嘉兴市房地产中介市场现状及对策分析任务书+文献综述+开题报告+毕业论文.docx

1、嘉兴市房地产中介市场现状及对策分析任务书+文献综述+开题报告+毕业论文本科毕业设计(论文)任 务 书课题名称嘉兴市房地产中介市场现状及对策分析指导教师 学院商学院专业公共事业管理班级 学生姓名 学号 开题日期 一、 主要任务与目标：（一）主要任务伴随房地产行业的碰不哦发展，我国的房地产中介行业也得以大力发展。这就需要科学合理的管理来规范房地产中介行业。而目前我国房地产中介发展的同时，也产生了许多问题，严重的妨碍了房地产中介的行业形象，制约了经济社会的发展。因此对房地产中介市场的研究，将更加有利于行业规范。由于不同国家地区的房地产中介管理以及一些其他原因，面临的状况也是不同的。所以，我们不能照搬

2、别的模式来解决嘉兴市的房地产中介现状。我们只能通过嘉兴市房地产中介的实际情况进行研究分析。要分析嘉兴房地产情况，就必须深入房地产中介进行调查研究走访，掌握科学的信息，用科学的理论对房地产中介市场存在的问题提出解决问题的方法，为行业未来的发展提供建议。（二）目标 通过对嘉兴市区房地产中介企业的走访调查，结合文献与调查所获资料能够对嘉兴市房地产中介市场管理提出一些建议，使得该地区房地产中介企业能符合市场经济的发展要求并能够取得良好的业绩，促使本地房地产中介市场的健康发展。二、主要内容与基本要求： （一）本篇论文的研究内容主要包括以下几个方面： 1、引言，包括论文问题的提出以及意义，总体研究的思路。

3、2、房地产中介的相关理论。3、分析嘉兴市房地产中介市场的基本问题。4、针对嘉兴市房地产中介市场存在问题进行对策分析。（二）基本要求根据毕业论文(设计)参考选题及老师所提供的主要中英文参考书目（文献），检索相关中文文献的数量要求不得少于20篇，外文翻译的外文文献不得少于2篇，每篇外文文献的单词个数不得少于2000个；严格按照毕业论文撰写进度和计划，完成文献资料的收集、开题报告的撰写、外文文献的收集和翻译以及毕业论文的撰写等项工作。开题报告应反映该课题的最新发展成果与研究动态，力求层次清晰、格式规范。外文文献应与毕业论文密切相关应忠实原文、语言流畅。毕业论文应结构完整、观点鲜明、论证充分、思维严密

4、、内容充实、格式规范，力求有所创新。三、计划进度：2010.10.302010.11.22 完成毕业论文选题2010.11.222011.1.10 完成文献综述、开题报告及外文翻译2011.02.212011.03.11 完成毕业论文初稿，确定实习单位2011.03.122011.05.03 毕业实习2011.05.042011.05.12 毕业论文定稿2011.05.132011.06.10 毕业论文评阅、修改和论文答辩四、主要参考文献：1 周克标 中介机构且么自毁前程J.社会.1996年4月2 郝红 当报纸沦为房产中介J. 全国新闻核心期刊观察. 2008年5月3 陈群 浅析黄使房地产中介

5、业的发展J. 科技创业期刊.2007年第4期4范婷 浅议诚信与房地产中介J.市场周刊理论研究.2007年5房产中介自律公约J. 2002年通过6谢闽 黎志文 武晋晋 房地产中介业困境的内在原因J. 中国房地产金融. 2009年第1期7张刚 目前武汉市房地产中介行业的发展研究J.中国商贸.2009年4月8肖放萍 杨生元 彭青兰 加强中介组织管理的几点建议和对策J.审计与理财.2009年5月9高娟 浅析房地产中介服务诚信体系的简历J.辽宁建材. 2009年第9期10文阿龙 开创房产经纪新纪元J. 国际人才交流.2010年4月文 献 综 述一、前言部分最近几年我过房地产市场的到了前所未有的发展，与此

6、同时各类房地产中介也就不断涌现出来。房地产中介行业的发展，对房地产市场的发展起到了一定的推动作用。但是，当前我过的房地产中介仍然处于较低层次的水平。房地产中介企业整体素质偏低、数量巨大缺乏行业规范、经营行为不规范等很多问题急需解决。房地产中介一直是一个备受争议的行业，“中天置业”东窗事发再次把地产中介推上了风口浪尖，中介行业遭遇信誉低谷。地产中介真应如此被动吗？从房地产中介市场作用的角度阐述了作为房地产市场经济运行重要一环的房地产中介具有重要的经济“纽带”作用，有效促进房地产市场的进一步规范和完善。不过，由于房地产中介市场存在的一系列问题，又使其遭遇行业发展的尴尬。对于当前的房产中介来说，虽然

