《房地产估价》复习题及答案Word文档下载推荐.docx

1、（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期

2、有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。（4）综合法。 最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？收益法是将预测的估价对象

3、未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应对象是什么？ 假设开发法（The hypothetical development meth

4、od），是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其理论依据是预期原理。 前提条件：（1） 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。（2） 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。 （3） 正确分析房地产市场行情。 （4） 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。 （5） 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 7、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估价要求是有

5、区别的？合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则 从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件。8、什么是资本化率？资本化率有哪些种类？求取资本化率的基本方法有哪些？资本化率（capitalization rate）是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种： 综合资本化率，建筑物资本化率和土地资本化率。 求取资本化率的方法主有： （1）市场提取法；（2）安全利率加风险调整值法；（3）复合投资收益率法；（4）投资收益率排序插入法。四、计

6、算题（必须写出计算过程，可不算出结果。） 1、某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的收益率为10。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。 计算过程：（1）计算公式： i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。 （2）A1=95

7、万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元 （3）Y=70%6%+（1-70%）10%=7.2% （4）n=50-4=46年 （5）t=3年 （6）将上述数字代入公式计算： 95（7.2%）92（7.2%）294（7.2%）3957.2%（7.2%）3（7.2%）46-3 1262.14万元。2、某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000。土地于1999年10月日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每建筑面积800元。2004年10月日与该房地产的地段和用途相同、使用权

8、年限为50年的土地的单价为1100元m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。（）计算公式为： 旧房地价格土地重新取得价格建筑物重新购建价格建筑物折旧 （）修正后的土地价格 V50K45K5011001000（）45（6%）50 1078642.66元。（）建筑物重新购建价格2000200011001000 2900000元 （）建筑物累计折旧额2900000（） 236734.69元 （）该房地产2004年10月日总价1078642.662900000

9、236734.693741908元 3、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。（1）门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元 （2）装修的折旧额=301/53=18万元 （3）设备的折旧额=601/1510=40万元 （4）长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）1/5010=17.6万元 （5）该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6万元 4、某建筑物为钢筋混凝土结

10、构，经济寿命50年，有效经过年数为年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 计算建筑物的重置价格： 建造成本800万元 管理费用800324万元 投资利息（80024）60（16%）1.51（80024）40

11、（16）0.554.9万元 则：建筑物的重置价格8002454.90501201048.9万元 计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额18万元 装修部分的折旧额2002580万元 设备部分的折旧额11081088万元 长寿命项目的折旧额（1048.9018200110）850115.34万元 则：建筑物的折旧总额188088115.34301.34万元 5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m

12、2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85，年运营费用约占租赁有效毛收入的35，报酬率为10%。计算过程为 ）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益80300085（135）12159.12（万元） 收益年限40634（年） 办公楼现值为：159.121011（110%）341528.92（万元） ）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益80200012106.08（万元） 乙方使用权剩余收益年限15411（年） 乙

13、方使用权剩余收益年限价格为： 106.08 1011（110）11689（万元） 甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92万元 6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价

14、格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。（）计算一层餐厅和咖啡厅的价格：15001500225（万元） （）计算自用办公室价格：8000200160（万元） （）计算酒店客房年总收益：200190365（130%）970.9（万元） （）计算酒店会议室年总收益：5002021224（万元） （）计算酒店年总费用：970.940388.36（万元） （）计算酒店自营部分年净收益：970.924388.36606.54（万元） （）计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）： 60