经典税务稽查案件点评系列房地产专辑一.docx

1、经典税务稽查案件点评系列房地产专辑一经典税务稽查案件点评系列房地产专辑(一）(2013-12-12 14:59:20)转载标签：转载分类：财会与税务原文地址：云中飞经典税务稽查案件点评系列房地产专辑(一）作者：梦想未来案例一、税务机关怎么判断虚开建筑发票？北京一房地产公司涉嫌虚增1亿成本逃税2577万原本只有1.3亿元的工程建设成本，在公司会计的大笔一挥下就变作了2.3亿元，虚增了整整一个亿的建设成本，而开发商为此将可以少缴2577万元税款。今天上午，涉嫌偷税罪的北京天富房地产公司及其总会计师张某、会计郭某在北京市东城区人民法院出庭受审。被虚增建设成本的大厦就坐落在北京东二环东四十条桥东南侧的

2、黄金地段，名为美惠大厦。根据公诉机关的指控，1995年时，刚刚成立的天富公司没有建筑资质，为了独立开发建设美惠大厦项目，便以支付管理费的方式换取中大实业有限公司的建筑承包资质，并以中大公司名义成立中大公司美惠大厦工程经理部。而事实上，工程经理部的全部工作人员都由天富公司派驻，实际行使着项目部的管理权，其中天富公司的会计郭某就担任工程经理部会计。在天富公司与中大公司签订的工程施工合同中，工程造价约定为2.3亿元，而实际上，实际承建单位最后的工程总结算金额只有1.3亿元。但是，从1996年至2001年，天富公司在对美惠大厦项目没有任何财务结算、竣工结算的情况下，天富公司法定代表人王福生擅自让会计郭

3、某以工程经理部名义要求中大公司开具67份外商投资企业经营发票，总额为人民币2.3亿元，以这些发票列入建筑开发成本，由天富公司总会计师张某向税务机关进行了虚假的纳税申报以及相应的退税申报。检察机关查明，天富公司的虚增建设成本行为，偷逃了外商投资企业和外国企业所得税共计2577万元。据了解，天富公司偷税一事的曝出源于群众举报。2007年1月至5月税务部门对天富公司进行了调查，并作出罚款5154万元的行政处罚决定。2007年7月，北京市公安局以涉嫌偷税罪对天富公司展开侦查。目前，王福生和公司主要负责人孙伟光被另案处理。【云中飞点评】：房地产公司经常会有虚开建筑发票行为。即没有业务，虚开建筑发票。发票

4、是真实的，业务是虚假的。这样就交点营业税，交点营业税的利润率很低，令：收入* 3%=利润*25%，利润率=3%/25%=12%，而房地产公司利润率起码30%以上。这样就抵减许多企业所得税和土增税。这就是著名的形式重于实质的税收筹划。虚开建筑发票是不符合真实性原则的，属于偷税，是税务机关严厉打击的重点。那么，税务机关是怎么判断虚开建筑发票？一般情况下，税务机关会通过“三价对比”方法进行判断，即对预算价、结算价、计入成本价“三价对比”。看看开的发票是不是比预算价、结算价大得多。如果出现开的发票比预算价、结算价大得多，则税务机关就可能认定房地产公司虚开建筑发票。本案就是这样的一个典型案例。据说，本案

5、案发的缘由是企业做大了成本后，去税务机关要求退税被发现的。云中飞在这里提醒大家，不要打虚开建筑发票的主意。写到这里。也许你会说，那很简单，那我把预算价、结算价、计入成本价做成一样不就没有问题了吗？案例二、税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？入股造假逃税被处罚2009.06.19徐红霞，朱文忠江苏省启东市电源科技有限责任公司成立于2003年8月，主要从事蓄电池配件（AGM隔板）、保温材料制造和销售业务，法定代表人和出资人为张某，投资额200万元。2007年3月变更为启东市彩钢有限公司，法定代表人为孙某。2008年3月又变更为启东市彩绘有限公司，2008年6月法定代表人变更为宋某。20

