外墙渗漏施工成因及防治措施文档格式.docx

1、由于设计、施工、物业管理和使用等原因，高层住宅外墙时常会出 现渗漏的现象，这些渗漏不仅影响了建筑物的使用功能和使用寿命，大 大增加了后期的维修费用，而且损害了建设单位的名誉，造成住宅用户、建设单位和施工单位的直接损失。因此，如何最大限度地消除外墙渗漏 所带来的种种不便，成为了建设管理人员急需解决的问题之一。本文分 析了外墙渗漏的原因，寻找有效的处理措施解决此类问题，以确保高层 住宅建筑的整体质量。1 渗漏部位及现象1.1 渗漏部位目前外墙渗漏多出现在夏季降雨时节，常见的渗漏往往出现在空调 冷凝水管、檐沟和落水口、空调室外机位处内墙、穿过屋面管道的边缘、屋面板、洗手间管道、地面和侧墙、外墙部位等

2、处。1.2 渗漏现象渗漏现象具体表现为：墙面潮湿有水珠、局部有漏水点、施工缝与变形缝处有似泉涌的漏水点，特别是当雨水沿外墙流淌时，该部位基本都会渗漏。2 渗漏原因分析高层住宅外墙渗漏原因有很多。包括设计、施工、物业管理；业主改造等。其中设计是关键因素，施工过程是重点控制对象，物业管理是排除隐患的关键，业主改造是控制难点。2.1 设计缺陷近年来，商品房建设获得了极大的发展。开发商一方面注重楼盘形 象和建筑品质宣传，把外立面设计得更加复杂、美观，飘窗、造型、线 条（脚）、钢构等比比皆是，大大增加了施工难度和外墙渗漏隐患；开 发商为了进一步提高利润率，大力寻求降低成本的方法。其中有些开发 商为降低成

3、本，减少每平米钢筋含量和混凝土量，在外墙局部部位采用砌块砌筑（尤其是外窗位置）；空调室外机位（开敞阳台）处不做防水，甚至不做地漏；飘窗顶板、空调板等部位防水细部做法不明确或不做防 水；为追求住宅建筑的立面效果，未充分考虑雨蓬等突出构件材质与墙 面处理措施；将冷凝水管明排改为暗埋，造成外墙渗漏隐患，部分阳台、露台、屋面等排水管直径太小，杂物阻塞，积水造成外墙渗漏等。2.2 管理问题部分建设单位不但压低中标价而且要求在短时间内建起楼房， 达到预售条件，及时销售回款，经常不科学地缩短工期，造成快工无细活的 情况。监理单位作为独立的第三方，不能有效独立履行监督管理之责任， 经常唯建设方马头是瞻，监督管

4、理之责任大打折扣。在这样的大环境下， 施工单位（含分包单位、劳务公司等）达到建设单位的工期要求，不能严格落实质量责任制，建立并执行严格的质量管理制度。2.3 施工缺陷目前国内外墙的常用工程做法基本都是工人手工操作完成的， 材料为原材或半成品，基本无成品。施工过程中人的因素是最复杂、最难控制的因素，加上目前我国工程施工的管理模式（工程总承包，下有多家分包单位、劳务公司），致使施工造成渗漏隐患的原因非常复杂，一种 或多种原因都可能导致外墙渗漏。2.3.1 外墙结构施工问题。目前，施工现场使用的混凝土是商品混 凝土，质量有保障。结构问题是主要施工原因造成的。外墙结构施工缝、墙体裂缝处理不当；外墙结构

5、墙体狗洞等质量问题处置不当，形成渗储水隐患和通道；结构施工期间的施工洞、脚手架（挑架型钢） 孔洞、穿墙螺栓孔洞、燃气热水器等强排孔洞、空调冷凝水孔等封堵不密实或留置倒坡；外墙二次结构砌筑不密实，形成渗水通道等。2.3.2 外墙装修施工问题。外墙装修工序复杂，不同工序有多家施 工队伍或单位进行施工，质量控制难度较大，易造成外墙渗漏隐患。外墙保温、粘贴砂浆等材料不合格，装饰做法分格缝耐侯胶封堵不密实， 外墙砖砂浆粘贴、勾缝不饱满，阳台、飘窗、檐口、线脚、雨篷等部位未做防水或倒坡，空调室外机位等处未设地漏、未做防水或倒坡，外墙经冬夏冻融形成裂缝等都可能造成外墙渗漏。2.3.3 外门窗施工问题。门窗现

