第八章城市详细规划PPT格式课件下载.pptx

1、至少两个以上进行比较；方案交流：与委托方交流；方案修改；意见反馈：再次提交委托方听取意见；,一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求,成果编制阶段内容与深度详见本节第三部分内容,上报审批阶段 成果审查：成果汇报会，专家评审会、规划委员会审议；上报审批：城市人民政府（重要）或城乡规划管理部门；成果修改：,控制性详细规划指标的确定方法,控制性详细规划的编制内容深度与成果要求,控制性详细规划的编制内容深度与成果要求:基本要求：深化上位规划；土地招投标，城市建设管理要求；指导修建性详细规划和建筑设计,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,城市规划编制办法具体规定（1）确定规划范围内不同性质用地的

2、界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。,第八章

3、城市详细规划8.1 控制性详细规划,（1）规划用地位置图（区位图）（比例不限）；（2）规划用地现状图（比例1:2000）；（3）土地使用规划图（比例1:（4）道路交通及竖向规划图（比例1:（5）公共服务设施规划图（比例1:（6）工程管线规划图（比例1:（7）环卫、环保规划图；地下空间利用规划图；五线规划图（8）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1:10001:（9）城市设计概念图（空间景观规划、特色与保护规划）（比例1:（10）地块划分编号图（比例1:5000）；（11）地块控制图则（比例1:2000）。,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,控规图纸成果及深度要求,控制性详细规划

4、总图则,控制性详细规划分图则,设施控制图则,（1）总则（说明规划目的、依据、规划原则、规划范围、适用范围、执行主体和管理权限等内容）（2）规划目标、功能定位、规划结构；（3）土地使用；（4）道路交通；（5）绿化与水系；（6）公共服务设施规划（7）五线规划（8）市政工程管线；（9）环卫、环保、防灾等控制要求（10）地下空间利用规划（11）城市设计引导；（12）土地使用、建筑建造通则；（13）其他；,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,控规文本基本内容要求,（1）前言（2）概况（3）背景、依据（4）目标、指导思想、功能定位、规划结构（5）土地使用规划（6）公共服务设施规划（7）道路交通规划

5、（8）绿地、水系规划（8）市政工程规划；（9）环卫、环保、防灾等（10）地下空间规划（11）城市五线控制规划；（12）土地开发；,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,控规说明书文本基本内容要求,规定性控制要素,6个方面，12个控制指标,一、用地面积,土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。,用地面积单位为公顷，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。,用地面积（Ap）和征地面积（Ag）是有区别的,Ap Ag,Ap规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积Ag土地部门为了征地划定的征地红线围合而成,代征地Ag-Ap，代征道

6、路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积,用地面积确定的原则 用地面积与用地边界的四至（道路、河流、行政边界、各种控制线）范围有关 考虑用地的使用性质 考虑土地价值的区位级差 考虑不同的开发模式 对用地边界和用地面积的调整,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,用地边界的划分原则（1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；（2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；（3）建议有一边和城市道路相邻；（4）结合自然边界、行政界线划分地块；（5）考虑地价的区位级差；（6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；（7）对于文物古迹风貌保护建

7、筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；（8）规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等（9）规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属,用地红线包括空中和地下空间的竖直的三维界面,第八章 城市详细规划8.1 控制性详细规划,北京的控规地块交叉口放宽的渠化处理方式,重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式,对于市政设施规划明确提出

8、需要进行管网综合。主要是保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。,环境容量控制一、容积率,FAR=Ar/Al,环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定,容积率又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值，即FAR=Ar/Al。（万m2万m2）,容积率可制定上限和下限。下限保证开发商的利益；上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降,一、容积率1.容积率指标的计算,单一用地：容积率=总建筑面积（地上）建筑用地面积,混合用地容积率计算 A=（A1M1+A2M2）/MA折算的容积

