我国房地产库存及开发投资额图文综合分析报告.docx

1、我国房地产库存及开发投资额图文综合分析报告2017年我国房地产库存及开发投资额图文综合分析报告（2018.09.14）一、房地产行业库存基本消化2010年至2013年为房地产行业库存积累阶段，百大城市成交土地规划建筑面积为59.1亿平米，而商品房销售面积仅为 45.6 亿平米，库存净增加 13.5 亿平米；2014年成交土地规划建筑面积与商品房销售面积基本持平；2015年至 2017年为房地产行业库存去化阶段，百大城市成交土地规划建筑面积仅为 28.6亿平米，而商品房销售面积高达 41.6亿平米，库存净减少13亿平米，基本等于前面净增加的库存，数据清晰显示行业库存基本消化。从2017年月度数据

2、来看，除前两个月以外，每月商品房销售面积仍然远高出成交土地规划建筑面积，行业去库存仍在持续进行中。分区域来看，各大区域过去几年基本都达到去库存目的，不管是落后地区还是发达地区。但从市场容量来看，北方市场有所萎缩，而南方市场有所增长。2008 2017年成交土地规划面积与商品房销售面积2017年成交土地规划面积与商品房销售面积华北成交土地规划面积与商品房销售面积东北成交土地规划面积与商品房销售面积华东成交土地规划面积与商品房销售面积华中成交土地规划面积与商品房销售面积华南成交土地规划面积与商品房销售面积西南成交土地规划面积与商品房销售面积西北成交土地规划面积与商品房销售面积二、行业资金持续回笼，

3、尤其是华东华南2011年至 2015年房地产行业处于持续高投入阶段，累计投入资金 41.1万亿元，而回笼资金仅 36.8万亿元，净投入 4.3万亿元；2016年至 2017年行业处于资金回笼期，累计投入资金 19.3万亿元，而回笼资金 22.1万亿元，净回笼 2.8万亿元，一定程度上减缓房地产行业的资金压力。从区域上看，近十年来只有华南和华东两个区域是资金净回笼，其他区域都是资金净投入，即便是近两年大力去库存的情况下，这些区域资金回笼也不理想。只有区域市场具备合理造血功能，这样的区域市场才具备可持续发展能力，我们相对看到华南和华东两大区域市场房地产行业的发展。房地产开发投资完成额与商品房销售额

4、华北房地产开发投资完成额与商品房销售额东北房地产开发投资完成额与商品房销售额华东房地产开发投资完成额与商品房销售额华中房地产开发投资完成额与商品房销售额华南房地产开发投资完成额与商品房销售额西南房地产开发投资完成额与商品房销售额西北房地产开发投资完成额与商品房销售额 三、预计房地产投资增速平稳，华东华南市场好于全国前几年由于房地产行业库存较高，成交土地规划建筑面积持续下滑，导致房地产开发投资增速持续回落；但经过两三年去库存之后，整个行业状况大幅改善，开发商也开始积极补库存，2017年前 10月，全国成交土地规划建筑面积同比增长20%，在这种情况下，我们预计房地产投资增速出现前几年持续下滑的可能性不大，预计平稳为主。区域上来看，由于人口流动和经济发展水平的原因，华东华南商品房销售面积全国占比已经从 2011年的 40%大幅提高至目前 50%，从而带动开发商把资源往这两个区域倾斜，这两个区域成交土地规划建筑面积占比也从 2011 年的49%大幅提高至目前的 57%，房地产投资全国占比从 47%提高至 52%。社会发展推动这个趋势持续推进，认为未来华东华南房地产市场会好于全国，房地产投资增速也就会高于全国。成交土地规划建筑面积增速与房地产投资增速华东华南市场房地产相关指标全国占比情况