产业园区财务战略探讨Word文件下载.docx

1、产业园区是产业地产的主要形式，产业地产 是以地产为载体、产业运营作为核心的地产分类，般采取租售结合的方式开发经营物业。 一个产业园区一般是一个或几个大的产业地产的工程，有的产业地产商就是一个大型的产 业园区开发商，或是一个典型的政府主导的经济技术开发区，有的大型工程是产城融合。 产业园区的客户是企业，是经济实体，经济新常态下，产业政策调整、企业投资意愿下降， 园区的招商引资压力大是普遍现象；同时，地产行业的重资本投入，使得融资存在的问题 突出。1.经济放缓下招商引资更加困难。据国家统计局数据，2021年至2021年，较住宅 地产等其他房地产，我国办公楼新开工面.积一直保持高速增长，意味着园区办

2、公物业供给 增加，而我国实际利用外资额的增速却在放缓，我国资本形成率在2021年增长到高点后开 始出现转折，呈下降趋势，这些数据直接佐证了产业园区在竞争加剧的情况下，招商引资 的难度在加大。如表1、表2所示。2.产业园区融资问题更加突出。产业地产本身属资本密 集型行业，产业园区开展到产城融合阶段，较原先政府投资配套市政建设模式，不少产业 园区需要自行承当着城市建设的重担，需要大量的资金支撑相关设施建设，因此融资问题 格外重要。目前国内产业园区投资的主要资金来源渠道根本可以分为两类：一是债务性的 融资，到期需要归还本息，包括银行贷款、债券融资和债务式信托等；二是权益性融资， 如企业合作开发、权益

3、式信托和房地产基金等方式。从有关国内12家园区类上市公司的 2021年财务指标来看，平均资产负债率为60%,其中华夏幸福与东湖高新由于存在滚动开 发业务，资产负债率85%以上，资产负债率最高的东湖高新主要依赖非公开定向债务融资、 短期债券融资：12家公司非流动负债占总负债平均比率为18%,反映出长期持有型的产业 地产在资金匹配方面存在较大问题。二）产业园区存在问题的原因。我国面临严峻的产业 结构失衡问题，产业结构调整是未来十年我国经济“新常态形成的重要根基。钱进对山东 产业园进行r研究，发现园区内的企业中，高新技术企业占比不到3%,大多数企业是以加 工类为主。2021年金融危机爆发后，湖南省、

4、宁波市、广州市多家工业园区发现，“引资增 速放缓”及“借机洗牌”成为目前园区面对的主要问题。此外，自2021年起，我国对外投 资明显加速，在全球化背景下，由于存在人民币贬值预期，资本做出了自己的选择，即流 向区域选择、产业选择，这一趋势短期内较难改变。由于效劳于企业，产业地产与其他房 地产产品的一个明显区别是，市场周期与经济、产业的开展同步，而与传统房地产市场的 周期性波动直接关联性并不强。从上文分析可知，我国经济新常态是在既定国际金融格局 下，美元升值引发的经济现象，此现象在产业园上表现更加直接与明显。笔者看来，产业 园区存在的问题，借资产负债表来诠释，是左端的资产经营由于招商引资困难影响效

5、率， 必然影响未来现金流进而导致未来资产价值预期下降问题，以及右端的资本来源存在的问 题，都可以归纳为资本的选择问题，是金融巾场波动导致的资本流动、资本投资方向选择 问题。为此，认清实质后，基于财务战略考量，通过金融资本的引导来解决产业园区新常 态下存在的问题是较佳选择。二、经济新常态下产业园区财务战略建议财务战略是企业内外环境分析根底上，对资金流动进行全局性、长期性及创造性的谋 划，以支持实现企业战略；财务战略按职能类型，可以分为筹资战略、投资战略、营运战 略、股利战略等，以上是目前对财务战略的共识。陆正飞认为，财务战略指的是对企业总 体的长期开展有重大影响的财务活动的指导思想和原那么：企业

6、开展财务战略思路确实定， 要考虑环境，二要关注企业特征。笔者认为，财务战略是基于企业价值考量，事前通 过商业模式分析，识别业务未来现金流流向，综合考虑资本来源、资本本钱和构成比例， 设定公司资本结构；执行过程中通过与资产结构相适配的资金筹集安排，获得持续增长所 需外部资金来源：此外，通过资产配置活动动态调整资产组合的投资安排，以实现公司价 值持续增长也属财务战略范畴。总之，基于企业价值考虑出发，包括能够带来资产端效率 提升的涉及资金、资本安排思路，都可以视为财务战略。新常态下产业园区必须转型和创 新才有自己的出路，企业财务战略也必须效劳于这一目标。基于以上分析，笔者认为产业 园区财务战略需要结

