中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告.docx

1、中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告内容简述在经济全球化的大背景下，我国正面临着追求经济高效增长、城市人口持续快速增长、土地资源日益紧缺的三重压力和矛盾，迫切需要一种整合自然资源、经济资源、社会资源、科技资源、人力资源，打造产、学、研产业集群的新型平台，帮助政府改善区域环境，提升区域经济竞争力和产业企业形象，将地产、产业、城市三方面有机融合，共同发展的新型产业形式产业地产。当2003年“产业地产”这一新型产业形式在上海、北京、广州、武汉、南京、苏州等开始出现并付诸于实施后，也在全国各城市如雨后春笋般出现并取得了迅猛发展。近年来

2、，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。2014年以来，在新城镇化继续发酵、地根收紧的情况下，产业地产被越来越多的投资者视为新乐土。2015年“两会”的政府工作报告中，提出要制订“中国制造2025”规划纲要。这对工业厂房的硬件设施提出了更高的要求，制造业新一轮升级迫在眉睫，显然会成为产业地产一大利好。目前中国住宅市场调控逐步“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房地产企业面临转型升级的迫切需求。产业地产往往与地方经济发展关系密切，受到政府重视，并且整合房产销售、物业租赁、物

3、业经营、土地批租和基础设施建设等多元化盈利模式。更高的利润、更好的土地资源和看上去更低的风险，产业地产正在成为地产行业的新宠。未来随着沿海产业向中西部转移，产业地产将面临着更多的机遇和发展契机。中投顾问发布的2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告共十六章。首先介绍了产业地产的概念及分类等，接着分析了我国产业地产发展的市场环境及政策背景，然后对产业地产市场的总体运行情况进行了分析。随后，报告对产业地产行业做了热点类型分析、竞争状况分析、开发模式分析、运营模式分析、盈利模式分析、招商模式分析、重点企业分析、投融资现状分析、投资潜力分析、投资风险分析及投资策略分析，最后科学预

4、测了中国产业地产市场的未来前景。本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中国房地产产业协会、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对产业地产有个系统深入的了解、或者想投资产业地产项目开发，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。报告目录一、 产业地产的内涵及分类 1二、 产业地产相关政策分析 2三、 产业地产开发模式分析 3四、 产业地产转型升级发展 5五、 产业地产行业细分领域 6六、 产业地产行业前景展望 8七、 产业地产行业发展趋势 8附 报告详细目录一

5、、 产业地产的内涵及分类一、产业地产的概念产业地产指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（Business Park）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。二、产业地产的分类产业地产主要包括几大类型：资源型、地缘型、技术型、基地型、需求型、产地型、中转型。资源型：资源是指生产资料和生

6、活资料，包括自然资源和社会资源两大类。产业地产的资源，更多是指在某一地区在经济发展中所形成的某些资源的聚集，比如矿产资源、粮食资源。在江西樟树市，由于盛产药材，被号称药都，由于医药资源丰富，自然就有利于医药产业园的开发。一个城市有丰富的甚至是独占型的自然资源，这些资源就会催生开采、加工和消耗类型企业的诞生，就会自然形成密集性产业市场。地缘型：地缘是以时空地理为纽带所形成的一种紧密关系。地缘型产业地产，是指一个地区的经济社会发展所形成的影响力，一个地区的影响力越大，辐射力就越大，这有利于产业园区的开发，产业园区借助城市的影响力与幅射力，很容易打造出成功的产业园区项目，有利于借助城市的影响力来构建

7、园区的品牌力。技术型：在许多地区，拥有广泛的技术资源，比如时下许多高新技术开发区、创意产业园、动漫产业园等就是技术型产业园区。在某些地区拥有大量的某方面的技术型人才，这些技术型人才就是非常好的技术资源，这些技术资源有利于带动产业的发展与集群。基地型：基地型一般是指群集、群聚，并且具体超强的幅射力、影响力、带动力，具有基础性、示范性、拉动性的特点。比如东莞，大量的三来一补型的加工型企业云集，故有“世界工厂”之称。基地型产业地产，往往依托当地具有一定规模化的又相对比较分散（缺乏集中，未形成集群），但生产加工产值较大的产业优势，来推进产业集群所形成的产业集中地。需求型：在某一地区，对某类商品存在购买

