万科集团融资分析Word格式.docx

1、值得注意的是，这是以外国直接投资（FDI）为名，行商业贷款之实的信贷融资。因此，万科是中国第一家取得境外贷款的房地产企业。万科于2008 年9 月成功发行59 亿元公司债，其额度等同于2007 万科地产年度净资产的40%。万科近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案，可能是出于对股东利益保护的考虑，因为转增无需纳税，而送股要按面值征收20%的个人所得税，这也体现了万科将现金股利发放和转增股本捆绑式进行的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融资政策。万科在2009 年9 月15 日举行的2009 年第一次临时股东大会上，通过了公司09 年度公开增发不超过112 亿元的再融资方案，但截止到2

2、010 年年底，万科已经连续四年未利用股市进行再融资，尽管如此，万科公布的各项财务指标，及其不断进行的扩张之路都表明万科的资金链稳固和资金充足。2012 年初，万科向华润深国投信托融资人民币10 亿元用于东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要。万科的融资行为进一步说明随着我国房地产调控政策的力度在加大，万科持续通过不同方式和渠道筹集资金，这也是维持资金流的顺畅周转，在未来保持竞争力的强力保障。二、万科的资本结构状况分析资本结构指长期债务资本和权益资本各自在总资本中的占比。资本结构是否合理， 能够评估一个公司的资产是否雄厚，能否抵御生产经营中产生的不同类风险，是否具有以多元化融资方式获

3、得资金的能力。下面是我计算的具体资本构成情况：万科地产资本构成资本结构（%）200820092010资产负债率67.446774.69权益乘数3.073.033.95流动资产/总资产95.1594.7195.31带息债务/全部投入资本51.846.1950.50流动负债/总负债80.2773.8280.50非流动负债/总负债19.526.1819.73资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，经营风险较高的企业，为减少财务风险应选择较低的资产负债率。如果考虑扣除744 亿的预收账款，万科2010 年负债率仅40.2%，且净负债率17.5%，为历史最低。鉴于房地产行业属于风险较高的行业，

4、 万科稳健的资产负债率说明了万科的长期还债能力比较乐观，良好的融资结构已经凸现优势。截止2010 年报告期末，万科的净负债率为17.5%，较09 年底的19.7%下降2.2 %。权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，经过08 年金融危机的影响，09 年万科的权益乘数有所下降，但随着危机的消散，在2010 年万科的权益乘数又高达3.95，存在一定的还款压力。万科的资产流动率在2009 年经过短暂小幅度下跌后，在2010 年升至95.31%，尽管前两项揭示了万科有着较高的负债率，但资产流动率证明万科成本收回比较快，资金流动快，偿债能力仍保持在稳定的水平。另外，2008 至2010 年万科带息负债

5、率逐年下降， 说明公司现金较为充裕，财务状况较为稳健，这也为还款能力奠定了有利基础。万科的流动负债除了在2009 年有6.45 个百分点的下降，在2010 年又重回80%左右。这在一定程度上与万科在2010 年积极的房地产项目开发，需要资金周转有所关系。三、万科股本扩张及融资分析年份股本（万股）同比增加（%）融资方式备注（影响股本因素）19894133首次发行A股，发行面值1元，融资2800万人民币。我国第一批股份制企业。1990股本未发生变化。1991779788.61、配股（2股配售1股）, 配股价为4.4元；2、定向发行新股 770 万股，增发价为 4.8 元。两次融资共约1.27亿。1

6、、1991年1月，在深交所正式挂牌上市交易。2、每5股派送1股红股。1992923618.5每5股派送1股红股。19931835598.7首次发行4500万股B股， 融资约4.51亿人民币。1、每4股派送1股红股。2、公积金转增股本，每4 股转增1股。3、制定员工持股第一阶段方案（19931995）。199424295632.41、股每10股送红股3.5 股，股每2,000股送红股485.2股。19952882318.6实施首期员工持股计划第一阶段方案，每股发行价格为人民币3.01元，共计发行8,826,500股，募集资金总额约2700万人民币。1、每10股派送1.5股红股。199631705

7、10每10股派送1股红股。19974508642.2配股（每10股配2.37股）配股价为4.5元人民币， 融资约3.8亿人民币。，每10股派送1.5股红股。19984959419995455420006309715.71、配股（每10股配2.727股），2、配股价为人民此次配股中，国有股、主要法人股以及B股股东未参与币7.5元，融资约6.25亿人民币。配股。20012002发行可转债，共1500万张，面值为100元，融资15亿人民币。债转股产生2,772 股流通A 股。2003139585121.21、债转股共增加约1.3亿股。2、公积金转增股本，每10股转增10股。200422736362.

8、9发行可转债“万科转2”， 共1,990万张，面值100元，融资19.9亿人民币。1、“万科转债”剩余部分年内全部转股。2、分红派息，每10股送1 股红股。3、公积金转增股本，每10股转增4股。200537226963.71、公积金转增股本，每10 股转增5股。2、“万科转2”债转股约加股本3.1亿股。200643699017.41、向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。募集资金约42亿人民币。“万科转2”部分债转股， 股本约增加2.5亿股。剩余部分可转债被公司赎回。200768720157.31、公开增发A股，增发价为31.53元。2、募集资金约99亿人民币。公积金转增股

9、本，每10股转增5股109952160公积金转增股本，每10股转增6股从上表可以看到，万科利用股权融资约为157.11亿，发行两次可转债筹集资金共计34.9亿，第一次发行的15亿可转债最终全部转股，第二次发行的19.9亿可转债，最后约有1.8亿最后被万科赎回，其余全部转股。总的说来，万科在近二十年的上市过程中， 利用资本市场共融资190亿元左右。而在万科不断融资的同时，也是它股本不断扩张和股价不断走高的过程，在收集了万科自上市挂牌交易以来股价走势（复权）和融资的情况，可以看出万科的股价从4元涨到目前的500多元，增长幅度达到100多倍，与其经营业绩的增长基本符合。企业融资来源应首选内部融资，其

10、次债务融资，最后是权益融资。但由于我国的经济运行机制和金融市场机制的特殊性， 这种由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的应用性不高。2008 年我国股市大幅下挫，且在近四年来低迷不振的情况下，少有房地产上市公司再增资扩股。股市的不振更凸显出企业资本结构的重要性，因为在保持可接受的破产风险的条件下，高效的发挥企业债务融资能力对于资金密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键。（1） 举债能力房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响，有宏观层面的因素，比如当前的经济形势、国家的政策扶持等方面；也有微观层面的因素，即就企业自身而言，如企业的声誉、社会地位等因素，在财务方面则主要表现在其偿

11、债能力和盈利能力，这两点也是债权人非常关注的因素。值得注意的是，从万科2006 年、2007 年、2008 年的年报来看，其经营活动产生的现金流量净额均为负值。虽然万科一直遵循“现金为王”的理念，但从2006 至2008 年， 其现金多数源于外部筹资，而不是经营或投资活动产生的现金流，这对万科的长期融资能力形成了挑战，对其债务融资的风险性而言更加大了难度。但从2009 年起，万科由经营活动产生的现金流转为正数，缓解了债务融资的还款压力。万科虽然有三年的经营活动产生的现金流为负数，仍保持着稳定发展，在2008、2009、2010 年均有较大投资行为，这说明万科的多元化融资起到了有力的支持作用。（2） 盈利能力盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障和企业首要的能力，因此是债权人最为关心的，在很大程度上也决定了企业的融资能力。万科的加权平均净资产收益率从2008 年至2011