7、行业迅速发展，但是存在太多的问题，这些问题的存在最终会导致整个行业发展的瓶颈。与房地产市场发展不协调，最终会陷入窘境。要解决其发展中问题也是十分有必要的。对于这一行业来说，其实，提高服务质量，制定合理的相关法规，加强行业自律制度建设等方法都是可行的。就目前中国的房地产中介行业来看，要规范这个行业非得找出适合我们自己的一整套制度建设。需要行业从业人员的道德建设思想的解放等一些软实力的建设。因此，作为房地产中介的从业者必须加强树立诚信服务的职业道德建设从根本上解决行业发展的瓶颈。本篇综述主要探讨的是有关于房地产中介的问题，主要围绕着房地产中介的现状，问题的解决以及一些解决理论展开的。二、主体部分（

8、一）国内主要典型城市房产中介现状研究长春市房地产中介企业的发展分析中指出法律法规不健全，行业监管不完善房地产经纪人市场准入规则不健全，政府部门管理的不统一，房地产经纪业行政管理职责不明确，与行业自律管理发展方向偏离，市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发生，行业声誉差强人意。从业人员来源复杂，绝大多数都没有从事过相关经营活动，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图。中介机构过分追求商业利益，不讲诚信，为拉拢客户行欺骗之能事等，甚者有些房地产中介为达到营业目的不惜广设陷阱，大行欺诈之能事。尤其是没有任何经营手续的“黑中介”，给市场健康发展带来了阻碍，扰乱了长春市房地产市场的正常

9、秩序。信息化建设落后，技术水平低，规模小法律制度不健全等造成其现状。（苗泽恵2009）沪房产中介面临倒闭中指出上海银行同业公会的一份自律公约正式生效，这意味着上海的所有中资、外资银行都将停止向房产中介提供“返点“这份自律公约，是全体银行会员单位都参与了并表决通过，这说明上海整个银行业都有共识了，就是要向房屋贷款市场中的潜规则正式说不。”上海银行同业公会的一位工作人员这样告诉记者。但上海的一些房产中介从业人员却对此尚无法确信：“返点”存在那么久，真的能一夜间就消失？上海银监局相关负责人则表示，“随着整个社会信息化水平的提高和银行自身风险管理的需要，中介在按揭业务中所起的劳务作用越来越少，而此时佣

10、金已经变味了，成为部分银行获取业务来源的手段，进而破坏了市场公平竞争的局面。业内人士认为，整个房贷市场的格局正发生改变，银行正通过各类业务创新手段从房产中介手中谋取客户资源，而最为有利的方式就是“直客式房贷”。目前，工商银行、招商银行、中信银行等银行已经开设了相关业务，直面二手房贷款客户。与此相对，在生存压力之下，房产中介也会力图寻找新”的对策“瓦解”银行同业公会所建立起来的“自律联盟”。（李萌2009）西安房地产中介市场现状总体来说，目前西安房地产中介市场存在的问题主要集中在以下几点：房地产经纪从业人员整体素质不高。目前，市场上从事房地产经纪行业人员有相当一部分学历并不高，从技能方面来看，缺

11、乏房地产行业的基本知识，只是经过简单的培训就匆匆上岗；从职业道德方面来看，有很多是浑水摸鱼，唯利是图，严重缺乏公开、公平、公正的市场意识和符合市场经济发展规律的行为规范一定程度上侵害了消费者的权益到保障商品房本身属性的信息不对称。造成的交易纠纷。缺乏专业知识和购房经验的普通消费者在房地产经纪人员面前始终处于较强的信息弱势地位。对此，西安市政府成立了“西安二手房交易市场”（王嘉段正纲2009）（二）国内房地产中介存在问题及主要原因分析与解决1、房产中介的问题试论我国房地产中介市场现状及规范中认为我国房地产主要表现在如政企不分、准入清出制度不严格、法律法规不健全行业间恶性竞争、行业信誉度低等现象。

12、房地产中介机构大多注册资本少，经营规模小，整体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多，机构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。(黄春丽2009)关于房地产中介违规行为分析一文中认为中介违规行为,扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,损害了房地产开发商和购房者双方的利益,对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响。可见,中介违规行为危害大、涉及面广,足以引起立法界和理