8、的愿望和能力，具有大量的市场需求，也可以将该地定位产业园。这就是以需求为导向的产业地产类型。产地型：以生产为主导，具有某类商品的规模化生产能力，比如一个城市分布了许多机械类生产加工型企业，这些大量机械生产加工企业就基本在当地形成了生产优势，就可以支撑一个或多个大型的机械产业园区的开发建设。这种产业园区就属于产地型的产业园。中转型：与产地型对应，本地区并不生产某类产品，也未形成大量相关企业，但由于该地区地理位置或者政治因素的特殊性，而具有中转优势，也就是中转站角色，这同样也有利于形成中转型的产业园区。利用中转这一优势，有效整合相关资源，推进产业集群。二、 产业地产相关政策分析（一）土地集约利用推

9、进2014年城市土地集约利用推进，监管力度加强。国土资源部正式发布首部节约集约利用土地规定，对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2014年9月26日，国土资源部定下发关于推进土地节约集约利用的指导意见，对大力推进节约集约用地进行整体部署，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市更新改造。（二）工业用地改革试点2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下

10、发关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知（发改经体20142957号），选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化。（三）促进产业结构升级2014年7月28日，国务院印发关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见（以下简称指导意见），这是国务院首次对生产性服务业发展做出的全面部署。指导意见提出了引导市场主体行为的发展导向，明确了政府创造良

11、好环境的工作重点。指导意见明确，现阶段我国生产性服务业重点发展研发设计、第三方物流、融资租赁、信息技术服务、节能环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设，并提出了发展的主要任务。指导意见强调，在推进生产性服务业加快发展的同时，要围绕人民群众的迫切需要，继续大力发展生活性服务业，做到生产性服务业与生活性服务业并重、现代服务业与传统服务业并举，切实把服务业打造成经济社会可持续发展的新引擎。（四）推进高新园区发展2013年1月，科技部印发国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要，提出未来阶段国家高新技术产业开发区（下称“高技术区”）实现“四个提升”的

12、目标。2013年3月，科技部印发的国家高新技术产业开发区创新驱动战略提升行动实施方案提出，到2020年，努力将国家高新区建设成为自主创新的战略基地，加速培育和发展战略性新兴产业，促进经济增长方式和产业结构的调整，实现地区创新驱动与科学发展，服务于建设创新型国家的战略目标。方案是未来10年国家高新区发展的指导性文件，将通过“创新型产业集群建设工程”和“科技服务体系火炬创新工程”等行动计划，实现自主创新能力显著提升、产业核心竞争力显著增强、经济发展质量和水平显著提高、引领和支撑经济社会持续发展。（五）规划物流园区发展2013年9月30日，国家发展改革委会同有关部门印发了全国物流园区发展规划。规划将

13、物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个。规划将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区布局城市具体由各省（区、市）参照以上条件，根据本省物流业发展规划具体确定，原则上应为地级城市。规划提出，到2020年，中国将基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。三、 产业地产开发模式分析作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。模式一

14、：产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。模式二：主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立

15、的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。模式三：产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发

16、利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，地产开发商与整个产业的结合不紧密，地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力。但是，正是对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。模式四：综合运作模式综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多

17、方合力共同推进产业园区开发和经营。综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。未来产业地产可持续运营模式综合运作模式是目前产业地产运作的主导方向，鸿伟摩尔此次合作的天安集团开发的深圳天安数码城堪称是综合运作模式的典范。它通过打造一个数码主题集聚平台，吸引了一批手机通讯、电子软件企业进驻，形成一种产业聚集效应，由此催生规模效应，带动上下游产业链发展。同时深圳天安数码城还注重自身内功的修炼，为入驻企业提供各类行政性事务服务，实

18、现工商注册、税收年检、审计咨询，消防环保、海关报建、高新科技认证、资质认证、专利申请等一条龙服务，这种方式有效的解决了企业的后顾之忧，使企业集中精力发展核心业务，这是产业园区对入驻企业最有效的帮助，杨建伟直言，这也是真正的产业园项目与那些打着“产业地产”的旗号，实际只是出售物业的项目之间最大的区别。综上所述，由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主

19、导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。四、 产业地产转型升级发展目前，我国正处于产业结构升级和产业转移叠加的时期，处于工业地产向产业地产转型期。我国主导产业方向和产业链条同时升级，叠加产业在区域间转移，处于工业地产向产业地产转型期。产业升级是产业地产发展的直接推动力，目前我国第三次产业转移和第四次产业转移同时进行。一方面，东部沿海地区开始进行新一轮产业升级，逐步发展知识密集型、技术密集型产业，将化工、机械、建材等劳动密集型和资本密集型传统制造业向甘肃、宁夏等西部地区转移。图表产业升级的两个层面资料来源：中投顾问产业研究中心新型城镇化、产业升级等各种因素叠加，2014年以来各路人马纷纷进军产

