湖南长沙市住房价格影响因素分析Word文档格式.docx

1、文章进而结合计量分析手段，通过对影响长沙房地产价格因素的调查与分类、数据调整修正、以及指 标选择，构建了湖南K沙市房地产价格影响因素模型，用以进一步地论证前面分析得出相关因素的正确性、 可靠性。在文章阐述和模型结论的基础上对房价及相关问题本身进行分析，希望帮助读者进一步认识房价 及房价问题的本质，推动住房价格问题研究不断深入。关键字：房地产价格影响因素模型研究Research on Influence Factors in Changsha Home PriceAbstract: Research on influence factor of the real estate price is

2、very important to healthy development of the real estate industry. The issue of real estate price, especially home price is the current focus for all social classes, because different attentions on data cause different analysis and judgment, which leads to different ideas on the tendency and trend o

3、f home prices. Since 1998, the real estate cycle of our country has placed itself into the alarmist talk of the global real estate, which has aroused our special attention. The article first analyzed the current domestic and foreign research and application on the real estate price factor as well as

4、 the present situation of Changsha real estate, carried on a real diagnosis by using more than 30 buildings9 data of Changsha and thus concluded some related influence factors of Changsha real estate price, then by using measurement analysis method, in investigating and classifying those factors, ad

5、justing and modifying the data and selecting the index, constructed a model of influence factors of Changsha real estate price in order to further prove that the former analysis of those related influence factors are reliable. In this article, on the basis of explanation and model conclusion, the au

6、thor, after analyzing the house price and some relative question, hopes to help readers further to know the essence of the house price and to push forward the increasingly deep research of this issue.Keywords: Real estate price, Influences, factor model study1引言1选题的背景及意义当前形势下，能否保持国民经济快速增长直接关系到我国的稳定，

7、而目前国内有效需求 不足的新情况，使得加强基础设施建设成为扩大内需、带动国民经济保持快速增长最有效的 途径，作为拉动我国经济增长的重要组成部分房地产业的健康成长至关重要，促进房地产业 良性发展是一个重大课题。因而，探讨新形势下中国房地产业增长一直是近年经济研究的热 点问题，尤其是关于去年开始的房地产泡沫论，更加让我们重视这一重大问题气改革开放以来，随着房地产市场发展，国家宏观经济调控逐步到位，社会主义市场经济 体制在全国范围里面的逐步建立，长沙市房地产价格也逐步向规范化方向发展，但是，同时 在房地产价格确定方面还存在很多问题，并且正是这些问题，就构成了长沙市房地产价格管 理的主要任务。房地产业

8、是长沙市的支柱产业，是带动经济增长的发动机。今年来，由于 长沙市房地产投资增速过快，房地产价格过高，对房地产行业的批评不绝于耳。特别是由于 我们国家还没有经历过完整的房地产景气循环，因此对未来房地产的判断就尤为重要。1998年-2004年，长沙市共完成房地产开发投资515.86亿元，年平均增长48. 31%: 2005 年1-6月，全市共完成房地产开发投资106. 66亿元，同比增长49. 09%,房地产开发完成投资 连续多年保持高速增长局面，占固定资产的比重也日趋增大，可以看出房地产投资持续升温， 投资增幅继续拉大，同时2005年1-6月长沙市商品房竣工总面积164. 78万itf,同比增长

9、2. 16%； 商品房批准预售总面积218. 32万itf,同比增长22. 39%；商品房销售面积335. 1万rtf,同比增 长52. 13%,商品房需求仍保持了较高增幅；经济适用住房建设规模有所减小，2005年1-6月， 长沙市经济适用住宅小区建设总投资11. 04亿元，完成投资2. 67亿元，同比增长52. 68%和 -55. 37%；经济适用房施工面积71. 12万m2,竣工面积11. 62万m2,销售面积30. 32万rtf,同比 分别增长-22. 10%, -78. 72%和-65. 35%也。但是同时商品房供求平衡的矛盾存在，从供求关 系分析，1998年至2004年长沙市商品房竣