6、06年度账面营业收入74.5万元，利润-43.28万元。2007年该公司未有生产和销售，利润-6.56万元。电源公司张某于2007年7月4日与彩钢公司孙某签订了一份土地、厂房转让合同，规定电源公司将厂房和土地所有权以388万元转让给彩钢公司。彩钢公司同意电源公司以资产作价250万元投资入股，注册资本为610万元。启东市国土资源局批文同意电源公司土地使用权作价149.92万元入股，并于2007年8月3日将土地使用权变更至彩钢公司名下。事后，彩钢公司未按股东会议决议中规定的610万元注册资本办理增资手续，注册资本仍是原有的360万元。2008年12月，启东市地税局稽查局接到市公安局经侦大队转来的举

7、报材料，反映电源公司在房地产转让等方面弄虚作假、逃避缴纳税款。稽查人员首先找到本案的实名举报人彩钢公司法定代表人孙某进行约谈、询问。孙某向稽查人员出示了以现金支付给张某149.92万元土地款项的证据，以及已转至彩钢公司名下的土地使用证。接着，稽查人员调取了电源公司的账册进行审核，但未发现有土地转让这笔收入，无形资产账上也未转销。在约谈、询问电源公司法定代表人张某时，他矢口否认有土地使用权转让行为。稽查人员于是向其出具了与彩钢公司签订的土地、厂房转让合同等证据。对此，张某解释说，曾经签订过这份合同，但并未执行，因为电源公司与彩钢公司达成了以土地使用权和部分实物资产作价250万元投资入股的协议。张

8、某称已办的土地权属变更是投资入股，还向稽查人员出示了彩钢公司的股东会议决议以及市国土资源局的批文。稽查人员质疑：既然是投资入股，为什么公司账上“长期投资”科目未有任何记载，原“无形资产”科目也未有任何变动，已收取的对方款项为何至今未归还？张某搪塞说，由于企业生产经营不正常，所以未及时记账。至于已收对方款项是地上建筑物的预收款，张某不能自圆其说。由于变更土地使用权权属以及股东投资涉及工商行政管理和国土资源两部门，故稽查人员决定到这两个部门进行调查取证。市国土资源局的经办人员证实，确有电源公司以土地使用权作价入股彩钢公司之事，并向稽查人员提供了双方公司当时提交的申请报告，出具了文件批复。在市工商局

9、的档案资料中，稽查人员只发现公司名称的多次变更，惟独没有公司更名后两者之间的土地使用权和实物资产作价投资入股的增减变动。至此，张某乘电源公司处于停产状态并将进入破产程序之际，企图以土地使用权作价入股的手法达到逃避缴纳税款一案已浮出水面。电源公司将其土地使用权变更至彩钢公司名下，属土地使用权转让，应按无形资产转让征税。经查，电源公司共逃避缴纳营业税、土地增值税、城建税、印花税等各项地方税款66.8万元。目前，孙某和张某已为产权纠纷进入司法程序，电源公司已进入破产清算阶段，其房产的归属有待法院作出裁定。【云中飞点评】：税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？许多公司在实施土地转让的时候总是

10、不想交营业税，因此就想出了虚假投资入股方式实施土地转让的痩主意。虚假投资入股也是税务的重点。那么，税务机关如何判断以虚假投资入股的呢？如果出现1、土地已经转让。2、有资金结算。3、工商局没有办理投资入股的增减变动的情况，税务机关就会认为你是虚假投资入股了。因为真正的土地投资入股是没有资金结算，并且要到工商局办理投资入股手续的。本案的检查人员只按常规检查程序就发现了问题。以虚假投资入股方式实施土地转让的检查并不复杂。案例三、企业不配合如何实施税务稽查？三亚国税查处一房产企业偷税案征收税款382万来源：作者：佚名日期：09-12-30人民网海南视窗5月15日消息：经过长达一年半时间的调查取证。三亚

11、市国税局近日对某房地产企业涉税违法行为的查处工作取得突破性进展，成功征收税款382万元、滞纳金26万元。据介绍，在2005年房地产行业专项检查过程中，该局税务人员发现，在三亚市房地产业蓬勃发展的2004-2005年，该房地产公司在符合独立企业所得税纳税人条件、应就地缴纳企业所得税的情况下，虽经营着5个房地产项目却从未在当年的企业所得税申报中缴纳或预缴过一分钱税款。针对这一疑点，该局派人到房地产主管单位进行调查，发现该公司2004-2005年经营的5个楼盘已销售或预售了779套，涉税金额共计1.69亿元，存在重大偷税嫌疑。尽管证据确凿，但当税务人员在依法正常履行征管和检查职能时，该企业却以拒绝配