7、合产业园的不同开展阶段，设计好不同金融工具，事先做好融资的战 略性安排；此外，借力资本，帮助园区产业的转型开展，同时提升园区投资回报，也是财 务战略需统筹考虑的内容。（一）通过私募基金合作模式，进行权益性融资。产业地产一般 开发周期长，大局部为持有物业，具有正常经营后收益稳定等特点，适合持续长期开展的 融资模式，但目前普遍应用的债务性融资很难满足这要求，为此，产业地产的资本来源 模式应该从偏债务性融资向能够提供长期稳定资本的权益性融资过渡。著名的产业地产运 营商普洛斯与腾飞集团，很好地利用了资本市场，采取一体化的资产资金管理模式、金融 化的融资模式，解决了自身开展资金的问题。前期通过自有资金和

8、基金、信托等融资，孵 化和培育成优质投资物业后，发行REITS来承接物业，回笼资金，滚动开展；开发商可变 身成物业运营商，获得运营及增值效劳收益。这种模式不是传统企业投资、工程、运营于 体的定位，而是拆分成投资、开发、管理专业模块，风险得以分散，同时也形成完整的 金融生态。这对国内产业地产除起到融资方面借鉴作用外，还提供了一条清晰的开展道路 长期稳定开展的融资渠道与专业化管理结合的模式。为此，事先做好资本规划，通 过灵活的私募基金合作的模式，吸引希望稳定回报的资金参与投资，设定好参与及退出机 制，在国内发行REITs的政策环境尚不具备的情况下，利用准REITs模式即以基金化的结 构，实现私募R

9、EITs的运作模式），通过多个LP有限合伙人）投资整个物业，最终以使用 分股的方式将权益返还给投资人）促进资本周转，获得较好的工程运作效果及灵活性。同 时，由于基金对物业的运营问报有要求，在此约束机制下，促进资产运营管理方工作效率 的提升。比照REITs面向公众投资人，私募基金的运作策略更加灵活，产业园区企业可以 同时发起多只基金，或分阶段发行基金并互相衔接，以满足不同风险偏好的投资人要求。 在整体联动的情况下，根据资本市场资金本钱情况，灵活获取资金进行资本的配置。此外, 在国发2021 43号文及后面-系列规定出台后，政府主导型的产业园利用政府融资平台 融资的功能根本被阻隔，而产业园的开展仍

10、需大量的资金投入，为此扩大政府与社会资本 合作的PPP将是大力推广的投融资模式。对于政府的市政配套投资，在园区定位清晰、财 政预期不错的情况下，采用政府鼓励的PPP合作模式，可以通过配套PPP基金解决融资问 题。二）通过引导基金模式开展产业，引入优质企业。目前多数园区面临需要“腾笼换鸟” 的问题，但对引进怎样的鸟产业定位），对怎样引进好的鸟（企业），并无很好的思路 和途径。假设建立与金融资本的合作机制，可通过资本逐利的特性，更加灵活地实现产业 的转变。具体措施是与政府合作成立产业引导基金母基金），根据不同的产业定位方向， 吸引社会资本参与发起设立子基金，投资不同阶段的企业。基金投资的工程，退出

11、通道一 般为IPO,或被上市公司收购、第三方购置等，通过其熟悉行业的投资专业人才选择有前 景的产业，投资良好前景的企业，从根本上改变传统产业园在招商引资过程中对产业研究 不深、对企业了解不透的问题，提升了经营效率。由以上分析可知，所引进企业快速健康 开展，对园区物业需求、配套效劳需求稳步增加，园区现金流趋好，将直接提升产业地产 的价值。（三）追随基金投资园区企业，提升园区投资整体回报。根据世邦魏理仕提供的最 新统计数字显示，至2021年2季度，上海工业园区平均空置率下降至六年来最低，而租金 攀升至6年来最高，上海工业用地平均售价达86.1美元/平方米，比-季度上升5.3%,厂 房月租金的报价巳

12、达4.3美元/平方米，比一季度上升4.4%,达1998年四季度以来的最高 点，工业园区的投资回报率保守估计是8%以上。作为我国经济最活泼地区，上海的工业园 区物业投资取得如此回报是比拟正常现象，所处区域决定了投资P报水平，在经济次兴吐 或欠兴旺区域，工业物业回报水平应该普遍低于8%水平，为此，为提升投资回报率，利用 掌握信息优势，财务性投资园区优质企业，跟随企业成长取得回报是适宜做法。如通过跟 随基金投资方式，投资产业园区内企业，不仅解决了财务投资的退出机制问题，也提高了 把握工程的能力。这方面，张江高科、南京高科“房东+股东”模式，提供了很好的案例 支持。三、结论经济新常态下，产业园区企业的最正确财务战略是顺势而为，借力金融资本力量，借 鉴成功商业模式，解决自身开展的资本配置向题；同时利用资本逐利的敏感性及其专业优 势，有效率地解决产业聚集、产业升级问题，提升资产运作效率；通过追随资本，有选择 地进行财务性投资，进一步提升园区投资的整体回报。