20、业地产，但目前各类产业园区集中开发建设，产业地产迎来新一轮发展的同时，也将面临激烈竞争。（一）转型升级现状产业地产正处于转型升级阶段，开发者对服务运营和平台价值的认识正在不断增强。仅仅以住宅和商业地产的开发模式转型产业地产的企业，成功的可能性并不大。因为产业地产服务的对象和服务的方式更加复杂，产业有自身的行业规律，企业有它的成长规律，所以建筑产品和服务如何能够适应这两种规律，这对开发者和运营者提出的能力要求更高。当前产业地产的转型导向是“去地产化”，所谓去地产化，就是不要把投资和开发作为经营核心，而是以服务目标客户，服务企业为核心，这才是产业地产的立足之本。（二）企业加速布局从四次全球重大转移

21、的经验来看，每一次产业转移，对传统地产来讲都意味着一次重新洗牌的重大的颠覆。而当前的产业转移的内涵业已发生变化，从资源密集度来看，产业转移已从早期的劳动密集型产业逐步过渡到资本密集型产业，乃至技术、知识密集型产业；从附加值来看，由低附加值产业发展到高附加值产业。在这一背景下，传统产业地产面临着从空间服务商向包括品牌创新、金融支持、人才服务、技术服务等这些更深层次产业链环节去参与的重大的挑战。产业的转移尽管看重投资地低廉的商业成本，但更看重投资地整体的投资回报和产业环境所带来的好处，所以，能否提供高附加值的产业服务链，很可能成为产业转移选址的关键。这正是传统产业地产开发所亟待升级的短板，也将成为

22、今后行业优胜劣汰的一个分水岭。围绕一线城市产业转移趋势，品牌产业地产开发企业纷纷加快了布局步伐。北科建以上海为核心，先后布局无锡、嘉兴，在无锡打造的中关村软件园太湖分园和嘉兴打造的智富城，无锡园区重点签约项目涉及物联网、传感器研发、软件研发、文化创意、服务外包等，而嘉兴项目则将产业定位于新能源、新材料、电子商务和现代服务业等行业。中关村软件园太湖分园占地面积约1040亩，规划建设面积69万平方米，总投资50亿元，园区包括软件与通信产业研发、物联网产业研发、高端服务外包、中小企业孵化、产业中介服务以及高级软件人才研修与培训。建成后入驻企业将达到500家，年均产值超过200亿元。除了无锡之外，北科

23、建在距离上海更近的嘉兴打造智富城，这是北科建第一个按照科技地产模式开发的科技新城项目，总规划建筑面积约150万平方米，直接投资约100多亿元，有明确的主导产业定位，还引进了住宅、商业等多种业态。这是行业内首个以“新城”定位的高科技园区。京津冀和长三角地区是产业地产的下一个蓝海，也将是开发企业争夺最为激烈的地区。能否在这场角逐中占领上风，更多地取决于企业资源整合能力和品牌实力。五、 产业地产行业细分领域（一）物流地产相对而言，物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新

24、的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大

25、环境的支持。物流地产经营除租金收入外，还有营运收入。物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务，包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。（二）经济开发区国家级经济技术开发区，一直是利用外资的重要桥头堡。截至目前，国家级经济技术开发区共有218家，他们既是改革创新的示范区，同是又是新兴产业的聚集区，发展创新的试验田，充分发挥了窗口示范和带头作用。2013年纳入统计的210家国家级经济技术开发区，实现的生产总值是6.9万亿元，占全国的12%。总数收入超过1万亿元，超过全国10%，进出口总额超过4

26、.8万亿元，占全国的18.7%，直接使用外资超过3700亿元。（三）高新技术开发区2013年，按照东北地区、东部地区、西部地区、中部地区区域划分对国家高新区进行统计分析，东部地区的48家国家高新区实现营业总收入、工业总产值、净利润、上缴税额、出口总额分别为114697.5亿元、77739.3亿元、7141.7亿元、5587.3亿元和3163.6亿美元，占国家高新区总体的比重均超过50%。图表2013年国家高新区主要经济指标区域分布情况数据来源：国家科技部（四）生态工业园区截至2013年，全国总共有85个园区通过了规划工程，开展了创建工作。其中22个园区通过验收，批准命名。目前，我国已在广西、辽