10、工面积、批准预售面积和销售面积分别为1974. 63 万rtf、1905.83万itf、1358. 69万m2；年均增长幅度分别为36. 65%, 62.24%、62. 43%,均保持 了较高的增速。商品房竣工量和批准预售量明显大于销售量区。而且非市场化运作的商品房 的大量建设与商品房建设的市场结构性矛盾，长沙市非市场化运作的商品房，如经济适用房、 公务员小区以及部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房，特别是第二、第二类 房屋的大量建设，以低于市场价甚至成本价的价格出售，形成了不公平的市场竞争环境，严 重挫伤开发商的投资积极性，不利于吸纳外来投资，也将严重影响长沙市投资环境。再次是 住

11、房一、二级市场发展不平衡的矛盾，2004年，长沙住房一、二级市场交易量之比为2. 46： 1，与南京、上海等先进城市相比（其比值为1： 1）,仍有较大差距。长沙市住房二级市场发 展的潜力虽然巨大，但仍存在一些需要解决的问题。如：房地产中介服务市场需要发展与规 范的问题；二手房按揭要大力发展的问题等等。最后是消费者实际需求与非理性需求之间的 矛盾，近几年来山于长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之 初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无 房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种非理性的购房需求虽然不算特别突出， 但它的存在无

12、疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。并且房地产业发展 与开发企业发展之间的矛盾H益加剧，随着长沙房地产市场的快速启动，进入房地产业的企 业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型的房地产企业集团，品牌知名度高的企业偏少。长 沙房地产开发企业资金实力雄厚的不多，大部分资金靠金融机构贷款，对银行资金依赖性很 强。-在这样的背景下，对湖南长沙市房地产价格影响因素模型进行研究是成为一件非常重要 事情，同时在研究现状的基础上也对解决这些问题提供了可能。随着理论界对房地产价格研 究的进一步深入，各地区房地产业的进一步发展，本文无论从现实的角度还是从学术的角度 都具有一定的现实意义和理论价值。1.

13、2房地产价格影响因素的国内外研究现状1.2. 1国内外研究现状影响房地产价格的因素直接决定了房地产价格决定，国内外研究表明，关于商品价格决 定理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、效应决定论和收益决定论。劳动价值论认 为，决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中 的人类抽象的劳动，是劳动创造价值的唯一源泉，商品价值量由社会必要劳动时间决定的。 供求决定论认为，商品本身并没有一定的价格，商品的价格是由市场上供求双方决定的。效 应决定论认为，商品的价格取决于商品的效用，效用高，价格高，效用小，价格就低。效用 是满足人们某种需要或欲望的能力。收益决定论认为，商品

14、之所以有价值，是因为商品能在 未来能给拥有者带来收益。而房地产作为一种特殊商品，其价格决定以劳动价值为基础，以供求决定论、效用决定 论和收益决定论作为补充回。国外研究表明，经济周期是影响房地产价格的重要因素或。作为一种产业周期，房地产 周期波动符合经济周期波动的一般规律，其一般由内生因素与外生因素共同作用的结果四。 自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法，经济周 期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。事实上无论是微观经济活动还是宏观经济 活动都具有一定的周期。微观而言，经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、 技术更新等方方面面，无不带有周期性

15、特点；同时，作为各种微观经济活动综合体的宏观经 济，也同样表现出一定的周期性，其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。经济 周期是客观存在的，无论微观宏观，增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自 始至终不断运行。房地产作为国民经济的重要组成部分，是无法脱离经济周期的影响的，而 且排除时滞效应和连带效应，它的波动规律是与经济周期相一致的。1.2.2国内外应用现状关于影响房地产价格因素研究的应用主要体现在两个方面，首先就是房地产价格编制方 法和应用情况（如表1）,因为房地产价格指数，可以直观反映市场价格走势，降低房地产市 场信息不完备程度，为各种市场主体提供便利，也可以作为房地产市场深入监测和分析的基 础和宏观经济景况的晴雨表，还可以作为衡量生活，生产成本的重要指标，房地产价格指数 的编制可以是政府统计部门和行业主管部门，也可以是行业协会和顾问咨询机构。其次是GMDH建模思想，1967年由乌克兰科学院A. G. Ivakhnenko院士提出了分组数据处 理方法（GMDH）回。GMDH建模的思想来自于生物遗传的思想，在“进化一遗传一变异一选