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1、 按照本城市规划要求，对该区域建筑高度没有特别限制。 本期开发地所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证, 该项目的建设用地地质情况完全满足项目建设用地的要求。 根据本市城市规划要求，该宗土地可作为居住用地修建小户型 住宅。2）建设配套 小区内给水、排水系统利用市政给水、排水系统。 供电采用市政供电。 供暖采用小区内集中供暖方式解决。 可接市政天然气管道。2、项目规划建设方案本项目住宅及其他建筑面积最终规划经济综合技术经济指标规划用地面积3888. 69 m2总建筑面积37710 m2地上建筑面积34900 m2其中住宅30700 m2商铺4200 m2地下建筑面积2810 m2人防930

2、 m2车库1880 m2容积率9. 70总体车位130个地面停车位30个地下停车位100个四、项目实施进度及销售实现计划1、项目实施进度安排本项目建设过程中，主要工作阶段包括：前期工程、基础工程、 主体安装、装修工程、室外工程。按安排，拟定总工期为24个月， 从2016年6月开始施工到2018年6月竣工完结。2、销售面积及销售收入实现计划本项目在投入总资金达到30%时开始销售，预计整个销售计划在2 年内完成，即从2017年1月到2019年6月，全部回笼资金。预售时 可以组织客户到现场看楼，参观本项目的施工现场以及已经建成的样 板房等，在售楼中心讲解与答疑等，增加销售量。拟定销售计划时，采取保守

3、的估计，考虑住宅空置率为5%,以半 年为一个销售阶段，具体销售面积及销售收入实现计划见下表。住宅销售面积及销售收入实现计划项目时点201720182019合计12销售比例10%15%19%30%21%95%可售面积（m2）3070460558339210644729165售价（元/m2）7000销售收入（万元）214932244083451320416注：本项目的现金流量按期末法确定时点，1、2分别表示上半年的销售收入发生在6月30 日,下半年的销售收入发生在12月31日。商铺销售面积及销售收入实现计划26%45%29%100%109218901218420011000销售收入（万元）1201

4、207913404620停车位销售收入实现计划表41%23%90%可售个数（个）26412390售价（万元/个）12销售收入（万元）3124922761080五、工程建设投资估算及资金筹措1、工程建设投资估算依据1）原国家计委、原建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定 的通知（计价格2002 10号）；2）国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费 管理规定的通知（发改价格2007 670号）3）本市建设项目城建项目统一征收办法实施细则；4）类似工程估算指标和概算指标；5）有关建设项目经济评价的基本参数和指标。2、项目工程建设投资估算项目工程建设投资包括土地费用、前期工程费用和城建费

5、用、基 础设施费用、建筑安装工程费、管理费用、市场费用、财务费用（仅 考虑贷款利息）、其他费用和坏账准备金等。1）土地费用土地费用包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金等，价格为 3000元/平方米。则总土地费用为：3000*3888. 69=1167万元2）前期工程费用主要包括规划勘察设计费：66*37710=249万元可行性研究费：7万元三通一平费：12*3888. 69=5万元总前期工程费用：249+7+5=361万元3）房屋开发费建筑安装工程费：2300*37710=8673万元项目设施配套费：150*37710=566万元总房屋开发费：8673+566=9239万元4）管理费用建设单

6、位管理费取前期工程费、房屋开发费之和的1.5%计算，共 计为：（361+9239） *1.5%=144 万元5）市场推广费用按销售收入的1.5%计：（20416+4620+1080）*1. 5%=392 万元6）其他费用主要包括临时用地费用、施工图预算、承包管理费、保险费等杂项费用，按建安费用的3%计：8673*3%=260 万元坏账准备金，按建安费用的1%计：8673*1%=87 万元总其他费用：260+87=347万元7）财务费用本项目建设期内的贷款利息，本项目向银行贷款6000万元，银行 利率4.75%,时间从2017年上半年到2017年下半年，依次借款3000万元、3000万元。故利息

7、具体计算如下:上下贷款金额（万元）3000本期利息（万元）71. 25144. 2147. 6期末本金（万元）3071. 256215.456363. 05总利息（万元）71. 25+144. 2+147. 6=363. 05故建设期利息总和为363. 05万元8）项目工程建设投资序号金额（万元）土地费用1167前期工程费用3613房屋开发费92394管理费用1445市场推广费用3926其他费用3477财务费用（建设期利息）363. 058总投资120133、资金筹措与融资方式1）资本金本期建设投入的自筹资金为4000万元，2016年下半年投入2000 万元，2017年上、下半年分别投入100

8、0万元，本项目资金都是在期 初进行投入。2）银行贷款本项目向银行贷款6000万元，时间是2017年上下半年，分别贷 款3000万元，以半年为一个计息期。3）净销售收入本项目的缺口资金由预售净收入补足。资金筹措表资金筹措占总投资比例自筹资金资本金400033. 30%销售收入再投入165013. 74%银行贷款贷款本金600052. 97%建设期利息363总计4、投资分年度使用计划投资计划与资金筹措表序号2016200046216946981.1建设投资4550550116501. 2711482. 110002. 2净销售收入再投入2. 32.4六、项目评价基础数据的确定1、销售收入及税金根据

9、市场研究的结果，确定本项目住宅价格定位为7000元/m2、 商铺价格为11万元/m2、车位为12万元/个。项目的增值税金及附加主要包括增值税、城市建设维护税、教育 附加费、销售费用。其中，增值税取销售收入的5%,城市建设维护 费取增值税的7%,教育附加费取增值税的3%,销售费用取销售收入 的2%o根据中华人民共和国企业所得税法200763号规定，项目所 得税按25%计取，在项目累计利润总额大于零时计算所得税。盈余公 积金在累计利润总额大于零时按税后利润的10%计提。销售收入和增 值税金及附加见下表：销售收入和增值税金及附加表559690186129261161.住宅收入商铺收入停车位收入增值税金及附加11717730849733614352.增值税（5%）1071612804513061305城市建设维护费（7%）1120322191教育附加费（3%）14939销售费用（2%）43641121801235221989298351768341567024159