社区商铺投资分析研究Word文档格式.docx

1、社区商铺投资就是投资者进行社区商铺购买或租赁以谋求投资收益的投资行为。社区商铺投资特点是：（1）投资稳定性高，社区商铺的租约一般高于住宅的租约，承租者一般有赢利预期和长期规划。（2）商铺能增值。商铺不同与一般住宅随房龄增加而降低价值，商铺会由于其稀缺性随社区商圈发展而升值。（3） 投资回报率比住宅性房地产高业内人士分析，住宅的投资回报率现在只有6%8%，而社区商铺的投资回报率有 10%15%。（4）社区商铺可出租可经营可转让，方式灵活，降低投资风险。由于社区商铺的这些特点，加上国家对住宅投资的宏观调控，社区商铺逐渐成为一个投资热点。但是国内关于社区商铺投资的研究并不多，所以我要研究社区商铺投资

2、的问题。研究社区商铺投资问题主要就是对投资进行可行性分析。首先我对社区商铺投资进行简单的定性分析，然后再对其进行具体的定量分析，通过这两种分析来解释社区商铺投资的可行性。二、社区商铺投资之商圈分析这次研究主要的方法是想通过对个案的实地调查，和同学老师的讨论， 加上阅读大量文献总结出的理论观点，来分析研究社区商铺投资问题。这次对社区商铺的分析研究选择了下沙经济技术开发区高沙社区作为个案研究分析所在地。（一） 社区商铺的商圈配套分析。高沙社区位于下沙经济技术开发区中央北部，主要由高沙北区、高沙南区、教师公寓、文渊大厦组成。高沙社区最大的特点是初期就有很好的整体设计。现阶段整个社区有别墅性民房 22

3、6 幢，教师公寓 12 幢，文渊大厦建成两幢。社区商铺主要集中在南北区交界处东西走向的街道以及社区东面教师公寓的一到三楼。高沙社区由于接近高教园区，民房出租市场火热，间接带旺了周边服务业需求旺盛，现在的高沙社区经济发展迅速， 人均可支配收入更是翻了几倍。由于处于开发区，经济的发展还处于稳定上升期。高沙社区所在经济技术开发区现阶段的供水供电以及交通问题都还比较宽松，不会出现像市区那样的紧张情况。农转非后剩余劳动力比较充足，劳务成本比较低。开发区管理委员会对投资高沙社区的服务性行业有一系列的扶持政策，包括税 收、财政奖励、管理费用减免等等。高沙社区内商铺最大的优势所在就是商圈辐射面积大，由于地理位

4、置是在住宅区和文教区的结合处，交通便利，辐射范围包括高沙社区和周边十四所大学。这几方面都说明了投资高沙社区商铺是比较有稳定性的和极高的价值性的。高沙社区东部农田已经被杭州市规划出作为城市东扩的大型住宅区和经济适用房所在地，未来几年将会有大量居民入住。社区西边的大学城也在不断扩大中。社区北临在建的杭州市东西走向要道德胜路，南部将有建设中的地铁 1 号线经过。城市规划将给高沙社区带来更多的机会，更能说明投资高沙社区的商铺前景是很优越的。（二） 商圈内消费群体购买力分析。一个商圈成不成熟，除了看配套， 最重要的就是看商圈内的消费群体购买力。高沙社区商铺所在商圈的消费群体有很大的特殊性。高沙社区内原居

5、民和租住民的比例为 1：5，这是由于大量的大学生和开发区工人的存在。其中大学生又占了租住民的 70%以上。在加上辐射范围内有十四所大学，所以我把购买力分析的群体放在大学生身上。大学生的特点首先是支付能力一般，一般月平均收入在 1000 左右，多为家庭提供，数据远低于市区其他社区的消费群体。第二是消费欲望高，由于没有供房供车等压力，收入支出比接近 100%，基本上是有多少钱就花多少钱。居住在社区内的大学生的日常开支在社区商铺内消费更是高达 70%以上，这一比例是其他社区远比不上的。第三就是年龄比较小，文化层次高，消费上体现出很大的个性化。大学内商铺没有高沙社区商铺有个性，所以很多大学生晚上和周末

6、都会来高沙社区消费。对商圈的分析可以得出的一个定性的观点就是：对高沙社区商铺进行投资是可行的。三、社区商铺投资可行性分析在对社区商铺的商圈进行分析后，可以在定性上看出投资的可行性。但是还需要对社区商铺投资可行性进行一个具体的定量分析。（一）社区商铺购买租赁可行性分析。高沙社区商铺在五年前出售，当时的售价在 10000 左右一平米。银行对社区商铺提供 10 年 7 成贷款，利率为6.25%。商铺总价为自投资金加上银行贷款。以一个100 平方的商铺为例，10 年内购买的总费用如下： 自投资金=10000*100*0.3=300000 ， 银行贷款本息=10000*100*0.7=700000, 银

