优质房地产开发可行性研究报告精选word文档 20页Word文件下载.docx

1、1 ）地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。2 ）建设规模与目标：土地面积：容积率：开发周期：土地价格： 元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：3 ）周围环境与设施（1）步行约10 分钟可至a市中心。（2）西侧为 市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近a市小学。（5）北面为a市人民银行。4 、项目swot分析优势及机会（1） 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。（2） a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值

2、空间。（3） 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。（4） 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。（5） 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。（6） 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。（7） 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。（8） 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。（9） 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。（10） 拆迁的难度较大

3、使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁（11） 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。（12） a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。（13） 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。（14） 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。（15） 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。（16） 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。（17） 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。（18）花园的

4、日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。（19） 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。（20） 周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1 a市概况（参考）a市位于河南岸，面积平方公里，人口 万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工

5、程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2 a市房地产住宅市场分析a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了

6、城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方

7、米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。写字楼项目可行性报告范文格式【2】第一部分：项目决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的

8、意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）;2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;写字楼项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 宗地现状1、 四至范围;2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;3、地面现状，包括宗地

9、内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。平面地形图，标记四至范围及相关数据;地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线

10、等内容;地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、 写字楼项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000

11、米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 写字楼项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。五、 写字楼项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：

12、4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 写字楼项目规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、产品容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面

13、地价。第二部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 其他合作的主要条件5、 与合作方式相关的其它法律规定二、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途三、 取得土地使用权程序评估1、 取得