9、率A1/A2商业/居住容积率指标M1/M2商业/居住建筑面积M总建筑面积,1）容积率与城市开发的关系,2.容积率的相关问题,提高容积率指标，降低总成本，提高开发利润,提高利润率，增加开发总量以获取更多的利润,增加容积率，减少开发项目，加速资金周转，提高经济效益。,2）容积率与永续发展的关系容积率的大小直接关系到可持续发展的问题。容积率过高，造成过分拥挤和环境恶化,3）容积率的奖励城市市区内，在建筑综合体内统一规划公共停车场、变电站等公共市政设施，可对用地的容积率予以增加,佛山市建筑面积奖励规定,2.容积率的相关问题,4）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系,建筑密度=用地内所有建筑基底面积总和

10、 用地面积,建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积 用地内所有建筑基地面积和,容积率=建筑密度 建筑平均层数,2.容积率的相关问题,5）建筑面积的计算方法对容积率的影响,阳台面积：水平投影面积的一半,地下室、半地下室：不计入容积率计算,复式住宅loft，层高大于4.5m，按1.5倍计算,办公建筑层高大于4.8m的，按1.5倍计算,2.容积率的相关问题,6）容积率与地下空间开发,地下空间开发存在的问题：缺少统一规划，以后衔接造成困难 地下开发强度要适度 与基础设施不协调,制定地下空间开发专项规划 确定开发性质、边界、深度、和周边地块的接口、地下公共通道、市政控制性、出入口位置等,建筑密度,建筑

11、密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和用地面积）100%,规划地块内各类建筑基地面积占用地面积的比例，反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度,建筑密度=商业服务设施基底面积+公共服务中心基底面积+住宅总基底面积+学校、幼托基底面积 用地面积,规划控制其上限。建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的空地率及绿地率,绿地率,绿地率=（地块内绿化用地总面积地块面积）100,绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例,规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地,建筑限高 1.原则,建筑限高,建筑间距

12、,建筑后退,建筑高度：建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度,沿街建筑高度,符合建筑日照、卫生、消防和防震抗灾的要求；符合用地的使用性质和建筑物的用途要求；考虑地质基础限制和当地建筑技术水平；符合城市整体景观和街道景观的要求；符合文物保护的控制要求；机场、高压线及无线通信等对建筑高度的要求；坡度较大地区，不同坡向对建筑高度的影响,2.建筑高度的确定,建筑限高,建筑间距,建筑后退,沿街建筑高度,平屋面建筑：有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶挑檐屋面（室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度）；,H,H自室外地面至女儿墙顶,女儿墙屋面建筑高度计算,H=Hc+BHc室外地面至檐口

13、顶B 檐口挑出宽度,挑檐屋面建筑高度计算,Hc,B,2.建筑高度的确定,坡屋面建筑：屋面坡度小于45（含45）的，自室外地面算至檐口加上檐口挑出宽度；坡度大于45的，自室外地面算至坡顶高度一半,屋面坡度45（含45）的建筑高度计算,坡度大于45的建筑高度计算,H,45,水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6m内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。,2.建筑高度的确定,相邻两幢建筑室外自然地坪存在高差,同一用地单位，两幢建筑物首层架空，,建筑后退,避免城市建设过程中产生混乱,建筑后退：在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离,以后退距离的下限

14、进行控制,建筑后退用地红线、道路红线、建筑后退河道蓝线、绿线、黑线、紫线,保证必要的安全距离,保证必要的城市公共空间和良好的城市景观,深圳城中村握手楼,建筑间距建筑间距包含内容,日照间距（居住建筑）侧向间距，满足道路、消防通道、通风、管线铺设消防间距通风间距生活私密性间距，最小18米城市防灾疏散间距（主要防灾疏散通道两侧建筑间距大于40米，且大于建筑高度1.5倍）,建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离,日照间距简图,沿街建筑高度1.沿街一般建筑高度的控制,沿路一般建筑高度的控制,日照间距简图,沿路高层组合建筑高度的控制,AL（WS）,H1.5（）,A,A L（W+S）式中：A1：1.5（即56.3）高度角的投影面积；L建筑基地沿道路规划红线的长度；W规划红线宽度；S建筑的后退距离；H1，H2，H3建筑各部分实际高度,在实际应用中,为了简化作图和计算方法,也可采用下列演化而来的算式和图5-8的作图方法控制建筑高度.A1.5L（W+S）式中 A1；1（45）高度角的投影面积；W