12、合、拒绝提供纳税资料、拒绝签收任何税务文书等方式百般阻挠，甚至以停止申报并拒绝接受监管的极端方式对抗执法工作，给税务人员的查处工作带来很大难度。为维护税法的严肃性，在省国税局和三亚市委、市政府领导的大力支持下，该局多次召开专题会议研究查办方案，并制定了切实可行的具体办案措施：一是通过国土局、房地产交易管理所取得该公司近两年来商品房销售的证据和第一手数据，为征管稽查工作奠定基础;二是在该公司拒绝提供帐簿的前提下，根据其实际商品房销售额依法核定应纳税额并限期缴纳，以法律文书的形式明确其纳税义务;三是在该公司逾期未缴纳核定应征收税款的情况下，依法采取强制执行措施在其开户行扣缴税款20余万元，同时对余

13、下未缴税款发出限期缴纳通知书，告知其逾期不缴将依法履行查封拍卖抵缴税款的程序;四是召开国税局、公安局、检察院三方联席会议，对该公司存在的违法犯罪行为进行专题研究和讨论，并成立专案组立案查处。目前，在该局的强大攻势下，慑于税法的威严，该公司已足额缴纳了余下的329万元税款和滞纳金，并交出了所有的会计帐簿和凭证。【云中飞点评】：企业不配合如何实施税务稽查？当税务机关不幸的选中查你时，你要积极配合。特别是在新刑法实施后，更要主动缴纳税款，避免刑事责任。以极端方式对抗执法工作是没有用的。本案的稽查表明，税务局和公安局一样，都属于国家机器，他有无数种手段对付你。案例四、：“应缴未缴”闻所未闻的定性。房地

14、产综合税务稽查案例广东地税2007年11月06日一、基本情况2006年8月，根据群众举报，税务机关对甲房地产开发有限公司（下称甲公司）2003年至2005年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于1998年，是民营企业，隶属于某集团公司，注册资金5亿元，主要从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，项目完工情况如下：项目 A项目 B项目 C项目 D项目一期 二期完工情况 2002年12月 2003年8月 2004年11月 2005年9月 正在施工甲公司企业所得税实行查账征收。2005年起对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关

15、的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额预征企业所得税。二、问题的发现及处理1、申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“产品销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致。有的月少申报、有的月多申报，到2005年12月累计少申报计税收入4700万元。甲公司少申

16、报计税收入明细表 单位：万元项目 2003年 2004年 2005年 合计D 200 1500 3000 4700（注：2005年少申报的计税收入为D项目二期预售收入）【处理决定】检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，并请教有关法律专家对定性的看法，最终对该公司的违法行为定性为“应缴未缴”。主要理由是：该公司不存在中华人民共和国税收征收管理法第63条规定所

17、列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所致，因此该公司偷税的主观故意不足。根据营业税暂行条例的规定，追缴甲公司少申报计税收入的营业税及附加，并按征管法及其实施细则的有关规定加收滞纳金；同时，对2005年少申报的预售收入根据国税发200631号文的规定按15%的毛利率补预征2005年企业所得税（2003年、2004年少申报的计税收入已结转销售收入计入当年度应纳税所得额）。【云中飞点评】：“应缴未缴”闻所未闻的定性。房地产是强势群体，就是查它也很难定它偷税。本案就是不想定偷税，才创造性的、也可以说是绞

18、尽脑汁的想出“应缴未缴”的定性来，这种定性也只有处在改革开发前沿的广东人才想的出来。但是现在，无论这样定性多么有创造性，他都成为成为历史了。因为，我们的新刑法来了，你只要交了税款，你就没有刑事责任了。案例五小心甲供材料重复列支成本多列建筑成本偷逃所得税收一、基本案情：高邮市某房地产开发有限公司是私营独资企业，2004年2月份新办，主要从事房地产开发、销售。该公司于2005年1月份开盘预售，2005年5月工程全面竣工，建筑面积12573.54平方米，2005年度销售房产9476.68平方米，销售收入16109871.00元。该公司2004年度帐面亏损723950.84元，经某税务事务所审核，调增