13、论界关注。（黄忠2008）浅析我国房地产中介问题一文中认为专业人才缺乏中介机构行为尚不规范、）行业监管不力、。尽管我国房地产中介行业发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介行业立法方面还不健全、监管力度不够、从业人员素质参差不齐、缺乏消费者的普遍认同，房地产中介的发展仍面临着很多问题，与市场发展不协调的一面也日益突显。当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、经营行为不规范等很多问题亟待解决。（封晴2008）我国房地产市场存在的问题及对策一文中提到房地产，中介

14、机构行为不规范。市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产市场的发展,房地产中介服务机构也得到了迅速发展。我国房地产中介服务机构,主要是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪机构等,这些机构的存在有利于促进房地产产业的良性循环健康发展。然而,巨大的利润空间,使得大量经营者进入这一领域,由此也引出了诸多的问题。如房地产经纪机构没有合法的证书和资历,利用虚假信息骗取钱财,超出行业收费标准来获取巨大的价差,规范的合同内容处理含糊不清,缺乏约束力等问题使得我国房地产市场的交易出现众多弊端。（刘桂阶2010）房地产中介业遭遇发展尴尬一文中指出，缺乏统一的管理机构和管理组织、综合整体服务水平低等一系列

15、问题导致，由于行业管理不健全，行业发展不规范，房地产中介服务业一直遭受“信誉”危机，面临着行业发展的尴尬：中国大部分地区房地产中介服。目前，由于房地产中介机构大多只进行原始商业性信息的收集发布，提供的服务内容主要为房屋买卖、租赁等经纪业务以及房地产评估业务，房地产咨询业务涉及不多，很少进行综合性的市场分析与评述预测，因而对投资商、开发商、个人消费者等导向作用较差。在房地产中介市场的快速发展过程中，专业人员增长速度落后于行业的发展。房地产经纪业、咨询业、评估业的从业人员无论从数量上还是质量上，都还不能满足要求。许多从业人员不了解房地产管理和法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚，操作

16、进程中造成很多麻烦，影响很坏。（刘长滨2008）房产寒冬将至？一文中提出，必须在此指出的是，在房价疯狂上涨的今天，开房产中介成为“炒楼”赚钱的捷径之一，一时间大小房产中介多过米铺。同时，中介由于炒房，从内到外都缺乏诚信，内部员工携单外走，或者对客户价格欺诈，久而久之成为房地产中介的一块“痼疾”。总之，炒房风盛，造就了房产中介业的“繁荣”，而房产中介挪用客户资金参与炒房等违规行为，又助推了房价的快速走高。目前，中介公司参与房屋交易时，一般都是要求购房者将首期款打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门办理手续、交易生效后，中介公司才会把房款付给卖方。这样，购房款在中介公司账户上会停留一段时

17、间。业内人士说，这也给一些房产中介提供了方便。（顾烈明2008）2、房产中介的问题解决房地产中介的网络化变迁分析一文指出，房地产市场的萎缩伴随而来的整个房地产中介行业受到很大的冲击。那么，房地产中介行业的网络化变迁是大势所趋，不同中介公司在这一过程中具有不同的网络化形式。进一步的网络化还面临重重危机和困境，需要在政府及银行监管、行业自律、社会监督、公平竞争及信息技术进步的共同作用下，才能实现房地产中介行业从初级阶段向高级阶段的跨越。（刘玲孙春艳2008）房地产中介在租赁中的欺诈行为分析一文中明确的提出了有关于如何解决加强房产中介市场监管的几点建议：1立法上必须充分做到有法可依。2要加强消费者关

18、于房产交易的法律常识。3对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，应规定一并写入格式条款中，以此约束相对方。4规定中介机构在房产交易时必须发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。5建立严格统一的市场准入制度。明确规定成立房地产中介机构应当具备的条件和房地产从业人员的执业条件。（黄巍2009）促进房地产中介组织健康发展的途径探讨一文中明确的指出加强政府规划和调控,引导企业有序发展由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性,因此,政府应采取措施对市场进行调控,以弥补市场机制的不足。加强企业诚信建设,提高社会认