6、场安装，下列情况会导致渗漏： 装配尺寸控制不好，致使有搭接密封的位置错位；用于固定窗框的紧固螺丝没有采用密封胶密封；玻璃安装后，防水密封胶条填塞不实；窗框与墙体间未注入聚胺酯发泡胶或注入不密实；窗框下外侧未设排水孔或排水孔堵塞；外墙台倒坡且窗框与墙体间不密实，有缝隙， 都会导致渗漏现象发生。2.4 物业管理工程交付使用后，物业管理不到位，也是导致外墙渗漏的重要影响因素。现代社会类似塑料袋、树叶等杂物又多，像檐沟、屋顶或在建筑物立面造型等公共部位的清理若不及时，易造成积水，顺建筑外墙等薄弱位置渗水。为创收，物业在屋顶或建筑立面坐广告，广告支架与墙体固定位置处理不当，造成外墙渗漏。物业不能有效阻止

7、小业主为方便自己对公共部位的外墙破坏（如安装空调室外机支架、封闭开敞阳台等对外墙破坏），造成外墙渗漏。对外墙裂缝（承包单位维保期已过）不能及时申请公共维修基金， 进行维修，造成渗漏。2.5 外墙缝隙渗漏的主要影响因素外墙渗漏，首先是装饰面层损坏或有裂缝，进而沿外墙结构缺陷深入室内。当裂缝的宽度较小时，渗水量不大，加上墙体材料都是无机多孔材料，这部分水在渗透过程中被缝壁周围材料吸收， 因此在室内未见渗漏。同时，当下雨时间不长时，还存在墙体内水分的渗透与蒸发平衡的问题。据有关研究资料表明，在气干状态下，墙体裂缝宽度在 0.15 0.2mm 以下，不会出现渗漏水现象，而在潮湿状态下，墙体裂缝宽度在0

8、.1mm 以下时也会出现渗漏，所以持续下雨时间过长，墙体出现渗漏水的几率就大。3 预防措施施工中要加强过程控制，严格监督外墙砌筑按设计要求、施工规范及当地规定进行施工，并对外墙易发生渗漏的部位进行重点预防。对基面进行清理，凿除表面污物并清扫干净，必要处可用聚合物 水泥净浆抹刷 2-3 遍，以增强砂浆与基面的粘结能力。严格控制砂浆的标号和质量，打底找平层建议用微纤维加减水剂的水泥砂浆，即可做 找平层也可作防水层；外墙找平抹灰层遇不同材料交接处宜加挂金属网，高层建筑超过 24 米高的部分外墙，找平抹灰层应全部加挂金属网。找平抹灰施工前，对外墙施工中留下的孔洞、框架填充墙的顶部、空 心砖外墙的竖缝，

9、首先进行堵洞和勾缝，并作为一道工序进行检查和验 收，验收合格后方可抹灰。找平抹灰施工时应分层抹灰，两层找平操作 间隔宜控制在 24 小时以内。饰面工程施工前，要求墙体基面和面砖均先润湿且阴干，在防水层上贴饰面砖时，要扫一遍聚合物水泥素浆。 如打底层平整，可用聚合物水泥基复合涂料的乳液加水泥直接粘贴面层，把粘结层和防水层合二为一。加强细部构造处理的质量控制，内 窗台要高于外窗台 2 厘米左右；外窗台向外坡度应 20%；窗檐、鹰嘴坡度 20%；滴水槽宽、深应1 厘米；层面天沟与女儿墙阴角处应做 R=100 毫米圆弧角；层面女儿墙要做泛水处理。4 结束语外墙渗漏形成的原因是多方面的，只要其中一个环节出现问题就可能产生外墙渗漏。 外墙渗漏是建筑工程质量通病，但在实际的施工过程中只要严格切实按规范、规定执行，认真核实每一个步骤，同时积极学习、应用新技术和新材料，就能有效地控制外墙渗漏问题。在实践中不断摸索经验、完善方法，努力解决建筑工程外墙渗漏这个质量通病。