龙凤山庄建设工程项目可行性研究报告.docx

1、龙凤山庄建设工程项目可行性研究报告龙凤山庄建设工程项目可行性研究报告目 录第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：东晨.龙凤山庄建设工程（二）承办单位：江苏东晨置业有限公司萧县分公司（三）建设地点：圣泉路以西，一中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东，凤山以南。（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：陈鸿（六）项目建设规模：总占地面积178476平方米（270.4.亩）。其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小区内道路用地22818平方米，绿化用地38156平方米，小区内贯穿一条市政道路占地38420平方米。总建筑面积：325483平方米，其中：住宅287347平方米，商业54000

2、平方米，公建5800平方米。项目总投资6.8亿元。（七）项目建设期：3年（2011年2014年）。（八）可研编制单位：（九）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划（2）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要（3）萧县城区开发总体规划（4）萧县土地利用总体规划（5）宿州市定额站宿州定额信息2010年第三季度（6）民用建筑设计规范；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；（9）萧县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；萧县建设

3、、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。2、编制范围本项目建议书的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目建议书结论与建议二、项目单位简介江苏东晨置业有限公司是2009年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为3000万元人民币，开发资质为暂定二级资质。公司只要经营范围有：许可经营项目，房地产开发经营。一般经营项目：物业管理，建筑工程装饰、装修，园林

4、绿化。2010年4月来萧县投资开发东晨龙凤山庄小区在萧县工商局注册成立江苏东晨置业有限公司萧县分公司。分公司下设有工程部、营销部、财务部和综合部。分公司通过政府招投，取得萧县凤山石榴园区域开发权，并和县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，按合同规定交纳了土地出让金。江苏东晨置业有限公司萧县分公司的经营宗旨是：认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进萧县经济又好又快发展。分公司现有在册职工24人，其中：中级职称14人，初级职称8人，公司主要负责人多年从事建筑设计、工程施工、经营管理和市场营销，有丰富的经验。公

5、司总经理谢晓阳工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。三、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米325483其中：住宅平方米287347配套公建平方米5800商业用房平方米540002住宅套数套数35833居住人口人107494总占地面积平方米1784765可规划用地面积平方米1784766建筑容积率1.507绿化率%338建筑密度%30二项目总投资亿6.8三投资利润率%27.5四投资利税率%33.7四、项目年能耗该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目主正常年份年耗水85.86万吨、耗电48.69万度、耗汽151.7万吨。第二章 项目的可行性

6、和必要性一、项目的可行性萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。城区绝大多数是平房。人均住房面积只有19平方米。城区居民改善居住条件和居住环境的愿望强烈，随着城市化进程的加快，乡镇居民为子女读书、改善人居环境的需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。近几年来随着经济的发展，城乡居民通过外出打工和特有的防腐产业等途径，收入也持续快速增长。2010年银行存款达52亿元，位居安徽省县级城市第三，保险位居全省县级第一。具有一定的购买力基础。项目地处县城北部，属寸土寸金地段，该项目建设对提高县城的城市品位，改善人居环境，促进该区域经济、文化、社会发展具有重要意义。二、项目的必要性（

7、一）改善人文、自然环境随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是商业房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。它对拉动萧县国民经济的增长起到至关重要的作用。随着居民生活的提高，人们对住房、商铺的需求不仅仅满足于有一个基本的居住、经商的条件。人们更加重视居住、经商的质量，居住、经商的环境（包括室内环境和室外环境）该项目的建设目标就是要建造高品位适合居民居住、经营商务的优雅美好的用房。江苏东晨置业公司萧县分公司商业、居住开发建设工程的建设不但可以为萧县白领、工商人士、公务员、居民提供高质量的商住房；新颖别致建筑造型、通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给该地

8、区的人文、自然环境带来了巨大的改善。由于该项目地处行政中心、商业中心，将会吸引附近大批工商业户、工作人员、公务员前来购置居住。（二）提供大量的就业机会除此之外，由于该项目的建设，将带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、餐饮服务等第三产业带来无限商机。项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。可见本项目的建设将给社会提供大量的就业机会。（三）项目地段、环境优越1、地段环境优越本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为萧县城市北部未来发展的主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花园的定位。龙凤山庄，坐落

9、在风山怀抱，北有圣泉寺、西靠虎山、东临萧县师范学校、面对萧县一中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内的零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。第三章 需求分析与营销策略一、需求分析（一） 萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了项目区住房的刚性需求。近年来，随着皖北经济一体化的深入推进，萧县县作为徐州都市圈的卫星城市，发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外萧县拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件，发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食品、机械加工、陶瓷、合成革等制造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，萧县的投资成本相对较低

10、，投资环境日益改善。这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强的优势。随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，萧县将会承接越来越多的、来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在萧县长期工作和生活。因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。（二）城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在萧县投资置业的人员为主。近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生

11、活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。领导阶层、企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向120平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。（三）为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。萧县县城现有私立中学5所，在校生30000多人，90%是农村学生；私立学前教育20余所，在校