19、可度实行多种形式的联合重组,壮大企业规模实力加强培训、管理和考核,提高从业人员整体素质。完善法律法规,改进政府监管和行业自律等途径可以达到使其走上健康的轨道。（罗鸿铭2006）三、总结部分综上所述，通过对学者研究的结果来看，房产中介的问题已经严重影响社会的突出问题他关系到很多的问题。在这里我们主要是对其有较深入认识，根据各个学者研究以及各地的现状转述房地产中介的一些看法是大家对国内房地产行业中介的认识我认为，房地产中介的问题的存在与解决加强自律建设等很有必要。通过阅读大量文献，结合实际现状的研究我认为，对加强房地长中介的规范和行业的建设的一些情况结合嘉兴市现有房地产中介的现状，通过研究现状，原

20、因分析以及整个大环境的情况来找出行业建设优化是十分必要的。主要参考文献1黄春丽试论我国房地产中介市场现状及规范中国商贸产业经济论坛P1552黄忠关于房地产中介违规行为分析管理科学2008年P383封晴浅析我国房地产中介问题今日南国2008年3月P174刘桂阶我国房地产市场存在的问题及对策高等函授学报2010年P325刘长滨房地产中介业遭遇发展尴尬行业聚焦2008年1月P316顾烈明房产寒冬将至？观察视点2008年1月P517刘玲，孙春艳房地产中介的网络化变迁分析房地经济P718黄巍房地产中介在租赁中的欺诈行为分析经济与法2009年12月P1519罗鸿铭促进房地产中介组织健康发展的途径探讨现代财

21、经2007年第4期第27卷P6510苗泽恵长春市房地产中介企业的发展分析吉林省经济管理干部学院学报第23卷第6期2009年12月P5011王嘉段，正纲西安房地产中介市场现状合作经济与科技2009年1月第310期P11512李萌沪房产中介面临倒闭中国经济周刊2010年 P39开 题 报 告题 目 嘉兴市房地产中介市场现状及对策分析 学 院 商学院 专 业 公共事业管理 班 级 公管071 学 号 学生姓名 指导教师 开题日期 2010年12月30日 一、论文选题的背景、意义（一）背景近几年，我国的房地产市场迅猛发展，各类房地产中介机构也大量涌现出来。房地产中介行业对推动房地产市场运转起到一定促进

22、作用。但当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、经营行为不规范等很多问题亟待解决。当前国家关于住房价格调控一系列措施针控制房价过快增长对嘉兴 市房产中介市场提出几点意见及建议中国房地产业近几年发展迅速，房地产市场火爆，受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。与此同时，房地产中介市场在短短几年内迅速崛起，但是行业建设不够，出现许多问题。这些都很大程度上影响了人民群众的生活条件以及社会发展，切实制定相应的对策是当前的一项具有重要意义的任务。（二）意义本文以嘉兴市房地产中介现状为研究对象，以房地产中介的配置、服务、收费、规模等为

23、侧重点，采取问卷调查和实地考察法等研究方法，通过对房地产中介的现状、存在的问题以及相应的解决对策进行分析，以期更多的了解嘉兴市房地产中介的现状，增强自身对社会问题的敏感性，提高分析问题、解决问题的能力。同时也为嘉兴市民更多的了解房地产中介现状并引起相关单位对房地产中介的服务质量、收费等问题的重视尽一份绵薄之力。（三）国内相关研究试论我国房地产中介市场现状及规范中认为我国房地产主要表现在如政企不分、准入清出制度不严格、法律法规不健全行业间恶性竞争、行业信誉度低等现象。房地产中介机构大多注册资本少，经营规模小，整体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多，机

24、构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。(黄春丽2009)关于房地产中介违规行为分析一文中认为中介违规行为,扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,损害了房地产开发商和购房者双方的利益,对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响。可见,中介违规行为危害大、涉及面广,足以引起立法界和理论界关注。（黄忠2008）浅析我国房地产中介问题一文中认为专业人才缺乏中介机构行为尚不规范、）行业监管不力、。尽管我国房地产中介行

25、业发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介行业立法方面还不健全、监管力度不够、从业人员素质参差不齐、缺乏消费者的普遍认同，房地产中介的发展仍面临着很多问题，与市场发展不协调的一面也日益突显。当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、经营行为不规范等很多问题亟待解决。（封晴2008）我国房地产市场存在的问题及对策一文中提到房地产，中介机构行为不规范。市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产市场的发展,房地产中介服务机构也得到了迅速发展。我国房地产中介服务机构

