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1、4.1.3. 我国星级酒店经营情况144.2. 酒店业经济特点154.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业154.2.2. 对经营管理的要求高154.3. 酒店业发展趋势164.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测164.3.2. 酒店业发展趋势预测175. 市场、竞争和项目定位185.1. 某酒店市场分析预测185.1.1. 某旅游业基本情况185.1.2. 某酒店基本情况195.1.3. 某酒店住宿人员状况195.1.4. 某酒店价格和出租率205.1.5. 某酒店市场预测205.2. 竞争分析215.2.1. 竞争对手基本情况215.2.2. SWOT分析225.2.3. 竞争分析结论

2、255.3. 项目目标定位。256. 发展规划266.1. 总体设想266.2. 公司发展战略步骤设想266.2.1. 完成酒店试营业266.2.2. 通过三星级认定、并成为某知名酒店之一276.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益277. 市场营销277.1. 目标市场277.2. 产品与服务287.3. 定价287.4. 销售渠道287.4.1. 直接渠道287.4.2. 间接渠道297.5. 公关宣传策略297.6. 销售激励制度318. 营运和管理318.1. 基本业务流程318.2. 机构设臵348.3. 人员配备358.4. 管理团队368.5. 遵循的标准369. 投资

3、与财务评价369.1. 项目实施计划进度369.2. 投资估算369.3. 收入、成本费用及利润预测379.3.1. 住宿收入预测379.3.2. 餐饮收入预测399.3.3. 物业租赁收入预测399.3.4. 总收入预测409.3.5. 成本费用预测409.3.5. 利润预测409.4. 现金流量预测419.5. 财务评价4110. 风险与对策分析4310.1. 风险4310.1.1. 客源影响带来的风险4310.1.2. 人力资源风险4310.1.3. 市场竞争风险4310.1.4. 行业特点决定的风险4310.2. 对策4310.2.1. 客源影响对策4310.2.2. 人力资源风险对策

4、4410.2.3. 市场竞争风险对策4410.2.4. 行业特点风险对策4411. 融资计划4411.1. 融资资金金额、方式与用途4411.1.1. 融资金额4411.1.2. 融资方式4411.1.3. 融资资金用途4511.2. 公司治理与投资者保护4512. 结论461. 摘要1.1. 项目公司某商务酒店（管理责任公司） 是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取 得对某伊犁州驻乌办事处新的酒店大楼及原有宾馆大楼的12年的经营权，某商务酒 店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积

5、16478，各类客房147间，餐厅2400，KVT40间（2700），桑拿浴室1200，大堂1200。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为某市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。我国和某旅游市场近十年将保持年均10以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目某酒店地理位臵优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快

6、使某酒店投入试营业， 迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为某酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店， 给投资者以良好的回报。1.2. 市场营销某商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来乌旅游的人员。xx商务酒店计划客房价格如下表所示。项目前楼后楼备注标准间套间旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季28010022011来年4月年均价格1903552951.3. 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评

7、定按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.4. 投资与财务本项目总投资为1200万元，其中公司已经投入320万元，需要新增投资880万元， 其中一期需要新增投资180万元，二期需要新增投资700万元。酒店营业后每年预计取得税前利润约255324万元人民币、税后利润171324万元人民币，项目投资回收期为3年零2个月，项目内含报酬率为56，在12折现率下，净现值为

8、966.24万元。2. 项目规划2.1. 酒店位臵及现状某酒店前身为伊犁哈萨克自治州驻某办事处（副省级接待单位），地处某市阿勒 泰路44号，位于某市沙依巴克区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和新市区 交界处。阿勒泰路是连接某过境公路、外环公路、乌奎高速公路等交通要道的必经 之路，交通便利，距某国际机场7公里，距某火车南站客运站12公里，周围2公里内， 有嘉和园、汇嘉园、汇芙园、天汇世纪花苑等大型商住小区和某天河机电市场、广 汇石材、广汇美居物流园等大型市场。xx商务酒店坐落于蜘蛛山脚下，风景秀美。某市自2004年起至2010年将在蜘蛛山风景区投资40亿元，建成某最大的商务会展、旅游中心，x

9、x商务酒店就在此规划范围内。xx商务酒店整体建筑风格为哈萨克民族特色。建筑主体分前、后两部分，前楼主体于2003年建成，建筑面积约10000平方米，楼高为9层，地下1层地上8层。后楼建成于80年代末，建筑面积约6600平方米，楼高7层，地下1层地上6层。楼前及后院停车场面积约4400平方米。2.2. 许可经营及法律文件。2.3. 项目总体规划2.3.1. 酒店大堂F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。2.3.2. 餐厅F3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出某

10、民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3. 客房客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85 间，其中：商务套房10套，豪华标准间75间。后楼有普通标准间42间，套间20间， 共60间客房。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具， 突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。2.3.4. 娱乐中心后楼1F2F面积2700平方米，为娱乐中心和 MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F和-1F设有面积194

11、0平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。2.3.5. 会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。3. 某市环境评估3.1. 区位优势3.1.1. 自然情况某市是一座美丽的内陆城市，某市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘，地理坐标为东经863733- 885824，北纬424532- 440800某三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。某市总面积12000平方公里，城市规划控制面 积

12、1600平方公里，下辖7区一县，总人口208.2万人，市区人口占83.5，另有流动 人口约120万。某市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的24.6。某是某区的首府，也是某政治、经济、文化的中心，也是我国向西开放的主要 门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产 业比重大，服务功能强。某地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相 对较多，是某的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时， 某市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。某2000年获得了全国优秀旅 游城市（地级市）荣誉。3.1.2. 城市功能区划

13、某城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。某城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业；城市周边区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。3.1.3. 气候特点某深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈；气候干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不闷，秋季降温迅速，冬季寒冷漫长。年平均温度7.3摄氏度，年平均降水236毫米。某自3月27日进入春季，至6月20日结束，每年春雨占全年降水的1034；某 城区夏季自6月21日到8月24日，共62天，某气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷， 而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地；某的秋天从8月24日开始，入秋后，气候凉爽，气温下降迅速，昼夜温差增大；某城区的冬天漫长，从头年11月3日到次年3月27日长达144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”，冬季气温要比市区高4-5度，而且南郊积雪长达175天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。3.1.4. 交通情况某航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上