19、应纳税所得额145630.96元，年度申报亏损额578319.88元；2005年度帐面利润1327346.85元，经某税务事务所审核，调增应纳税所得额156507.02元，弥亏后的2005年度应纳税所得额为905533.99元，应纳企业所得税298826.22元,2005年度应纳地方税收1038340.82元。2006年8月中旬，高邮市国税稽查局对该公司2004-2005年度企业所得税纳税情况专项检查。稽查人员对该公司是采用顺查法，在对其2004年度“开发成本”帐薄进行检查时，发现该公司有钢材购进，购进金额320000.00元，经查阅其与建筑公司协议合同，合同约定是由甲（房产开发公司）供料，房

20、产开发公司为了保证开发房的质量，对部分主要建筑材料直接从销售方那里进货，款项也是由房产公司向材料供应商家支付。稽查人员查看钢材发票时，发现发票的底纹有异常，于是就向该公司财务人员了解钢材的进货渠道，财务人员解释说，税务事务所对2004年度所得税进行审核时，已发现这类票有问题，当时已要求该公司整改，该公司已于2005年度重新取得发票，并将原开发成本冲回，经查该公司2005年7月一笔凭证记载如下：借 开发成本建筑成本 8617632.82贷 预付帐款某建安公司 7500000.00应付帐款某建安公司 797632.82开发成本钢材 320000.00附：建筑单位开具的工程发票，票面金额计86176

21、32.82元，工程决算报告，建筑工程总造价8297632.82元。原来建筑单位的工程发票金额已包含钢材款，营业税暂行条例实施细则第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。作为承建单位按工程全额计征营业税完全符合税法规定。根据会计核算的客观性原则，该笔钢材是直接向钢材供应商购买，且款项也是向钢材供应商支付，记入开发成本的钢材发票也应由钢材供应商提供。企业所得税税前扣除办法第三条规定：纳税人申报的扣除要真实、合法。按此规定，可记入开发成本的建筑工程金额应为决算报告注明的8297632.82元，而不是票面金额861

22、7632.82元，超过决算报告部分的属建筑单位多开，多开金额不得在税前扣除，按面积计算结转的开发成本241184.74元应作纳税调增处理。二、处理决定：该公司应取得而未取得正式发票、以及在帐薄中多列成本，少缴企业所得税的行为属偷税。根据税收征管法以及企业所得税税前扣除办法的有关规定，高邮市国税局对该公司作出补缴所偷企业所得税79590.74元并按规定加收滞纳金、处偷税数额的50%罚款的税务处理（处罚）决定。三、稽查建议：在房产开发商提供部分材料情况下，建筑企业计征营业税的营业额虽是工程全额，但在开具建筑发票时，应剔除甲供料金额。作为稽查人员在检查房地产企业时，首先要搞清是否甲供料，一旦有甲供料

23、，就要对应工程决算报告查看其工程发票，以妨建筑企业多开发票。来源：江苏国税网作者：陈惟东 作者单位：高邮市国税局【云中飞点评】：我们所认识甲方供料”工程,一般是指建设单位（甲方）为了保证工程的质量，采取一种“甲方供料”的方式，即工程材料由自己提供，施工单位（已方）仅以人工价款进行投标，双方只以中标的人工价款为工程造价签订合同和工程结算。在 “甲方供料”工程中施工单位只按照合同上的价款缴纳建安营业税，但由建设单位提供的那部分材料价款却没有足额缴纳营业税。所以这种“甲方供料”的方式实质是偷逃了营业税。目前这种“甲方供料工程”并不少见，普遍存在未将材料款计入营业额导致建筑营业税扣缴不足的情况。但是，

24、本案的施工单位（已方）并没有平常出现的偷逃了营业税的现象，而是交足了营业税。本案的检查人员并没有就此打住，而是异常敏锐的检查了建筑单位的工程发票金额，发现工程发票金额包含了房产开发商提供的那部分材料价款，从而揭开了该房产开发商重复列支材料成本的事实。从这个案例身上，我们明白了甲方供料”工程的检查分为两方面：一方面是施工单位（已方）有没有少交营业税；另一方面是建设单位（甲方）有没有重复列支材料成本。案例六：拆一还一如何算营业税？我市房地产企业拆迁补偿形式营业税的涉税处理作者:刘美桦房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有

