项目部房屋交付业主后维修方案文档格式.docx

1、2、厨卫间地面（结构板渗水）123、厨卫间墙面（预埋管渗漏）134、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）145、外墙渗漏 145. 1外墙分格缝渗漏 155.2外墙裂缝渗漏： 165. 3伸缩缝渗漏 165.4对拉螺杆洞渗漏 175.5外墙脚手眼处渗漏175. 6外墙管道支架或栏杆接头处渗漏185、7冲淋要求 186、屋面渗漏 197、门窗边渗水 208、空调机位渗水 21（五）铝合金及塑钢门窗 211、五金配件 212、门窗开启不灵活 223、门窗框周边胶开裂、脱落 224、玻璃划痕、破裂 225、门窗框安装偏差 22（六）铝合金栏杆、百叶 231、松动、插销、饺链问题 232、型材233、栏杆玻

2、璃23（七）铁花栏杆231、生锈、脱焊、脱漆 23（八）入户门241、门扇变形、起跷，开关时有异响 242、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致 243、五金配件、锁具 244、密封胶条、隔音胶条脱落 245、门框边胶条开裂、脱落 24（九）给排水工程 251、地漏堵塞252、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 253、室内给水管打不起压或水表自转 254、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 26（十）电气工程261、线路跳闸、短路、漏电故障 262、配电箱、空气开关、漏电开关 263、维修电源插座、电话插头、按钮开关 274、房间灯不亮 27（一）弱电27一、目的保证维修质量，避免二次返修，

3、确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。二、适用范围适用于项目的维修工作。三、依据维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准，主要包括但不限于：1、工程建设标准强制性条文2002年版2、建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20013、建筑装饰工程施工及验收规范GB50210-20014、住宅装饰装修工程施工规范GB50327-20015、屋面工程质量验收规范GB50207-20026、聚合物水泥防水涂料JC/T-894-20017、高分子防水涂料GB18173-20008、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-20029、给水排水管道工程施工及验收规范GB502

4、68-9710、砌体工程施工及验收规范GB/T50203-2002四、维修方案：（一）、室内空鼓、裂缝1、墙面空鼓1.1维修方案：1.1. 1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；1.1.2清理并润湿基层；1.1.3刮1： 1水泥砂浆一遍；1.1.4补1： 2. 5水泥砂浆，分两遍成活，超过2. 5cm的部位需分三遍成活;1.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或超过 三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。1.2维修时间：7天。1.3注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。2、地面空鼓2.1维修方案：2.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛

5、，切割范围须保证方正；2.1.2清理、并润湿基层；2.1. 3扫素水泥浆一道；2.1.4补C20细石混凝土，并压光找平，一遍成活。2.2维修时间：5天。2.3注意事项：细石混凝土修补完成后，需做好养护。3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）：3.1维修方案：3.1. 1将抹灰层裂缝轻剔至基层，宽5mm；3.1.2清理缝内；3.1.3缝内满打透明密封胶;3.1. 4补刮腻子两遍。3.2维修时间：3天。4、墙面裂缝（有空鼓）4.2维修方案：4.1. 1采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方 正；4.1. 2清理并润湿基层；4.1.3刮1：4.1. 4补1：4.1.5补刮腻子二遍，

6、并挂抗裂玻纤布。4.2维修时间：67天。4.3注意事项：5、地面裂缝：5.1维修方案：5.1. 1采用切割机将裂缝左右5CM范围内延裂缝方向切除地坪砂浆，并将切 缝处凿毛；5.1. 2扫素水泥浆一道；5.1.3补1： 2. 5水泥砂浆，压光找平，一遍成活。5.2维修时间：2天。（二）、外墙面1、外墙涂料（脱层、起鼓）:1.1.1用小刀割除外墙涂料层；1.1.2剔除外墙腻子，并清理基层；1.1.3按照外墙涂料施工工艺重新施工：外墙腻子一底漆一中间漆一面漆。若维 修部位位于房屋样露台处，需整面墙重做外墙涂料，其余大面墙需尽量避 免色差，并保证维修部位成方形。4-5天。2、外墙面砖（开裂、空鼓）：2

7、.1. 1仅外墙砖开裂，抹灰层未开裂、空鼓：2.1. 1. 1用切割机沿砖缝切割开，并剔除外墙砖，范围比开裂部分大一块砖; 选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；聚合物水泥砂浆 沟缝。2.1. 2抹灰层开裂、空鼓：2.1. 2. 1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛；2.1.2.2清理并润湿基层；2.1.2.3刮1：2.1.2.4补1： 2. 5水泥砂浆，分两遍成活，较厚的部位需分三遍成活；2.1.2.5选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；2. 1.2.6采用聚合物水泥砂浆勾缝，保证灰缝密实。2.2维修时间：若抹灰层无空鼓3天；若抹灰层空鼓则需7天。（三

