不动产估价报告文档格式.docx

1、具备在全市范围内从事土地及其附着物定着物的评估机构注册号：C200433106 号批准单位：浙江省土地估价师协会联系电话：（0574）63999099四、估价目的根据国家有关法律、法规的规定，宁波市国土资源局大榭开发区分局委托本公司对宁波远信物流有限公司位于大榭开发区威尔路 19 号的一宗仓储国有土地使用权及地上建筑物、附着物构筑物及设备进行收回价格评估，为委托方不动产收回提供客观、公正、合理的价格参考依据。五、估价基准日二一七年二月二十三日六、估价日期二一七年二月二十三日至二一七年三月十七日七、价值定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本报告所评估的土地价格是指在评估基准日二一七年二月

2、二十三日，设定区域红线外达到“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内“场地平整”，设定土地用途为仓储用地，设定土地使用年限为 34.17 年的国有土地使用权下的仓储不动产（含地上建筑物、附着物构筑物）及设备的收回价格。八、估价结果估价人员按照独立、客观、公正、合法、谨慎的执业原则，遵循国家标准城镇土地估价规程及房地产估价规范、有关房地产评估的国家政策、法规以及指导意见，根据本次委托估价对象的性质和评估目的，采用科学公允的估价技术、合理的评估方法及一系列的估价程序，同时结合估价人员的经验对估价对象进行了认真仔细的分析和测算。经评估，本次估价对象为宁波远信物流有限公司仓储不动产，

3、包括土地使用权面积 117044.40 平方米，建筑物 8105.7 平方米（其中有产权建筑面积 5398.7平方米，无产权建筑面积 2707 平方米），地上附着物构筑物以及对应的设备，在估价时点二一七年二月二十三日的价值为：货币单位：人民币元土地证号土地总价建筑物总价附着物构筑物总价设备总价评估总价有产权建筑总价无产权建筑甬国用（2008）第 1200198 号11973642175268802379648138140444634734148091727具体情况见不动产估价结果一览表第二部分估价对象界定一、委托估价方二、估价对象委估对象为位于宁波大榭开发区威尔路 19 号的一宗仓储不动产（含

4、地上建筑物及附着物）及设备，土地面积为 117044.40 平方米，评估设定土地用途为仓储用地用地。三、估价对象描述1、土地登记状况土地证号：甬国用（2008）字第 1200198 号使用者：宁波远信物流有限公司土地座落：大榭开发区威尔路 19 号用途：仓储用地地号：0001图号：12.00-41.75土地级别：宁波市工业七级使用权类型：出让使用权面积：证载面积 117044.40 ，评估土地面积 117044.40 发证机关：宁波市国土资源局发证日期：2008 年 10 月 7 日终止日期：2051 年 4 月 25 日2、建筑物登记状况房产证号：甬 房权证 榭 字第 200800195 号

5、房屋所有权人：房屋坐落大：大榭开发区威尔路 19 号丘（地）号：产别：股份制企业房产房屋状况幢号房号结构房屋总层数建筑面积（ 平方米）设计用途2钢混180.97仓储31214.834钢4493.425509.483、土地基本状况估价对象地处大榭开发区威尔路 19 号，根据基准地价表该宗地属于宁波工业七级。待估宗地周围地势平坦，为较规则四边形，所有权属于国家，土地使用权为宁波远信物流有限公司以出让方式取得，土地证号为甬国用（2008）字第1200198 号，证载使用权面积 117044.40 ，评估土地面积 117044.40 ，终止日期为 2051 年 4 月 25 日，至评估基准日剩余使用年

6、期为 34.17 年，土地用途为仓储用地。估价对象权属来源合法，产权明晰，未设定抵押、担保等他项权利。建筑物及其余设备所有权归宁波远信物流有限公司所有，权属来源合法，产权明晰。4、建筑物基本状况经估价人员现场踏勘和委托估价方提供的相关信息，估价对象四周围墙已砌，宗地内铺有水泥地坪，宗地内外已达到基准地价内涵设定的“五通一平”标准要求。地面建筑物共 10 幢，其中有产权的房屋 4 幢，无产权的房屋 6 幢，具体情况见下表。待估宗地范围内主要建筑物调查表建筑物所有权人座落房屋总层数建筑面积（平方米）大榭开发区威尔路19 号有产权建筑物无产权建筑物砖混2136840380641366合计8105.7