25、人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式。其中，以产权调换的补偿形式需要缴纳营业税。一、营业税的税收政策规定（一）征税的规定我市房地产企业拆迁补偿以产权调换形式的营业税征税规定从开始到现在发生了变化：2002年3月25日起，2002年全市税政、规费管理工作会议纪要（珠地税会纪20022号）规定，城中村改造拆迁补偿房产过户办证时不开发票的，计征营业税的计税价格为最低不能低于每平方米1000元，当时，房地产转让过户的应纳税收由市房地产登记中心按每平方米100

26、0元的计税价格代征。2002年10月21日起，关于明确城中村改造有关税收问题的通知（珠地税发2002238号）规定，“房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，应在补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时，按有关规定的计税标准依法申报交纳营业税等国家税收；对瞒报税收的，一经发现，应认定为偷税，并立案查处。上述税收的监管，一律由主管税务机关负责，不再由房产登记中心代征”。2005年8月1日起，关于明确几个营业税税收政策问题的通知（珠地税发2005415号）规定，“2002年全市税政、规费管理工作会议纪要（珠地税会纪20022号）文件，有关城中村改造拆迁补偿房产过户办证时不开发票的，计征营业税的计税价格为

27、最低不能低于每平方米1000元的规定停止执行；按省地税局关于房管部门旧城改造指挥部补偿拆迁户住房及销售住房而取得的收入征收营业税的批复（粤地税函2000285号）规定：补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住宅的成本价核定计征销售不动产的营业税；补偿房产面积如超过原产权房产面积的，其超出部分，应按向拆迁户收取超面积部分的全部款项计征销售不动产的营业税。”（二）纳税义务发生时间的规定关于明确城中村改造有关税收问题的通知（珠地税发2002238号）规定，“房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，应在补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时，按有关规定的计税标准依法申报交纳营业税等国家税收

28、”，规定中明确了拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。（三）计税依据的规定关于明确几个营业税税收政策问题的通知（珠地税发2005415号）规定，“补偿房产的成本价不应再计算土地成本。”房地产开发企业会计制度规定，“开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。” 土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

29、从上述规定来看，核算补偿房产的成本价时不应包括土地征用及迁移补偿费。换言之，补偿房产的成本价就是该房产地上建筑的建造成本。二、举例A公司2003年5月开发某豪园（一期）属于城中村改造项目，该项目用地面积21000平方米，建筑面积31900平方米的住宅，可供销售面积29000平方米，其中用于安置“回迁户”村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目2005年2月完工，经过工程竣工决算，得知该项目开发成本58970000元，其中：土地征用及拆迁补偿费14350000元、前期工程费7220000元、基础设施费29770000元、建筑安装工程费4370000

30、元、公共配套设施费1260000元和开发间接费用2000000元，同年6月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共6300平方米，具体为：6月份1200平方米、7月份2600平方米、9月份900平方米、10月份600平方米、12月份1000平方米，计算该公司拆迁补偿回迁房应缴的营业税。该公司拆迁补偿回迁房应缴的营业税应分段计算：（1）2005年6月至7月应缴的营业税：1000*3800*5%=190000元；2005年8月1日前（2）房产地上建筑的建造成本=58970000-14350000 =44620000元土地征用及拆迁补偿费可供销售面积的单位建造成本=44620000/29000=15

31、38.62元/平方米2005年9月至12月应缴的营业税=2500*1538.62*5%=192327.50元【云中飞点评】：珠地税发2005415号）规定：考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。补偿房产的成本价不应再计算土地成本？任何房子，只要是从土地建起来的房子，成本价必然包含土地成本和建造成本，怎么会没有土地成本呢？案例七：你知道什么叫委托代建吗？魔高一尺，道高一丈某房地产开发公司偷税案例分析（转载）2006-03-09违章案情：某某市地税局稽查局根据人民来信举报，于2002年5月对东台市某房地产开发公司进行了专案检查。该公司经东台市工商行政管理局批准成立于1994年5月18日的国有企业，2001年1O月实行公司制民营化改造，接受剥离后的全部资产，承担改制前的全部债务。1996年至2001年该公司共缴纳税费303177.05元。稽查人员根据举报线索，在正式进入单位检查之前，做了大量细致的准备工作。通过走访了解国土、规划、建设部门及相关建设