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1、座落机铁九龙站上，位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带，优质社区 群，未来将成为全港的国际级地标豪宅。,6,物业介绍,-国际顶级酒店丽嘉酒店-豪华套房酒店港景汇-全球第三高的甲级商厦环球贸易 广场（ICC）-全港最高地标豪宅建筑项目天玺-W Hong Kong-100万平方尺大型主题商场圆方 Elements所组成,7,规划介绍,完善的社区规划及交通枢纽，坐拥香港最完善的交通枢纽，庞大的区内基建投资（机场快线、西铁线及广深港高速铁路）,漾日湾畔,擎天豪庭,凯旋门,君临天下,高私隐度：天玺划分为七个不同的独立尊座大堂，保安及 私隐度高。,两幢大厦变为七座，分别为：日钻玺 皇钻玺 月钻玺 星钻玺

2、天钻玺 海钻玺 慧钻玺,巧妙将高、中、低层不同单位重新组合，迎合不同客户群的需要。,12,-天玺的双子式玻璃幕墙独特建筑，与 毗连的环球贸易广场互相辉映-天玺为新地首个于豪宅使用全钻石式 玻璃幕墙设计（Insulated Glazing Unit（IGU）-采用与同系ICC及IFC相类型幕墙系统-富时代感又历史常新，如钻石般恒久 不变-提供超阔银幕式的景观，无敌海景一 览无遗-玻璃幕墙成本比一般的住宅外墙高出 50%以上,外立面,13,用料介绍,名厂顶级用料及豪华设备，所有 单位均配有“钻石厨房”组合-德国Bulthaup厨柜（英女王 伊莉沙白二世、荷里活巨星 毕彼特皆采用）-Miele电器-

3、Sub-Zero雪柜及冰箱-意大利La Torre花洒-德国Dornbracht厨房洁具,14,十 大 卖 点,25,营销策略,26,物业定位,天玺，奠定国际地标极级豪宅-座落机铁九龙站上，由两座约270 米高的摩天大厦组成，将列为全 国及全港最高的住宅地标建筑。-临海而建，配合独特玻璃幕墙设 计，令物业尽拥辽阔无敌海景。,28,形象定位,29,30,天玺命名的由来,一个3106卡钻石故事 Cullinan为现时世上最大的珍贵钻石，发现于1905年，重达3106卡，罕贵之处，不言而喻。其后，南非德兰士瓦殖民政府买下举世无双的Cullinan，并于1907年11月9日呈献给英王爱德华七世，作为英

4、王66岁的寿礼。英王爱德华七世委托欧洲最优秀，现位于荷兰阿姆斯特丹的Royal Asschers Diamond Co.为精致细腻的Cullinan进行切割及琢磨等工序。经过数月端详，世纪世钻终于1908年2月10日被切割成九大颗成品。全都晶莹透亮，纯净无比。其中最大的两颗Cullinan 及 Cullinan，分别镶嵌在英国皇室权杖和皇冠上。两颗巧夺天工的钻石之王现作为英国王室御宝于英国伦敦展出。,-会所合共3层，面积10万平方尺，会所楼高10米，大 堂一盏高23米阔13米，合共50万粒水晶吊灯，价值逾 5000万港元。-此外会所除提供面符号2万尺的室内外泳池及按摩池，千卡健身馆，千卡运动园

5、、钻光水疗外，还设有一个 面积逾5000尺CARAT3106宴会厅，并引入米芝莲高级 餐厅等。,亿元打造顶级豪华私人会所设施 Club dOro,独立尊座大堂及专梯-各大堂装潢华丽，别具特色-各尊座均冠以独特名称，展现不同尊座的独立地位-大堂及专梯均设有智能卡系统，令专梯直达住户的尊层，不受任何骚扰-智能卡系统亦防止陌生人进入住户尊层-所有尊层及专梯均设有冷气系统，住户在舒适环境下候梯-无论住户的尊层多高（如90楼），专梯可由大堂直达所属 尊层，不用转梯,LIFTS豪华智能专梯-首个使用甲级商厦标准专梯的豪宅，速度可达每秒6米，省却住户的等候时间-设立无中断的电讯讯号设计，住户可在专梯接收手提

