房屋及设备维修养护管理方案Word格式文档下载.doc

1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量4主要机电设备完好率完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记录。6火灾发生率1以下（年）发生火灾面积/大学城内物业使用大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中

2、心24小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2以下（年）有效投诉次数使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率处理的有效投诉数量/有效投诉总计8管理人员专业培训合格率培训合格人员/培训人员总计人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。10使用人满意率95%以上96%以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学

3、管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）部位内容要求外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过140声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音变压器室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防

4、设施功能正常2、低压开关柜柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常柜背面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度

5、不超过454、柴油发电机机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液位。浮充电压261V，浮充电流12A（观察充电电流表），电池液比重1.261.30（采用吸式比重计），液位不低于极板冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无

6、过热变色现象，连接无松动。强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（二）、每周保养项目1、电力变压器完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好。检查闸刀开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固地下电

7、缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹完成每日巡视项目手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确接地检查接地线无松动，无断股检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约50连接良好，无渗漏燃油系统检查油箱油位油位正常（保证24小时运行）联接良好，无渗漏润滑系统检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动

8、空载试运行1、按操作规程要求手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养项目变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5兆欧表，阻值符合有关规定电气联接1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好全面清扫清扫、检查高压负荷开关检查修理室内照明、通风、消

9、防设施清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失功能正常，无故障仪表校验仪表、校验电度表全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器壳体

10、无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值10%检查紧固各连接部螺栓检查连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程5、供配电接地系统检查接地线螺栓及连接情况紧固良好接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系统的接地电阻小于46、防雷接地系统各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀接地系统的接地电阻小于10二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系

11、统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部