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1、看来市场中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，诸多的低密度住宅项目在宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字：花园洋房。既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征： 建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格； 建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园； 普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离； 在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而

2、宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高； 目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。但是，市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今上海方言中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至

3、于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。欧陆古典式 英国乡村式 西班牙式狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义

4、上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于典型的广义花园洋房项目。广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所

5、以售价并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。从目前北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立的。二、花园洋房之定义综合以上花园洋房的狭义和广义定义，并结合房地产市场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房的调研结果，得出花园洋房的定义：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以

6、欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花

7、园洋房了。珠江国际城提出了“洋屋运动”的理念，做出了部分真正的花园洋房，实现了户户有花园。类似的项目还有风格与林等。虽然市场上美其名曰“花园样房”的项目很多，但真正符合“花园洋房”定义的项目却是很稀缺。三、花园洋房的未来发展前景展望从宏观调控角度看，目前房地产市场存在的供应结构、住房品质、市场规范等问题，而解决这些问题的宏观政策将主导未来房地产发展方向和直接影响整个市场的走向。花园洋房定位在中产阶级，而从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，中产阶级的队伍需要进一步加大，因而未来中国的社会阶层会更加类似于 “枣核型”，届时中产阶级就指的是中国的“大众”，因此为人口众多的大众阶层提供适合他们消费需求

8、的住宅是每一个开发商会考虑的事情。至于未来中国中产阶级的构成，北大教授萧灼基认为，未来中国中产阶层将主要来自以下五类高级人才：能将科技成果转化为产业的科研人员；金融证券业的中高层管理人员；中介机构的专业人员；外资企业中的中国中高层人员；一部分私营企业家。另外，股市的一些股民也有可能成为中产阶级的一员。花园洋房的特性决定了花园洋房项目基本出现在郊区一带，花园洋房本身也是住宅郊区化的产物，郊区的土地成本完全具备了建设低密度花园洋房的条件，因此，未来的花园洋房项目也基本上出现在郊区一带。随着国民经济的发展，居民收入的提高，“小康住宅”会日益受到欢迎，而随着住宅消费能力的提高，从注重人的需求和居住行为

9、的规律出发，住宅空间功能细化的趋势会更加明显，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，还能满足消费者对住宅安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性和艺术性等方面的要求的花园洋房会日益受到市场的欢迎。二、花园洋房为旗号销售的项目，因其拥有相对别墅较低的价格、舒适自然的居住氛围，独特的建筑形式，使其优势迅速成为近郊住宅的主打产品。花园洋房受到市场追捧，各开发商纷纷跟进，铺天盖地的房地产广告上常有“情景式花园洋房”、“别墅花园洋房”等字样，让消费者目不暇接，由于滥用概念，“洋房”一词也越来越让人看不明白，市场中一些普通多层住宅、小高层住宅，甚至绿化稍好的高密度楼盘，也自称花园洋房。看来市场中的所谓的“花园洋

10、房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，凡是能和“花园洋房”沾点边的都会在宣传广告中给自己的项目戴上一个大帽子： 市场上的洋房各式各样，这倒难为了购房者，哪些项目打造的才是真正意义上的“花园洋房”？他们应该如何选到一套称心如意的洋房？擦亮眼睛，躲开概念炒作，选择味道十足的真“花园洋房”，希望此文能给您的置业带来一定帮助。 解读：花园洋房是介于联排别墅和普通多层住宅之间的一种高档集合住宅。通常为一梯两户，层数多为五层，部分高端产品甚至配置电梯。花园洋房也可以说是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1.2-1.5之间。另外，在大城市中，由于容积率的原因，低密度住宅通常在新

11、区、郊区一带出现。 花园洋房并不是一个学术名词，在建筑设计方面的教科书以及国家规范中都无法找到出处。其得名更多的是从营销角度出发，对一特定类型的普通多层住宅产品的概念化包装。甚至有的楼盘更是推出更具感情色彩的别名，如情景洋房。其命名方式已经从对产品物理特征的描述，转移到对居住行为心理特征的描述。顾名思义，花园洋房包含两个比较显著的特征。其一是花园，其二是洋房。随着产品类型的进一步丰富、精细化，花园洋房在造型和立面设计上更多地借鉴了别墅的特征，甚至与联排别墅等经济型别墅产品日益接近。而且尤其重视从庭院到阳台露台等部位的绿化、美化设计，呈现出从平面到立体、从局部到整体的扩展。 关于花园，既包括小区

12、宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院、等等。同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。 关于洋房，主要突出“洋”字。这反倒是一个比较含糊的感性的概念。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。与“土”相对，对洋房广义的理解就是，只要与早期多层住宅有一定形象差距的都可算洋。包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中

13、海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。 花园洋房最适宜的套型建筑面积主要集中在100-180平方米之间。这是由于这种面积规模很适合一梯两户的单元布局，公摊面积适中，又能保证每户足够的“花园”空间。 在目前的花园洋房楼盘中，主要有有两种大的类型。一是规模较大，住宅产品纯粹性强，花园洋房占主导地位。也比较容易在小区内部打造花园洋房亲切的氛围,社区规划上呈现出均质均好的特点，不求超大规模、震撼人心的中央景观，而是追求房前屋后小庭院的人性化尺度。建筑设计上，层层退台使建筑形体从下到上逐渐

14、收缩，产生不同楼层上的露台花园，同时提供了较多的特色户型。二是不以规模取胜，而只是在混合型社区中的数个组团。景观上依托周边较好的城市绿地、公园,其花园洋房租团规模在体量上与城市及街区尺度协调，突出街区化特色。 总的说来，对于购房者而言，在挑选花园洋房的过程中，有几个需要特别注意的问题。 一：花园的舒适度、实用性、利用率究竟怎么样？其尺度、位置、采光通风条件是否良好？千万不要为了“花园”的概念盲目购买。因为不管开发商怎么宣传说花园是赠送的，其实终究是由消费者买单，正所谓羊毛出在羊身上。 二：由于不同楼层的花园的设计，建筑上下楼层往往是错位的，更不用说户型本身还有错层的那种情况了。这对建筑结构的复杂性和安全性会造成较大的影响。如果开发商为了省钱，在建筑结构设计总还象普通多层住宅那样，采用砖混结构的话，会留下安全隐患。 三：错层、退台处理对建筑保温节能会比较不利，因此花园洋房在墙体、门窗、露台、屋