6、电话 而不受干扰，为住宅罕有设计,34,私人飞机服务,天玺与国际豪华商务航空公司 VistaJet International（VistaJet）合作，为尊贵住户独家呈献私人航空会籍，彰显天玺住户的非凡地位；并安排传媒乘坐私人飞机遨游维港上空，率先体验天玺住户尊享的优越飞行服务。天玺住户尊享航机优先权，保证飞机随时候命，穿梭各国便捷非常；并提供飞行折扣优惠，不设燃油附加费，更没有高峰期限制；此外，更特设机场接待服务及航程策划服务，由飞行路线以至交通住宿等均有专人细心安排，点对点行程安排完善。透过天玺 VistaJet International 私人航空会籍，无论身处环球各地，天玺的住户皆可获

7、享最全面且豪华的飞行体验。,35,3亿元打造售楼中心及样板房,-耗资3亿元打造位于中环 国际金融中心（IFC）1、2期，占地4万平尺示范单 位及展览馆。-样板房有3个，主要有日本 风、英国风和意大利风。,36,看楼路线,尊贵参观之旅：买家到达IFC 2期10楼 由一幅银光闪闪的耀眼钻石墙打开序幕 进入设有约14个商务座位的神奇飞机舱，由广告片带大家飞行 约5分钟，游历世界各地摩天高厦 参观一段从水中投射播放的天玺介绍片 观看仿如“六神合体”的活动式立体大厦模型介绍 稍移玉步观赏共4层，从天而降的活动式dOro海景会所模型 进入逾千尺的私家影院，欣赏为时2分钟的广告片后 正式参观超豪华示范单位。

8、,37,前期造势,香港最瞩目的新地标环球贸易广场,-全港最高及全球第三高的建筑物-楼高118层（490米），提供250万 平方尺商厦楼面-超越国际金融中心二期楼高88层（415米）-集甲级商厦、世界顶级酒店、购 物商场及观景台的摩天大厦,39,ICC环球商务中心，全球招商,跨国企业及投资银行进驻环球贸易中心-国际投资银行如摩根士丹利、瑞信及 德意志银行的总部已进驻。-与港岛传统商业区的商厦相比，环球 贸易广场的设施及规划更见完善。,40,港景汇,港景汇九龙站海滨豪华服务式套房酒店-The HarbourView Place港景汇与Four Seasons Place 四季汇一脉相承，同为 新地

9、Signature Homes 管理。-为留港的高级行政人员提供可供长期居住的 豪华服务式套房酒店。-物业配套高尚完备，尊贵会所设施应有尽有。-物业与商业区近在咫尺，为客户提供无限方便。,服务式住宅港景汇招租反应热烈-266间设施豪华的客房和套房-主要提供约500至800尺的开方式及1房单位，切合单身贵族及行政人员的需要。-位于天玺的第50至70楼层，坐拥醉人的维港 两岸全景及九龙半岛独有景观。-套房独特精巧雅致的装潢，配置各种名厂电器 及房间设备-港景汇The HarbourView Place将成为宾客 心中理想的海滨豪华服务式套房酒店。,42,W酒店,引进国际顶级酒店品牌W酒店-柔合香港

10、特色的世界级设计风格，融合东方 色彩与国际视野，由日本Glamorous及澳洲 g+a的国际级设计师负责。-将雅致豪华与舒闲融入于中国传统的风水五 行之中，散发出一种与别不同的尊贵品味。-W HongKong将提供全面的“随时/随需”24小时礼宾服务，为行政人员及旅客带来最 妥贴住宿享受。,-全球领先的酒店和渡假公司之一-W第一所住宿项目，W Dallaw-Victory 于 2006年6月开幕后，随即被福布斯杂志评 为“最佳商务酒店”-马尔代夫W Maldives 于2007年获颁权威 杂志“Travel+Leisure”的最佳设计奖,44,内地客户、新晋补习天王积极入市,软文炒作，借用不同

