也看到了这样的现象，生活用品涨价了，就连吃饭也涨价了，一切都理所应当地又涨了。从这个小故事可以看到整个社会就是一个完整的系统，各个行业，各种市场之间总是相互影响，相互制约的。而从房地产自身出发，需求力、供应力、宏观力也是这么影响着整个房地产市场的运转。房价动力系统是由需求力子系统，供应力子系统，宏观力子系统构成。由这个三力共同作用而影响房价动力系统整体的运作轨迹。一、社会大众对房屋的需求力对中国整个房地产市场的影响有人说高房价是中国人口多而引起的“刚性需求”所致，是中国土地资源匮乏的必然结果。话虽说的过于绝对化了，但是中国入

5、口问题的确实很严重的，有人就会有对房屋的需求，房屋几乎是一个人生存或者生活所必须的，就像粮食一样重要。有了这种需求，在这种需求力的推动之下就会刺激那些房地产开发者的欲望。有一个发生在农民和房地产开发商之间的故事：在一次全国人大代表会上，广东省化州市某建筑工程公司某经理说：“房价不是我们开发商决定，是由市场来定的。现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？” 他意思是说，有市场就不是房价高，有卖的有买的，愿打愿挨，不愿意住火车站啊！俗话说，有需求就有市场，难道在这种需求之下市场确实要变成这样子吗？我们听听一位农民代表的回答：“按你这样

6、的荒诞理论，农民团结起来，共同提高粮食价格，每公斤提到5000元，愿买就买，不买就吃屎去吧！我没房子可以住火车站，你没吃的可以吃屎吗？为什么国家放纵房子发疯涨价，而控制粮食价格呢？农民就该死吗？农民就不是人吗？就不该享受社会文明的成果吗？粮食和房子都关系到国计民生，关系到社会稳定，为什么这负担非要让老实的农民承担呢？”故事的确很精彩，但是从中我们得思考，需求力要求下的市场究竟应该是什么样子的？同样的两种需求为什么会造成两种不同时市场呢？ 除了社会需求力在不断影响着中国房地产市场的风云变幻，我认为更大程度上是市场对商品的供应力在起决定作用。粮食这种人们离不开的商品为什么在同样有需求力的大前提下而

7、变得没有多大竞争力，反而房屋却使整个房地产市场在人们生活当中扮演了比较“显赫”的角色？供应力起来相当大的作用。二、房地产生产商对房屋的供求力对中国整个房地产市场的影响大家想想就能明白，粮食的供应可以说是过剩了的，甚至中国可以说是一个粮食的出口大国，而对于房屋，房地产开发商所提供的商品在一定程度上都还没有满足社会的需求，在这种反差下房地产市场肯定是一路走高。然而，很多开发商看到这种社会形势，这种供需关系就以各种手段开发住房，在这种不平衡的供需关系之下再加上社会经济发展的不平衡、人们收入的不平衡性就使得中国房地产市场走入目前这种比较尴尬的境地。供给力是促使房价向下发展的主要推动力。当供过于求时，房

8、价将向下通行，逐步下降。由于房屋的规划设计和施工建造的工期都比较长：短则数月，长达几年。因此续建工程的供给一般比较稳定。由于人口增长相对平稳并且房屋的使用年限相对较长，故旧房存量供给也是比较稳定的。新房存量的供给，受上一年的交易量及交易速度的影响较大，具有一定的活跃性。从供应子系统来看，宏观上是有序的，而微观上却是无序的。虽然政府有“两年内不开发就收回土地”的限制，但各地方政府出于多种考虑往往难以执行。土地批出去了,而开发进度就由开发商自由控制，微观供给上具有盲目性和无序性。这种供应上的宏观有序性和微观无序性增加了供应力子系统的复杂性。在这种需求和供应都不断日益激化的现实状况下，把房地产市场愈

9、演愈烈，笔者认为“土地财政收入最大化机制”的土地供给政策是导致中国房价上涨持续过快的最直接的原因。供求原理表明，即使收入水平的提高和城市人口的扩张导致了住房需求的快速增长，但如果住房供应能够以同样的速度增长，那么住房价格也就不会以一种持续过快的速度增长了。但是，在目前的财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，为了能使土地财政的收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而直接抬高了住房价格，获得了垄断收入。更重要的是，地方政府的“土地垄断地价”政策对住房价格的影响不仅仅在“土地垄断地价”本身对住房价格的直接影响，当政府的“垄断地价”使得房价的增长率高于利率水平时，将会有大量或来自实体

10、经济或来自银行信贷方面的资金，以投机性住房需求涌入房地产市场，从而导致房地产市场出现泡沫，一路走高。三、社会的宏观力对中国整个房地产市场的影响笔者认为宏观力子系统是从政治、经济、文化三个宏观方面影响房价的运行轨道。并在长时期内对房价的走势起着决定性作用。宏观力中对房价波动影响较大的还有货币币值、土地财政政策以及人们的收入水平等。因为房价是房屋价值的货币表现形式，当通货膨胀货币贬值时，房价会虚涨“房价雪球”也随之膨胀扩大；货币币值升值，房价降低，“房价雪球”去虚存实，逐步缩小，回归自然而然真实状态。我国九十年代初期人民币迅速贬值，经济过热，房价猛涨，当理性的阳光宏观调控来临之后，房价回归真态，逐

11、步下降。当货币的汇率变化时对房价的深远影响更大，有的影响长达几年甚至十几年。土地政策和经济收入水平也决定着供求之间的平衡，把持和调控着房地产市场的主导走向。房价动力系统由需求力、供应力、宏观力三个子系统构成，这在个力像三只大手：宏观力支撑之手，需求力上推之手，供应力下压之手。三只手共同产生的支撑力、推力、压力三力之合力一起推动和指引着中国房地产市场。总之,房价问题不仅是经济问题,也是社会问题,甚至会影响社会系统的稳定与和谐,本文作者知识有限，只作了一些的浅显的探讨,真诚希望老师指正,同时,希望相关专家学者能一起研究中国房地产市场，一起为中国房地产的健康发展、社会的稳定和谐献计献策。2011年6月2日于 重庆邮电大学4