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1、（二）主要安置为货币安置。这一阶段的安置房建设体系不健全，虽然城区建设了部分安置小区，但安置房源数量不足，仅有*小区、*城两个安置项目。从当时城区规模来看，这两个小区建设安置地点偏远，远离城区，大部分被拆迁户没有选择房屋安置，主要安置形式为货币安置。（三）拆迁实施主体为社会化拆迁公司。按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁人根据项目建设需要，向房屋拆迁主管部门申请拆迁许可证， 取得拆迁许可证之后，进行拆迁实施工作。拆迁实施工作可以委托给社会化拆迁公司具体负责，当时的拆迁实施工作对市场开放。2003年之前，我区的拆迁实施工作主要依靠拆迁办进行，但拆迁办人员力量十分有限，不能满足不断增长的拆迁任务需求

2、。2003年开始，允许社会化拆迁实施公司参与城市拆迁工作，在当时的拆迁管理体制下，有效解决了拆迁人员力量不足问题。第二阶段：2009年11月-2011年4月2009年5月30日，一拆迁小区发生拆迁暴力事件，产生了较大的社会影响，给全市拆迁工作带来被动，大量拆迁项目一度停滞。同时，这一事件也把城市拆迁长期积累的问题集中凸显出来，成为拆迁矛盾爆发的导火索，推动了拆迁工作管理体制调整。事件发生以后，市委、市政府经过半年时间的酝酿，于2009年11月出台了新的拆迁办理办法，分别为 市区房屋拆迁管理实施办法和市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行），对拆迁管理体制进行了较大幅度的调整。总体内容有几个方面：（

3、一）拆迁补偿采用市场化评估办法。按照 2009年颁布的拆迁管理实施办法，拆迁补偿价格与市场房价挂钩，由符合资质要求的评估公司依据评估技术细则评估确定拆迁补偿价格。评估公司如何选定、评估参数如何调整、样本房价格及分户价格如何确定，有着一系列明确规定，使拆迁评估工作工作更加规范、透明。按照这一办法评估的拆迁补偿价格，较之前有了明显的增长，推动了城市拆迁补偿水平的大幅提升，得到了广大群众的支持。（二）货币安置与产权调换并行。在实行市场化评估，提高货币补偿水平的同时，市委、市政府启动建设了*安置小区，由城投公司具体负责建设，规划安置规模超过1万户，有效解决了安置房源不足问题，同时该项目距城区相对较近，

4、 规划设计标准与商业开发的居民小区标准相同， 得到了群众的认同。在与*城同期启动的拆迁项目中，选择产权调换的比例一般都超过60%，有效满足了群众回迁安置的需求。（三）拆迁实施主体以政府主导的拆迁实施公司为主。在社会化公司实施过程中，由于社会化公司目的是逐利， 因此他们在拆迁中总是把容易解决的问题先解决，对有难度的拆迁户通过损失部分拆迁实施费补贴给拆迁户，以 “加价换取协议” 的方式来解决问题，破坏拆迁政策的严肃性，扰乱拆迁市场秩序，对最后剩余的钉子户、难缠户，最终还是交给地方基层组织。为解决这一问题，我区组建了政府主导的*迁实施公司，由拆迁办对其进行管理， 全面负责城区房屋拆迁实施工作，有效维

5、护了拆迁秩序， 较好实现了过程可控。（四）强化拆迁实施行为管理。切实加强拆迁过程管理，有效发挥纪委、财政、审计部门的作用，加强协议审核把关，强力推进协议上墙公示，定期组织实施人员政策培训，严格要求工作人员行为纪律，规范特殊问题处理，维护面上整第三阶段：2011年4月至今2011年1月21日，国务院国有土地上房屋征收与补偿条例颁布实施，2011年4月29日市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法出台施行， 实现了我区中心城市拆迁向房屋征收的重大转变。房屋征收相比城市拆迁工作有着重大变化，主要体现在以下几个方面：（一）征收主体发生变化。拆迁实施主体由原来的拆迁实施公司，转变为政府行政部门，我区政府指定

6、区住建局为房屋征收部门，区征收办负责征收实施工作。依据房屋征收条例，房屋征收工作要体现公益性，只能为公共利益而为之，禁止商业行为参与征收，取消了拆迁行政许可。（二）征收法定程序要求更加严格。法定的征收程序更加严格细化，首先要进行房屋现状调查、合法性认定，其次再进行补偿安置方案征求意见公告，征求意见期限不能低于30天，大部分群众对补偿安置方案没有意见的，最后才能发布征收决定公告，要求更加严格。（三）补偿安置要求更高。条例明确规定要提供货币安置和产权调换两种形式，并要求要就地就近安置。为达到这一要求，市委、市政府在老城改造过程中，自南向北规划了一批安置小区， 完善了老城改造的安置体系，为就地就近安