12、生10000多人，80%是农村学生；龙城镇四关小学，在校生6000多人，40%是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。80平方100平方米房源是他们的首选。（四）区位优势带动了萧县房地产用地发展。萧县县城仅距徐州25公里，徐州市目前房价是萧县房价近3倍，不少徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大的发展空间。据此估算萧县房源目前尚有20000套需求。二、营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能

13、占领市场。（一）价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本项目采用“低开高走”的价格策略。采用该策略有以下优势：1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下：销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完

14、善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下：1、以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；2、对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；3、财购房者采用签名活动、买房送物活动；4、保证购房者不满意可退房。（二）促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具

15、备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，

16、所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。（三）人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下：在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。（四）销售促进价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。（五）公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，

17、消除公众的戒备心理。（六）调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要（七）准备策略样板房的准备：在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能够从视觉上、感官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的“助消”作用。因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。样板房应该保证每种户型一套。销售部的建设：规模不应小于500平方米，以提高人气；建筑设计上体现艺术性

18、，强调品位和格调；全智能化配置；注意细节的布置，如鲜花的摆放、接待桌椅的摆设等；现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下内容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性的景观等。第四章 项目区城市概况与经济水平分析一、项目区概况（一）行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部

19、为海拔100300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。（二）地理位置萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。（三）自然条件1、气候条件萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发

20、量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。2、水文条件萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于3

21、2-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值

22、为7.5。萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第

23、四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一

24、层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（四）交通运输条件萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。二、社会经济条件（一）名优农产品基地众多自然地理条件优越，

25、名优农产品基地众多。萧县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。（二）丰富的矿产资源萧县矿产资源丰富，水电供应充足。萧县为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量 7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩

26、储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。萧县南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上变电所2个，生产生活供电充足。（三）雄厚的经济基础工业基础雄厚，门类齐全。萧县工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之。改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。2003年全县工业总

27、产值17亿元(1990年不变价)，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。（四）较完善的基础设施生产生活设施完善，人居环境良好。萧县民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。萧县是安徽省委20精神文明建设示范县之一。第五章 项目整体规划与定位一、规划设计

28、的指导思想、原则及措施（一）指导思想及原则1.指导思想本项目的设计指导思想为：为萧县人民提供一处能展现21世纪萧城城市建设风貌的新型居住小区为目标，注重社会、环境、经济效益的统一，确定合理的规划结构，用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求。2.建设原则(1)“环境优先”原则，是建设萧城城北新区的重要理念，也是21世纪城市建设应当倡导的主题。(2)加强公共服务设施的建设，通过本项目建设提高萧城城市服务设施水平，并使之更加完善。(3)提倡人文景观与自然景观的完美结合。强调创造适合小城市生活环境的建筑人文景观，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。(4)提倡“以人为本”，创造体现小城市特点的舒适

29、，方便居住环境。(5)“经济性”原则，体现项目开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层要求。(6)“可操作性”原则，通过建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施，为建成后的物业管理提供便利条件。（二）建设措施1、根据当地的自然环境，运用生态学、建筑学的基本原理及现代科技手段，合理安排并组织住宅建筑与其他相关因素之间的关系，使住宅和环境等成为一个有机的结合体。其中具有良好的室内空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与生态环境之间形成一个良性循环系统。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能及减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。绿色住

30、宅应该有许多基本特点，首先建筑材料必须提倡使用环保型的建材。2、节约水资源：绿色住宅必须要做到节约用水，保护水资源，要求就地处理污水，把污水变成中水，中水用来种地、浇花、洗车等，做到在节约用水的同时减少污水的排放量。还有，在住宅中安装节水的抽水马桶；洗手池的水能够直接通向厕所，洗衣服，洗菜的水可以用来冲厕所；采用高质量的无渗漏水龙头等。3、充分利用自然资源。绿色住宅宜采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，降低照明用电；采用太阳能热水系统，小区共用供热系统，充分利用自然能源而减少对大气的污染。做到分类处理垃圾。将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收，就地处理垃圾，极大限度地降低

31、垃圾对环境的污染。通过室内生态设计，保障室内环境的舒适性也是生态环境的一个重要方面，这主要包括：室内声、光、热等物质因素：声，既室内声环境的改善，让住户不受到室外噪音的干扰；光，指设计明厅、明卫，明厨等，以充分利用自然光源；热则是指室内温度的舒适性，而不是靠空调调节室温等。5、太阳能的运用。对太阳能的应用，不只局限于太阳能热水器，同时还可以利用太阳能来改善室内的温度和湿度。6、利用新型墙体材料保温隔热。除了室内环境的舒适性，生态住宅还包括了室外废弃物的处理、室外通风、避免光污染、污水再利用等。7、室外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。8、良好的室外通风，是室内通风的前提。因此，必须在提高用地率的同时，采用建筑物底层架空等方式，改善小区内的通风。9、通过就地处理污水，把污水变为中水，可以用于浇花、洗车。洗水池的水直接通向厕所，这样，洗衣服、洗菜的水就可用来冲厕所，从而节约大量的水资源。二、整体规划设计方案(一)材料和荷载设计方案混凝