XM房地产开发项目策划与分析Word下载.docx

1、本文首先对房地产策划相关理论进行了扼要的论述，并就具体的策划流程进 行了总结。通过对宏观经济的分析，揭示出宏观经济与房地产业的相辅相成、互 相促进的互动关系。一方面宏观经济的高速发展为房地产业的发展提供了坚实的 经济基础，另一方面房地产业的发展也进一步促进了宏观经济的持续上升。通过对住宅市场供求关系的实证研究，文章得出了当前住宅产业发展态势主 流是上升的。但存在产业结构性失调和房价过高的现象.当前，中国居民收入分 配不尽合理，因此贫富差别较大，且中低等收入水平人口占多数，而住宅房地产 主要以中高等收入群体为市场目标，这即是住宅结构性矛盾产生的根源。本文最后以笔者（作为主要决策者人之一）亲自参与

2、策划和实施的“XNT 房地产 开发项目作为具体的案例，首先分析了项目的宏观环境和区域环境，然后对项目 的定位、竞争分析、营销推广等方面进行了详细的论述。证明了房地产营销策划 对房地产开发的重要性；策划也不是一成不变的，要根据实际情况及时作出调整,才能实现真正的策划的目的。本文所提出房地产营销策划方法对现在的房地产开 发具有较好的借鉴意义.关键词：住宅房地产，环境分析，营销策划，适时调整ABSTRACT The real estate industry is one of the important professions in national economy of our country.A

3、s real estate industry has come into intense competition period,the competition of this industry is becoming increasingly intense.How to make the real estate plan more superior in the competition is a question that all developer care about and want to solve.And it is also the goal of the article.By

4、taking massive theories and real diagnosis research as the foundation,this article makes every effort to produce a concrete plan frame which is scientific,reasonable,and operational strongly.And this provides the beneficial reference of real estate practice operation for the developer.This essay mak

5、es succinct discussion about real estate project plan first and then makes summery of specific state g process.By analying the macroeconomic,we can find that macroecomomic plays into real estate industry and they promote each other mutually.On one hand,the fW development of macroeconomic supplys ree

6、al state industry with firm economic foundation;on the other hand,further development of real state industry stimulates persistent rise of macroeconomic effectively.Through the factual study of the relationship between supply and demand of the residential buildings,we can draw the conclusion that de

7、velopment of residential buildings production is optimistic,and the maladjustment of structure of the production and exorbitant prices of housing also exist.At present,the income of the people is unreasonable,so The gap between rich and poor is very large.The people of the middle and low income is t

8、he most part of our coxintry.But Ihe residential building market regard the people of the middle and high income as target client This result in the constructional problem of the commercial residential building In the end,we cite the concrete case of theXM real estate development project,in which I

9、was one of the leaders who took charged in planning and implement.First,the macroscopic environment and region environment which this project locates are analysed in detailed.Then the requirements of the prqject,competition analysis and sale spread aspect are discussed.We conclude that the marketing

10、 and sale plan is important to development of the real estate,and it should be adjusted in time with the changing of the factual environmental situation.finally.we can meet the purpose of marketing and sale plan.It also proves that the method of marketing and sale plan in this essay is not onlyscien

11、tific but also worth consulting by the people work of the real estate development Key words:Residental real estate,Environmental analyzationr Sale plan Adjusting in time ni1绪论 1.1引言 全球经济增长的发动机在中国，中国经济发展的火车头实际上就是房地产，中国的房地产对中国的经济、世界经济有着很大的影响，有着举足轻重的作用。房地产也是人们生活的必须品，任何行业发展都离不开房地产；房地产的关联度 大，它可拉动 50 多个产业

12、的发展，根据国家统计局的计算，拉动系数是每一百亿 投资拉动各个部门产出 286 亿元。房地产的稀缺性、固定性、多样性、价值大等特点，使其倍受人们所关注；房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性 决定了房地产行业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。如何 确保其健康发展，成为各国政府探寻的热点，从业者也有责任专研、探寻房地产 的健康发展之路.1.2本文研究的目的 住房是百姓关心的焦点。随着国家城镇住房制度的改革，住宅产业的兴起，有关住房问题出现了许多新的情况.随着房地产业的发展，业内竞争进一步加剧。房地产如何策划才能在竞争中 取得优势，是每一个开发商都关

13、心和求解的课题，也是本文研究的目的.在大量 理论和实证研究的基础上，本文力求给出一个科学合理，实际操作性强的具体策 划框架和方法，为开发商的房地产实践运作提供有益的参考.13本文研究的思路 根据研究的目的，本文首先对房地产策划相关理论进行简要的概述，归纳出 一个可行的策划程序。然后结合笔者作为主要负责人参与的一个具体的案例，对 策划程序进行运用和论证，见图 1.2.图1.1论文框架图 Fig 1.1 The flow chart of the article 2 房地产策划理论概述 2.1 房地产策划的概念 美国哈佛企业管理丛书编委会把策划总结为：“策划是一种程序。在本质上是 一种运用脑力的理

14、性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。换言之，策划是找出事物因果关系,衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据。即策划是决定做什么、何时做、如何做、谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们目前的地方和未来要经过的地 方“而房地产策划是对房地产项目从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者 心理行为分析直到物业管理全过程的策划。2.2 房地产策划的特征及作用 2.2.1房地产策划的特征 地域性 1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进行房地产策划就不能不考虑这些 情况。2）要

15、考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策 划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。3）要 考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区 区位等.系统性 房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一 不可，密切联系，有机统一。房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资 研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策 划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有 十分密切的联系。前瞻性

16、 房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完 成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产策划的超前眼光和预见能力，在 各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市 场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在 规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。市场性 房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。D 房地产策划自始至终要 以市场为主导，顾