27、宁、江苏、山东、天津、新疆、内蒙古、浙江、广东等省市自治区分别开展了生态工业园区建设的试点。目前，我国已有14家国家级经济技术开发区已被三部门联合命名为国家生态工业示范园区，29家国家级经济技术开发区获批正在创建国家生态工业示范园区。（五）文化创意产业园区从文化创意产业园区发展情况来看，目前全国文化产业园区超过2500家，各类文化创意产业园区已多达500家之上。国家已命名的文化创意产业各类相关基地、园区就已超过350个，其中文化产业示范园区和基地在全国32个省（自治区、直辖市）都有分布，软件和动漫产业基地集中分布于中东部地区中心城市，以及成都、西安等西部区域中心城市。目前，全国已初步形成六大文

28、化创意产业集群：以北京为主的首都创意产业集群、以上海为主辐射南京、杭州、苏州等地的长三角创意产业集群、以广州深圳为中心的珠三角创意产业集群、以昆明大理丽水为主的滇海创意产业集群、以西安重庆成都为首的川陕创意产业集群及以长沙为核心的中部创意产业集群。六、 产业地产行业前景展望（一）从发展限制来看，与近年严控以红头文件形式的行政命令替代法律法规的政策初衷类似，产业引入政策需要严格控制在现有法律法规红线之内。也就是说未来重塑一个更加公平的竞争环境是政策预期的目的之一。产业地产企业在做“土地文章”时候要考虑这个因素，慎重选取合适的地域开展业务，不能把优惠条件作为开展业务的高权重型要素。（二）从运作模式

29、来看，产业地产企业获得的收益不再是单纯的直接补贴和出让，模式将会转向合作与运营转化，利益输送将向收益共享转变；从运营方向来看，政策预期已经把全国各地优惠指标划到同一水平线，而严重依靠优惠指标的第二产业则处于去产能阶段，在产能过剩的大背景下，制造业投资依然处于减速区间，产业地产企业打造的载体和招引标的需要更新换代。（三）从未来政策预期来看，政府资源收紧的利空之下，尽快的升级“土地文章”并开展“运营”业务的组建；从未来产业趋势来看，结构调整和发展新兴产业是产业地产开展多元业务的关键，新常态下土地获取的难度很高；从未来经营模式来看，同一起跑线的企业，以“运营”的软性服务远比靠有限资源的形成的硬性资产

30、护城河更牢固。经济新常态下的政策越来越趋向于标准化和规范化，这实际是产业地产企业最大的机会，通过找到“运营”为核心的优势发展模式，在“新常态”也能开辟产业地产的黄金时代。七、 产业地产行业发展趋势（一）行业升级趋势1、物流园区或将洗牌物流地产热依然会持续。很多之前拿到土地的开始实际落实项目。而且依然会有地产商继续进入。国内对现代化的仓储设施处于供不应求的状态，投资回报率已超过商业地产。不过，企业大规模进入物流地产，已经形成了一定的泡沫，目前已经出现一些物流园区经营不善、闲置和重新定位的问题。尽管国家出台了全国物流园区发展规划，但具体到地方的一些细则仍没有具体规划，因此，千军万马挤上物流地产之路

31、，各地涌现大量物流园区，形成鱼龙混杂的局面；此外，“重开发、轻运营”的现象依然普遍存在，很多物流园区，开发商销售之后走人，园区后期服务不到位。甚至有的物流园区根本就没有运营起来。物流行业重点在于形成网络。虽然各地开发建设了物流园区，也运营起来了，但是物流园区与物流园区之间没有形成业务互动，整体社会效率没有得到有效提升。物流园区在未来两年内会重新洗牌。2、孵化器面临服务升级2015年，科技部党组印发关于落实创新驱动发展战略，加快科技改革发展的意见。意见指出，要系统推进科技体制改革，进一步营造创新生态环境。随着大众创业的热潮持续高涨以及政策的推进，一批成绩傲人的孵化器号开始走进人们的视线，创业就找

32、孵化器已成为一些创业者们的不二之选。未来孵化器的建设一定要向专业化、规模化和国际化方向发展。而近几年，生物医药、新材料、互联网、电子信息的专业型孵化器成为行业发展热点。在中国，孵化器不论从数量上、规模上还是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的创业发展史、科技发展水平以及新兴产业的活跃程度层次不齐，所以需要根据本地重点产业、支撑产业、主流产业来建设孵化器。从共性上来看，未来孵化器的建设仍将围绕着新一代互联网、物联、大数据等重点新兴产业展开。（二）去地产化趋势目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此在建造科技地产项目时，从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，使园区成为真正意义上的产业服务平台。随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，