上海房地产估价师制度与政策房地产估价的必要性模拟试题_精品文档Word文档下载推荐.docx

1、75执行层的组织协调 4、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。（2002年试题）开发公司征用该片土地应报审批。Z县人民政府Y市人民政府X省人民政府国务院房地产估价机构必须加盖公章5、某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为。7.658.759.4210.19工业用地的监测点评估价格 6、王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。只能自住不能出租产权归王某所有房主拥有部分产权不得设定抵押7、某地块临街深度为18m，临街宽度为

2、50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为_元/m2。 A2025 B2250 C2700 D3000 8、房地产估价机构的不良行为也作为该机构_的不良行为记入其信用档案。 A法定代表人或者执行合伙人 B全体股东或全体合伙人 C全体注册房地产估价师 D全体董事 9、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。大于大于或等于小于小于或等于10、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素_。 A开发成本的变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的

3、预期11、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。整体资产或者部分资产整体资产部分资产固定资产12、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。谨慎原则最高最佳使用原则合法原则替代原则13、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A周期风险 B比较风险 C资本价值风险 D时间风险14、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。股票+投资基金债券+投资基金投资基金+股票+债券股票+债券15、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。估价机构估价人员估价对象估价方法16、城市房屋

4、拆迁估价目的统一表述为。为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格房地产估价机构必须加盖公章 17、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是_。 A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同 B意思表示真实 C不违反法律 D不违反社会公共利益 18、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及【2004年考题】相应配套的基础设施土地的形状组合完成的功能立体空间19、某城市居住生活聚居

5、地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。居住区居住小区居住组团居住社区20、_是规范担保公司的主要的组织法。 A担保法 B公司法 C民法 D合同法 21、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限。 A等于 B大于 C小于 DA、B、C均有可能 22、下列关于管理规约，表述不正确的是。管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应

6、当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益执行层的组织协调23、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一24、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的

7、权利是指。地役权抵押权典权租赁权25、按我国公司法规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。5 25010 75025 100025 1250二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。则该企业的资产报酬率是。502、临界点分析和保本点分析的主要差异在于_。 A变动成本的设置 B平衡点的设置 C同定成本的设置 D产销售量的不同3、下列关于所有权的表述中，正确的有。所有权是

8、从物权所有权是自物权可对所有权人的物设置他项权利共有是确定份额的共同所有建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 4、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场潜在市场有效市场服务市场渗透市场潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场借款合同5、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。年度运营预算资本流预算资本支出预算长期预算资本收入预算 6、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为

9、3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 7、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。人员工资抵押贷款还本付息保险费房产税借款合同 8、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是_。 A城市基础设施 B经济适用住房 C商品住宅 D社区小学 9、下列_种情况会导致房地产的价格偏高。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产 10、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。必须限期拆除结构简易结构复杂永久性临时性11、下列关于股票

10、与公司债券，说法错误的是_。 A股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系 B公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响 C股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别 D与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资 E两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响 12、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。卖方实际得到的价格（1-应由卖方缴纳的税费比率）卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费买方实际付出的价格-应

11、由买方负担的税费应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率买方实际付出的价格-（1-应由买方缴纳的税费比率） 13、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。（2009年试题）施工定额预算定额概算定额概算指标投资估算指标14、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（2007年试题）商用房地产风险更高商用房地产的收益更高商用房地产的价值更高商用房地产的增值潜力更大15、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（） A利用平均增减量法模拟2006年的价

12、格为7482元/m2 B利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2 C利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2 D利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2 E无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2 16、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。开发商违法预售借款人赖账不还借款人拖延还款房地产市场供需失衡17、民法通则规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过_年的，人民法院不予保护。 A1 B5 C15 D20 18、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（2008年试题）土地出让费征地拆迁费基础设施建设费土地转让费契税 19、已知某投资项目折现率为l3时，净现值为1100万元，折现率为14时，净现值为-980万元