11、客户群营销,45,销售策略,46,挑选置业顾问,重视刀手，对经纪实行压迫式销售策略-只选用有客源的豪宅区经纪；-开售前一周派发经纪手册，让经纪熟读；经纪手册设置为活页，每天不断往经纪手册添加新的内容，如不同的户型图、平面图，并让经纪多次前往示范单位或是新鸿基湾仔总部领取，以此来测试 经纪做盘的诚意度及决心，也借此手法选取最优地产经纪。-每晚先派发一定货量给同一公司同一区域经纪，但经纪在规定的时间内不能 完成所有房源签约，则不再派新货给该公司该区域的经纪；除非该经纪愿意 放弃未签约房源，并交回开发商，开发商才会再派发新货给该经纪，然后将 该经纪交回之房源派发至其他经纪。通过这一方式，开发商可准确

12、掌握现场 真实销情，以及时调整销售策略，同时也给经纪施以一定压力。,47,楼书,楼书安排：不派发楼书，出资让代理公司制作-项目因是现楼，所以可不设楼书，只有简单的资料，客户所以获取的讯息都是 来自地产经纪。-在开盘前一周向经纪派发精美“经纪手册”，并于“经纪手册”里印上各中介 公司LOGO，一来可让中介更为专业，二来可免去楼盘信息不明确的责任。最初 经纪手册仅有项目的地段、规划等资讯，不包括项目基本讯息，如户型等。-在开售前一天，往“经纪手册”里增加即将开售的A单位户型图，但户型图里 并没有该户型的实际面积及各功能区间的面积。-在准备出售B单位前一天，往“经纪手册”里增加B单位户型图。-在准备

13、出售C单位前一天，再往“经纪手册”里增加C单位户型图，及楼层平面 图，如此类推。-客户都是在最后才获取到具体的户型资料。-经纪手册配合内购阶段，而且发展商不用承担法律责任。,48,样板房开放安排,巧妙开放样板房，屏蔽客户信息，同时也制造楼盘“供不应求”-天玺的样板房共有三个，最初开发商只开放了最贵户型A单位（4房）的样板房。-在B单位（4房）售完后，才开放B单位的样板房。-最后，在3房单位卖得差不多时，才把所有样板房都开放。-以此样本房开放的方式，屏蔽客户获取全方位信息，同时也利用已 成交客户事后通常会带亲朋戚友参观样板房的心理，制造“供不应 求”局面。,49,内购火爆：加价加挫,50,总经理

14、接待,新鸿基高层 雷霆 亲自接待每个签约客户，签约地点不在售楼处，而在新鸿基集团总部，令到客户有无比尊贵感。,51,推售策略,52,特色单位：至高无上，仅3套，以高达35000元/尺，总价2亿，拉升整幢物业价值。标准单位：先按座，再按户型。例如：首推日钻玺A户型。,53,高开推售，通过制造“供不应求”推高整个项目价格,-先推高价单位再推低价单位。-先推海景，后推内园景。-先推大户型再推小户型。-相当户型连续楼层，价格相当，几乎 不存在层差，制造“哄抢”效应。-原价加推，到最后，素质差与素质高 价格一致，实现利润最大化。,推售策略,54,创造销售神话的十天，第一天,-2月4日开始先推高层4房A单

15、位，但 几乎无成交；-2月13日果断调整策略，推售同为4 房，但价格低于A单位的高层B单位 终于有成交出现。,附件：创作销售神话的十天,55,创造销售神话的十天，第二天,-2月14日卖B户型中层单位；,56,创造销售神话的十天，第三天,-2月16日继续卖B户型，放开楼层限制-因价格较低的B户型4房单位接近售罄，故同样为4房的A户型低层单位出现了 新销情；,57,创造销售神话的十天，第四天,-2月17日中低层A单位持续热销,58,创造销售神话的十天，第五天,-2月18日中低层A单位持续热销,59,创造销售神话的十天，第六天,-2月19日中低层A单位售完；-高层A单位开始有成交；,60,创造销售神话的十天，第七天,-2月20日开始销售价格较高的高层 3房C单位；-因四房余货不多，高层A单位继续 有成交；,61,创造销售神话的十天，第八天,-2月21日继续消化价格高层3房C单位；-继续消化高层A单位；-因高价单位基本已出货，开发商开始 有所放松，允许个别经纪销售低层3房 C