7、5、附着物构筑物状况经估价人员现场踏勘和委托估价方提供的相关信息，估价对象四周围墙已砌，宗地内铺有水泥地坪，包含多个地上附着物构筑物，公司所涉及的主要附着物构筑物具体情况见下表。待估宗地范围内主要附着物构筑物调查表附着物构筑物所有权人序号项目名称单位数量钢棚1408商检台420堆场地坪67069道路地坪5999地坪214696排水沟m12877花岗岩248砖围墙5009铁栅栏围墙15606、设备状况设备名称型号/规格数量（台）堆高机DG-K7/6叉车11.5 吨3 吨地磅100 吨龙门吊50 吨灯塔H-25ISOTANK 装置ISOTANK变压器250KV供用热力设施设备/宁波远信物流有限公司

8、为一家涉及物流仓储服务业务的专业公司，公司所涉及的设备及设施设备如下表：四、地价影响因素分析（一）、一般因素1、地理位置宁波简称“甬”，位于浙江省东北部的东海之滨，居中国大陆海岸线的中段， 长江三角洲的东南隅，宁绍平原的东端。地理坐标，东经 12055至 12216，北纬 2851至 3033。北临钱塘江、杭州湾，西接绍兴市的上虞、嵊州、新昌三县，南濒三门湾，陆域南缘与台州市的三门、天台两县接壤，东与舟山市（舟山群岛）隔海相望。市境陆域东西宽 175 公里，南北长 192 公里，总面积 9365平方公里，其中市区面积 1033 平方公里。2、自然环境（1） 地势、地貌宁波市地势西南高，东北低。

9、市区海拔 4-5.8 米，郊区海拔为 3.6-4 米。地貌分为山脉、丘陵、盆地和平原。宁波市山脉面积占陆域的 24.9%，丘陵占 25.2%， 盆地占 8.1%，平原占 40.3%。（2） 气候、水文宁波地处宁波平原，纬度适中，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。宁波市的多年平均气温 16.4，平均气温以七月份最高，为 28.0，一月份最低，为 4.7。宁波市无霜期一般为 230 天至 240 天。多年平均降水量为 1480 毫米左右，五至九月占全年降水量的 60%。多年平均日照时数 1850 小时。宁波四季分明，冬夏季长达 4 个月，春秋季仅约 2 个月。若以平均气温 022为夏季、010

10、为冬季、1022为春秋两季这一标准划分一般是 3 月第六候入春，6 月第一候进夏，9 月第六候入秋，11 月第六候入冬。作物生长期 300 天。多年平均降水量 1480mm，山地丘陵一般要比平原多三成，主要雨季有 36 月的春雨连梅雨和 89 月的台风雨和秋雨，主汛期 59 月的降水量占全年的 60%。宁波市的主要灾害性天气有低温连阴雨、干旱、台风、暴雨洪涝、冰雹、雷雨大风、霜冻、寒潮等。宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区“三江口”汇成甬江，流向东北，经招宝山入东海。3、行政区划宁波市共有 6 个区、2 个

11、县、3 个县级市、77 个镇、11 个乡、64 个街道办事处、663 个居民委员会和 2556 个村民委员会。4、土地与房地产市场、政策及其影响2015 年，是宁波房地产市场丰收的一年，受“330”新政等一系列利好政策影响，宁波楼市复苏明显，成交量一路高歌猛进，全年成交量突破历史性 4 万套。4 月份起，成交量一直保持在高位，多次突破 4000 套大关，其中 6 月份成交 4638 套，为历史最高点。下半年多个新开盘项目创造了日光盘的奇迹，楼市持续升温。全年楼市成交大幅上升。房价方面，处于稳中微涨的水平。尽管成交回暖明显，但市场供过于求的压力依旧凸显，库存面积仍处在 584 万平左右的高位，特

12、别是 2015 年下半年大量地块集中成交，2016 年去库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。5、城市社会经济发展及规划2015 年，宁波市国民经济持续快速健康发展，城市综合实力显著提升。产业联动发展取得成效，整体竞争力稳步增强，体制改革全面深化，对外开放向纵深推进。（二）、区域因素1地理位置大榭岛位于浙江省宁波市北仑区东北部，距宁波市中心约 40 公里，地理坐标北纬 295336”295520”，东经 1215530一 1215054”，处于长江三角洲东南角杭州湾畔、金塘水系的中段，东接崎头洋，西北与大榭开发区港隔海相望，南隔穿山港和黄峙江与大陆相邻，最近处仅为 600 米，岛的东北及北部为螺头水道，有金塘岛和舟山群岛作为天然