房地产开发与经营课程设计Word文档格式.docx

1、绿化率50%3.建筑退让要求4.组织好用地内外交通，做到人车分流5.按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会，小区活动中心，物业 管理，配电房，停车库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育 部门的书面意见。6.统一进行室外绿化设计。7.认真进行建筑单体设计。8.规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得 供电，供水，教育，消防，市容等有关部门的书面意见。9.报审图纸的要求Cl）设计说明（含技术经济指标）（2）总平面图（3）主要建筑单体平，立，剖面图（4）小区景观表现图（彩色）（二）拟开发项目的规划设计方案根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市

2、场的调查与研究，提 出开发项目的规划设计方案。拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建35幢，每 幢建筑面积为370平方米。多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为250平方米, 可建264套。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平 方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅、多层公寓建成后全部用于出售。 规划设计方案的主要技术经济指标如表1.序号名称单位数量1规划建设用电面积m2173002总建筑面积821802.1住宅面积789502.2公共建筑面积25302.3地下停车场面

3、积7003建筑物占地面积%141884建筑密度8.25容积率0.486绿化率757居住户数户299四.项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期为2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周安排见表2表2 项目开发经营周期横道图内容进度时间前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五.项目投资估算投资估算依据为1.国家建设部2000年9月发布的房地产开发项目经济评价方法2.国家及南京市对房地产开发项目费用取定的项目文件。3.南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4.项目用地现状的调查资料（一） 项目投资，经营费用估算1.土地

4、费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房 地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格为8400*（1+23/100）=10332万元 2前期工程费表3 前期工程费估算表序号项目元/建筑平方 米规划设计费4.00建筑设计费25.00勘察费6.00临时供水，供电费3.00场地平整费5.00合计43.00则前期工程费为：82180*43=353.37万元3.基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道 路工程，其费用包括供水，供电，供气，排污，绿化，路灯，环卫设施等建设费 用。表4基础设施建设费供电工程20.00供水工程12.00供气工

5、程排水，排污工程7.00道路费用路灯工程绿化工程8环卫工程2.009通讯工程10.0071.00则基础设施建设费为：82180*71.00=583.48万元4.建筑安装工程费仁恒玉兰山庄的独立别墅和多层住宅均为框架结构，且具有一定的造型要 求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本 项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5表5 建筑安装工程费估算表项目建筑面积（itf）单价（元/rtf）金额（万元）住宅建安工程费1250.009868.751.1结构工程费700.005526.501.2装饰工程费400.003158.001.3给排水工程费50.0

6、0394.751.4电力照明工程费100.00789.50停车场建安工程费1200.0084.009952.755.公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性 的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构 成情况见表6表6公共配套设施建设费估算表项目建筑面积单价（元/itf）会所18001200216.00物业管理用房55038.50配电房1208.40垃圾中转站606003.60266.506.开发间接费开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理 所发生的各项费用根据本项目的情况，此项费用为07.管理费用

7、管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为2.5%。则管理费用为：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50） *2.5%=537.20 万元8.财务费用财务费用为1029.51万元，详见附表49.销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的费用，以及专设销售机构的各项费用。以上15项之和为基数，费率为2%。则销售费用为：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50） *2%=429.76 万元10.开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税

8、法的规定，国家或拟投资项目所在 地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7 表7 开发期税费收费项目依据收费标 准总额（万 元）固定资产投资方向调节 税土地使用税新建房屋白蚁防治费宁价房字（96） 315号82180 m218.90市政公用基础设施配套 费宁价费（2003） 82号105862.89发展新墙体材料专项用 费宁财综（2002） 707号1082.18人防建设经费宁防办（2003） 70号30246.54供电工程贴费宁价工（2000） 322号5500kva16088.00煤气建设费宁价工字（1998） 513号299户200059.8自来水官网建设费苏价工字（19

9、98） 54号26213.67教育地方附加省委苏发（1994） 6号20164.361736.3411.其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取，或个怒工程建设惯例 应发生的但未计入110项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总 投资构成总的其他费用进行估算。其他费用见表8.表8 其他费用估算表单位：万元数量（万元）收费标 准（。）建设工程标底编制费宁价房字（94） 114号10802.7312.96建设工程标底审核费宁价房字（94）114号0.33.24建设工程招标管理费宁价房字（99） 120号建设工程质量监督费宁价房（2004） 330号

10、建筑施工安全监督管理 费宁价房字（97） 453号0.66.48工程监理费0.886.4212.不可预见费根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。_ 不可预见费用为：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50） *5%=1074.41 万元13.经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0.项目投资，经营费用构成见表9表9 项目投资，经营费用估算表单位：项目总投资25837.611157.533184.575859.455636.05开发建设费用1.1.1土地费用103321.1.2前期工程费353.371.1.3基础设施建设费583.481.1.4建筑安装工程费1858.974507.