8、）感观质量：1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直：1.1. 1偏差在6mm以下，用内墙腻子进行找补，到达规范要求。同时需保 证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固，避免脱层。1.1. 2偏差在6mm以上（含6mm）,需根据实际情况剔凿墙面基层以到达规 范要求，补刮腻子二遍。新旧腻子交接处需挂抗裂玻纤布。1.2维修时间：3-4天。2、地坪翻砂：2.1. 1铲除翻砂部分，清理并润湿基层；2.1.2翻砂部分满刮水泥胶浆（805胶水与水泥砂浆混合），需保证粘接牢固， 避免脱层。3、地坪平整度：3.1. 1根据实际情况局部处理偏高或偏低的部位。3.1.2将偏低的部位凿毛或将偏高的部位剔凿至合适标高，清理并润湿基

9、层后， 满刮水泥胶浆（805胶水与水泥砂浆混合）。（四）渗漏1、 厨卫间地面（管道周边、烟道周边）：1.1问题原因：管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗 漏。1.2维修方案：1.2. f剔凿管道周边和烟道周边地坪混凝土至结构层；1.2.2继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2cm；1.2.3清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层5-8mni,大于管道周边 5cm；1.2.4管道周边和烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭 接 15cm。1.2. 5厨卫间满闭水24小时；1.2. 6恢复地坪。1.3维修时间：7-9天。1.4其他1.4.1若地面漏水超过

10、3处（含3处），必须将地坪全部凿除，按上述方案 处理完管道周边和烟道周边后满做JS防水涂膜2. 0mm。1.4.2上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。2、厨卫间地面（结构板渗水）：2.1原因：结构板有贯穿裂缝导致渗漏。2.2维修方案：2.2.1根据渗水位置剔凿地坪混凝土至结构板面，找到结构板裂缝，同时周 边需保留10cm防水以便搭接。2.2.2将结构板裂缝凿成V型槽，宽2-3cm,深2cm,并清洗槽内；2.2.3用堵漏剂对V型槽进行封堵，高于结构层5-8mni,大于槽边5cm。2.2.4裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜，与原防水搭接10cm。2.2. 5厨卫

11、间满闭水24小时；2. 2. 6恢复地坪。2. 3维修时间：2.4其他2.4.1若地面漏点超过2处（含2处），必须将地坪全部凿除，按上述方案 处理完裂缝后满做JS防水涂膜2. Omni。2.4.2上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）:3.1渗漏原因：墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏。3.2维修方案：3.2. 1对室内管道按照规范要求进行打压；3.2.2将墙面渗漏部位凿开，检查管道情况。若业主已经装修，则根据实际 情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿，避免破坏厨卫间墙地砖。3.2.3更换有问题的管道和弯头；3.2.4用C20细石混凝土封堵

12、凿开的墙体空洞；3.2.5恢复墙面抹灰层和腻子。3.3维修时间：3.4上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）4.1原因：墙面防水未达到规范要求，厚度不满足要求或防水层存在沙眼等。4.2.1找到渗漏部位，凿除业主装修面层检查防水。4.2. 2补做聚合物水泥基防水涂膜1. 5mm厚，与原防水搭接15cm。4.2. 2恢复装修面层。4.3维修时间：上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不 超过5天。5、外墙渗漏外墙产生渗漏的原因很多，其中包括外墙分格缝渗漏、外墙伸缩缝渗漏、外 墙裂缝渗漏、对拉螺杆洞渗漏、外墙脚手眼处渗漏、外墙砖勾缝处渗漏、外墙管 道支架渗漏、栏杆接头处渗漏等。水从以上部位渗进外墙后，会沿着抹灰层或保 温层和基层之间的缝隙发展，严重的情况下会造成室内整面墙体返潮发霉，造成 业主的损失不可估量，所以外墙渗漏须立即现场查看并分析渗漏原因，并尽快安 排维修，在短时间内处理完成。维修外墙渗漏问题关键点是要根据渗漏点分析渗 漏原因，维修时才能一次到位，避免二次返修。以下是各种外墙渗漏问题发生时 的渗漏情况和处理方案。5. 1外墙分格缝渗漏:5.1. 1渗漏情况描述:多出现在窗角部位（设计外墙分格缝一般位于窗上口）。5.1.2维修方案：将分格缝两侧15cm范围