7、 行 贷 款 利 息 =700000*0.83=581000, 总 费 用=300000+700000+581000=1581000。高沙社区物业管理费用为 10 元一平米一月，10 年内总的费用为 10*100*12*10=120000。再算上 10 年内总的维护保险等杂费100000。10 年内总的运营成本=1581000+120000+100000=1801000。高沙社区商铺最初租金为 3 元一平米一天，现在是 6 元一平米一天，按这种租金增长速度，五年后可能为 9 元一平米一天，就以 6 元一平米一天为平均值，10 年内潜在的租金收益=6*100*365*10=2190000。一般商

8、铺租赁都有个空置造成的损失，但调查中发现由于高沙社区商铺租赁十分抢手，空置率低到基本不存在， 所以略去不算。这样就可以算出高沙社区商铺在 10 年内的收支是： 2190000-1801000=389000。10 年内就可以有收入。8-9 年内收支平衡，投资回报率=1/8.5=11.7%.加上商铺的房产价值不会随时间而减少，而且高沙社区的商业价值在继续升温中。因此对于高沙社区商铺的购买租赁投资是很有可行性的。（二）社区商铺投资业态可行性分析。社区商铺购买投资显然是可行性很高，所以商铺通常都是稀缺的，现在想继续对高沙社区进行购买投资已经不可能了。不过我们可以通过租赁经营的方式进行投资。前面我已经对

9、社区商铺商圈内消费群体进行过分析，因为大学生的饮食基本不能靠自身解决，所以在外就餐成为了首选，这就造成餐饮业成为高沙社区商铺最大的行业。现在社区内大大小小各式餐厅有 40 家以上。因此我选择对餐饮业进行投资可行性分析。这次的分析主要考虑的只是投资业态的可行性，不以投资业态中如何经营更可行为主，因此选了一家位置一般的店（老汤面）做为案例进行分析。老汤面是以小火锅和汤面为主的，也有小炒。周一到周四的日营业额为3000，周末营业额为 6000，由于寒暑假学校放假，学生回家，高沙商铺普遍只能有 280 天的营业时间，就是 40 周。总的营业额为（ 3000*4+6000*3 ）*40=1200000

10、。 不 算店 租 、 人 工 、 水 电 等的 毛 利 率为 45% ， 毛 利 润=1200000*45%=540000。店面面积是 100 平方，年租金为 18 万，设备维护费和杂费 1 万，人员总的年工资8 万，水电费一年7 万，总费用为34 万。净利润=54 万-34 万=20 万。这家店前期的装修以及设备购买费用为 18 万，这样一年内就可以收回前期投资。费用中除了租金会升高，其它费用如果不改变经营方式不会有大变动。基本上第二年开始可以赢利了。从上面个案的分析中可以看出：对于在社区商铺内投资餐饮业的可行性是比较高的。四、投资风险及投资技巧任何投资都会有风险，包括社区商铺投资。国家政策

11、法律的变更，社区总体规划的变更，自身投资的盲目性都会导致投资风险。要减少风险，就要学会掌握投资的技巧。我从对高沙社区商铺的调查分析中，得出关于社区商铺投资的一些浅薄的认识和技巧：（1）社区商铺的购买投资要有长远的目光，有超前的意识看准商机。一般新的在建地段商铺出售出租价格比成熟社区商铺要低很多，虽然人流量暂时达不到需求，但是考虑到该地段楼盘不断完工，道路等设施不断完善，居民密度会增加，发展的潜力会比较大。（2）社区商铺的业态选择投资要有准确的定位，要通过对商圈内消费群体购买力购买行为进行分析，来确定选择何种业态。（3） 坚持走自己的路。有些投资者盲目听信开发商，不做冷静的分析和判断就对社区商铺

12、进行投资，不考虑自身经济能力，都导致了投资的失败。五、结束语通过这次论文写作过程和实地调查研究，总体认为社区商铺投资的可行性还是很高的，投资的回报率能让大部分投资者满意。以后我还将会着重对社区商铺投资中的业态选择进行深入研究。参考文献1 李定珍：中国社区商业概论，中国市场出版社，2004 2陈建明：商铺投资指南，经济管理出版社，20033徐永祥：社区发展论，华东理工大学出版社，2002 4陈庆延：“社区商铺投资”，商铺投资，2004 年 8 月5 颜世璎：“投资社区商铺也有风险”，社区商铺投资，2004 年 2 月6 王旭：社区商铺投资四大技巧，杭州商贸网，,20067 许哲：社区商铺投资需要规划，宁波住房网，,2005