7、置提供了保障。（四）强制搬迁更加规范合理。按照老的城市拆迁条例，对规定时限内拒不拆迁的，可以通过拆迁人向市住建局申请裁决，对被拆迁人实施强制搬迁。这种强制搬迁实质是行政强制行为，虽然最终裁决批复是由市政府作出， 但与拆迁许可证发放同属政府行政部门，政府行政机关在此过程中既当了运动员，又做了裁判员，长期受到法学界的诟病。在新的征收条例中，强制搬迁改成了司法强制搬迁，对法定时限内不履行征收义务的，政府可以向法院申请司法强制搬迁。（五）被征收人司法救济渠道更加畅通。新征收条例对被征收人的权益保障较老的拆迁条例明显加强，首先是征收程序设计本身就是倾向于保障群众知情和参与的权利，要求征收过程公开， 有效

8、发挥群众的监督作用。其次是对征收决定和针对未签约户下达的补偿决定，当事人既可以进行行政复议，也可以依法提起行政诉讼，依法维护自身权益。二、现行房屋征收政策介绍现行中心城城区房屋征收适用政策依据主要为国有土地上房屋征收与补偿条例、贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定、市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法和市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）（，以及相关的补充规定。总体来看，房屋征收政策一脉相承，主要精神和要义基本一致，我区在房屋征收实施工作中，主要依据市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法进行。下面我以市政策为蓝本，就城市房屋征收政策主要内容进行介绍：（一）启动房屋征收的前提条

9、件1、必须是因公共利益需要征收房屋及其它附属物。公共利益包括以下几种情况：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、 市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危旧房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。2、应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段

10、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。（二）房屋征收中各单位职能1、市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作。市区国有土地上的房屋征收与补偿工作实行属地负责，区人民政府负责各自行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作；必要时，市人民政府可以依法直接征收。2、市住房和城乡建设局是市人民政府的房屋征收部门，并对全市国有土地上房屋征收与补偿工作实施监督。我区指定区住房和城乡建设局为征收部门。3、市、区人民政府城管、规划、国土、发改、财政、公安、 民政、审计、物价、监察及其他相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）依照职责分工，相互配合，共同做好房屋征收与补偿工作。城管部门牵头，规划、住

11、建、国土等相关部门配合， 项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会协助， 共同做好征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定和处理工作；公安部门负责提供征收范围内户籍资料、依法维护正常征收工作秩序；综治维稳部门负责组织国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作；法制部门负责组织听证、受理行政复议、代理诉讼及司法强制执行衔接工作；工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况；国土、房管部门负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况；民政、残联部门负责征收范围内被征收人低保证、残疾证的认定工作。4、房屋征收部门可以委托属地政府（或政府派出机构）及

12、相关单位作为房屋征收实施单位， 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务，不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。在中心城市房屋征收过程中，我区成立了区房屋征收办公室，具体负责房屋征收实施工作。（三）房屋征收程序符合启动征收前提条件的项目，可以根据实际情况启动房屋征收程序。1、房屋现状调查及合法性认定。发布房屋征收调查公告，对征收范围内房屋的权属、区位、 用途、建筑面积等情况进行调查登记，并由城管部门牵头对房屋合法性进行认定。同时，委托评估机构对征收范围内的房屋进行现场查勘并采样评估

13、，取得被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数数据，测算征收成本。调查结束后，调查结果在征收范围公布。在此，需要强调的是2003年航拍图问题。在征收补偿过程中，产权证是房屋认定的首选依据，除此之外，2003年航拍图是一个重要的补充依据。之所以把2003年航拍图作为依据，是因为2003年市政府为了加强城市建设管理，对中心城市规划区内房屋建设情况，组织了一次较为全面排查并进行了航拍，对航拍图上有显示的建筑可以依法办理产权证。同时，市政府专门发布公告，在中心城市规划建设控制区域内，凡没有依法取得审批手续的，不得建设房屋。因此，在2003年之后的拆迁和征收过程中，均以2003年航拍图为重要依据认定违章建

14、筑，2003年航拍图上有显示的扣除相关办证费用后，参照合法建筑补偿，2003年航拍图上没有的则为违章建筑，不予补偿。2、征收补偿安置方案公开征求意见。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、区人民政府， 由市、区人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并由市、区人民政府发布公告，在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。3、发布征收决定。由市、区人民政府发布征收决定， 并及时公告。应当注意几点：（1）房屋征收决定前，应当组织开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由市、区综治维稳部门牵头，项目主管部门和公安、民政、社会保障、信访等相关部门及街道办事处和社区参加论证，并向房屋征收部门出具书面评估报告。（2）单个项目涉及被征收人达到500户（含）以上的， 作出房屋征收决定前，应当经市、区政府常务会议讨论决定。（3）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（4）公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，被征收房屋国有土地使用权同时收回。4、进行征收评估和补偿。征收决定公告后， 由征收实施