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1、房地产建筑产品知识培训房地产建筑产品知识培训大纲 建筑基础知识培训土地使用年限：A居住用地 70年B工业、科技用地 50年C商业、旅游、娱乐用地 40年D其他综合用地 50年房地产基本概念规划形态：指项目的具体建筑构成。基地面积：城市管理部门正式规定的项目用地范围面积。单位：亩、（一亩=666.平方米）建筑面积：是由城市规划管理部门正式确定的，按（建筑面积计划）计算的。项目建设的总建筑面积。建套分使用面积：指住宅中的室内建筑面积与分摊面积之和。也称净面积。套内面积：指户型中墙体中对中的面积。公摊面积：公共分摊的面积。容积率（建筑面积密度）：各层建筑总和除以建筑基地面积。得房率：指套内建筑面积与

2、建筑面积的比率。覆盖率（建筑密度比）：建筑物底层所占和除以建筑基地面积。绿化率：居民区用地范围内各绿化面积的总和与居住区用地的比率。面积配比：各种面积范围的单元在某一楼盘中各自所占比率。主力面积：户型S在某一楼盘所占的比例最的大。套型配比：指几房几厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比率。单价：单位建筑面积的房地价格。总价：一个销售单元的房地总价格，等于销售单价乘以单元建筑面积。公寓：具有分屋形态，卫生、厨房独用，居住面积较大，私密性强。跃层：指一套居住单位占有不只一层的为跃层式。也叫楼中楼。复式：指一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。错层：指一户内楼面高度不一致，错

3、开之处有楼梯联系，一般楼梯60-90左右。露台：所在平面垂直上方没有遮蔽物的建筑平台。排屋：指多个单元并列连接在一起的建筑物。人防：指设置在建筑物地面以下，用以保护人的生命安全的建筑物。栋距：指两幢楼房之间的距离，一般规定为栋距应在楼高的1倍以上。八房屋建筑学1建筑物的分类（1）按建筑 1.低层建筑：1-2层的建筑层数的 2.多层建筑：3-6层的建筑分 类 3.高层建筑：中国95年的规定为10层和10层以上的房屋建筑以及建筑高度超过24M的公共建筑。1972年国际建筑会议将高层建筑划分为：1）低高层建筑：为9-16层，最高50M2）中高层建筑：为17-25层，最高75M3）高高层建筑：为26-

4、40层，最高100M4）超高层建筑：为40层以上，高于100M（2）建筑模数300MM的倍数，现在全框架可稍有改动。2基础（1）支承建筑物重量的土层叫地基。（2）基础：是建筑物最下部的承重构件，其作用是承受建筑物的全部荷载，并讲这些荷载传给地基。（3）桩柱一般采用钢筋混凝土柱。分为：（1）预制柱先把柱预制好，然后用打桩机打入地基土层中。（2）灌注桩是直接在所设计的桩位上开圆形孔,然后在孔内加放钢筋骨架,浇灌混凝土而成。（3）爆扩桩3墙（或柱）是建筑物的承重构件和维护构件。山墙、外墙、内墙、纵墙、横墙、外纵墙、内纵墙。砖；53x115x2404楼板层与地面（1）楼板是水平方向的承重构件，按房间层

5、高将整幢楼建筑物治水平方向分为如若干层；楼板承受家具、设备和人体所荷载以及本身的自重，并将这些荷载传给墙和柱；同时对墙体起着水平支撑的作用。（为什么砖混结构不能随意打墙，而框架结构无墙）（2）钢筋混凝土楼板构造。现浇式、装配式、装配整体式。5楼梯（电梯）（1）是楼房建筑的垂直交通设施。（2）电梯通常由轿厢（电梯厢）、电梯井道及运载设备三部分组成。（3）井道采用现浇混凝土结构。6屋顶平屋顶、坡屋顶和其它形式三类大于10%坡度5%（通常2%3%）作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。7.房屋的组成部分：基础、墙体（梁和柱）、楼地面、屋顶、楼梯、门窗、台阶、坡道、阳台、雨蓬、散水。8.墙体结构

6、的几个部分：防潮层、过梁、圈梁、勒脚9.房屋的结构（以承重方式划分）：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、框剪结构（一） 建筑制图、识图1施工总说明及建筑总平面图2建筑平面图3建筑立面图4建筑剖面图5尺寸标准（二） 面积计算（三） 施工进度1打桩试桩 设计 打桩 跑桩（验桩） 挖桩头 承台 出地面2楼层进度：一星期一层3结顶4交付验收合格 单体合格整体合格的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果

7、住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。什麽是住宅的建築面積？它是如何計算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面

8、积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面

9、积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑

10、面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间

11、。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。十種情況不計入建築面積?根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。10种情况包括：1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚

12、、台阶、无柱雨篷；3.房屋之间无上盖的架空通廊；4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8.活动简易房屋；9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。什麽是建築容積率、建築密度和綠化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“

13、建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。商品房的銷售面積如何計算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者

14、所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和。一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以

15、下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和。分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。因此，商品房销售面积公式还可表达

16、为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)社区部分单体部分附：建筑面积计算方法社区部分：按照社区的规模可分为：居住区8000-1.5万人居住小区3000-5000人居住组团800-1500人（按照各地户均人数不同，基本上3-3.5人/力）以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。按照社区的规划布局可分为：行列式（象公房、新村房）周边式（花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新家坡美树馆）混合式（既有行列式，又有周边式）自由式（依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科）按照社区的层数结构可分为：别墅花园联排别墅、排屋多层小区小

17、高层小区高层小区混合式按照社区景观组织方式：中心式（集中绿地）分散式（小区花园）社区部分中需要了解的基本知识：基地面积：又称占地面积是开发商买的全面积用地面积：基地面积规划红线（道路），间距退界的面积退界 道路（是可供开发商进行建设的用地）（退界，沿主要道路，一般退了35米）建筑面积：所有建设形成的构筑面积（每层均算）其中住宅建筑面积是实际销售面积容积率：建筑面积/基地面积一般多层小区2以内高层3以上间距：（日照间距）建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。上海这样规定：住宅建筑间距控制规定建筑间距规定

18、建筑间距（不少于建筑高度倍数）朝向 市区浦东新区等平行布置南北向正南向、南偏东（西）451.01.2(与南侧建筑高度比）东西向正南向、东（西）偏南45C0.91.0(与较高建筑高度比）垂直布置南北向同平行布置0.70.8(与南侧建筑高度比）东西向同平行布置0.70.8(与较高建筑高度比）非平行非垂直布置两幢建筑的夹角30按平行布置的居住建筑控制30夹角600.80.9(与南侧或较高建筑高度比）60按垂直布置的居住建筑控制对执行上述规定确有困难的，经规划部门批准可适当按规定间距缩小10。社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数（容积率）、景观组织。其次还要注意小区的停车组织方式：人车分行，和景

19、观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。单体部分：单体就高度来看：有别墅、排屋多层多层带电梯小高层、高层、超高层面宽单体就结构来说：砖混（一般多层）钢筋混凝土（高层）预制楼板（在工厂定做好）现浇楼板（在施工现场现做）就房型来说：平面式、平层式立体式、错层式跃层式、复式单体需要着重注意的层数、结构、建材（外观）、房型房型：主要有横（厅）套式（厅东西向）直（厅）套式（厅南北向）（如何开房型、动线组织、下次专门讲）厅：讲稳定面（少开门） 结构：层高、楼板施工方式、隔墙施工方式建材外观：面砖还是涂料厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风塑钢窗还是铝合金外观风格：现代式、古典式、新古典式单体需要

20、了解的基本知识：面宽：迎南面，直接有关采光朝向进深：南北长，直接影响有关适风采光得房率：基本为套内使用面积/建筑面积建筑面积套内面积公用分摊面积套内面积套内使用面积套内墙体面积阳台面积附：有关建筑面积计算规定1. 什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅

21、和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。2. 建筑面积计算有什么规则？建筑面积计算规则：1) 计算建筑面积的范围a. 单层建筑物不论其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。b. 多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。c. 层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）围的水平面积计算。d. 用深基础做架空层加以利用，

22、层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。e. 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。f. 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。g. 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。h. 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。i. 建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。j. 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面计算建筑面积；独立

23、柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。k. 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。l. 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。m. 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。n. 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。o. 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。p. 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面

24、积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。q. 室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。r. 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。s. 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。t. 原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。2) 不计算建筑面积的范围a. 突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、

25、无柱雨篷等。b. 检修、消防等用的室外爬梯。c. 层高在2.2米以内的技术层、夹层。d. 构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。e. 建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。f. 没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。g. 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。h. 层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。i. 岗亭、警亭、书报亭等。j. 里弄房屋后天井内的天棚。k. 利用马路、通道及隙地所搭棚架。l. 阁楼。m. 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。3)

26、 其他在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。3. 公用建筑面积分摊有什么规则？公用建筑面积分摊规则1) 分摊原则a. 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。b. 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。c. 商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先

27、行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。d. 商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。套（单元）建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积2) 计算方法套内建筑面积由以下三部分组成：A) 套（单元）内的使用面积套内使用面积的计算应符合下列规定：a. 套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；b. 跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c. 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B)

28、 套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。外墙（包括山墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。C) 阳台建筑面积a. 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b. 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积；c. 凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一般计算建筑面积；d. 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一般计算建筑面积。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积3) 公用建筑面积由以下两部分组成：A) 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。B) 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一般。公用建筑面积全幢建筑面积全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、