26、,主要是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪机构等,这些机构的存在有利于促进房地产产业的良性循环健康发展。然而,巨大的利润空间,使得大量经营者进入这一领域,由此也引出了诸多的问题。如房地产经纪机构没有合法的证书和资历,利用虚假信息骗取钱财,超出行业收费标准来获取巨大的价差,规范的合同内容处理含糊不清,缺乏约束力等问题使得我国房地产市场的交易出现众多弊端。（刘桂阶2010）房地产中介业遭遇发展尴尬一文中指出，缺乏统一的管理机构和管理组织、综合整体服务水平低等一系列问题导致，由于行业管理不健全，行业发展不规范，房地产中介服务业一直遭受“信誉”危机，面临着行业发展的尴尬：中国大部分地区房地产中介

27、服。目前，由于房地产中介机构大多只进行原始商业性信息的收集发布，提供的服务内容主要为房屋买卖、租赁等经纪业务以及房地产评估业务，房地产咨询业务涉及不多，很少进行综合性的市场分析与评述预测，因而对投资商、开发商、个人消费者等导向作用较差。在房地产中介市场的快速发展过程中，专业人员增长速度落后于行业的发展。房地产经纪业、咨询业、评估业的从业人员无论从数量上还是质量上，都还不能满足要求。许多从业人员不了解房地产管理和法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚，操作进程中造成很多麻烦，影响很坏。（刘长滨2008）房产寒冬将至？一文中提出，必须在此指出的是，在房价疯狂上涨的今天，开房产中介成为“

28、炒楼”赚钱的捷径之一，一时间大小房产中介多过米铺。同时，中介由于炒房，从内到外都缺乏诚信，内部员工携单外走，或者对客户价格欺诈，久而久之成为房地产中介的一块“痼疾”。总之，炒房风盛，造就了房产中介业的“繁荣”，而房产中介挪用客户资金参与炒房等违规行为，又助推了房价的快速走高。目前，中介公司参与房屋交易时，一般都是要求购房者将首期款打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门办理手续、交易生效后，中介公司才会把房款付给卖方。这样，购房款在中介公司账户上会停留一段时间。业内人士说，这也给一些房产中介提供了方便。（顾烈明2008）房地产中介的网络化变迁分析一文指出，房地产市场的萎缩伴随而来的整个

29、房地产中介行业受到很大的冲击。那么，房地产中介行业的网络化变迁是大势所趋，不同中介公司在这一过程中具有不同的网络化形式。进一步的网络化还面临重重危机和困境，需要在政府及银行监管、行业自律、社会监督、公平竞争及信息技术进步的共同作用下，才能实现房地产中介行业从初级阶段向高级阶段的跨越。（刘玲孙春艳2008）房地产中介在租赁中的欺诈行为分析一文中明确的提出了有关于如何解决加强房产中介市场监管的几点建议：1立法上必须充分做到有法可依。2要加强消费者关于房产交易的法律常识。3对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，应规定一并写入格式条款中，以此约束

30、相对方。4规定中介机构在房产交易时必须发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。5建立严格统一的市场准入制度。明确规定成立房地产中介机构应当具备的条件和房地产从业人员的执业条件。（黄巍2009）促进房地产中介组织健康发展的途径探讨一文中明确的指出加强政府规划和调控,引导企业有序发展由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性,因此,政府应采取措施对市场进行调控,以弥补市场机制的不足。加强企业诚信建设,提高社会认可度实行多种形式的联合重组,壮大企业规模实力加强培训、管理和考核,提高从业人员整体素质。完善法律法规,改进政府监管和行业自律等途径可以达到使其走上健康的

31、轨道。（罗鸿铭2006）（四）总结部分国内学者对房地产中介现状建设以及服务等问题的研究为本课题的研究提供了参考和借鉴，为本论文的写作奠定了一个良好的基础。综合各有关房地产中介存在问题面的研究，尚存在以下不足：一是房地产在服务中未考虑到住房满足租户以及购买能力高佣金问题；二是针对嘉兴市城市房产中介行业的研究甚少，而每个城市由于政策、经济、文化等的不同，房地产中介服务的标准也不一样。由于房地产中介在我国出现的时间还不长，目前，对社房地产中介行业建设方面的研究还不是特别成熟，无论是理论研究还是实践探索，都不是很成熟，所以应该不断的进行相关的理论研究，并将已有的理论知识运用到实践中去，在实践中不断丰富理论。因此，研究房地产中介问题，应从具体的实践问题出发，寻找其中的发展规律，通过各种方法进行研究，从对房地产中介现状研究中发现其存在的问题并提供相应的对策建议。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：（一）研究的基本内容：1、我国房地产中介的总体现状。2、嘉兴市房地产中介的现状。3、分析嘉兴市房地产中介存在的问题。4、针对嘉兴市房地产中介存在的问题，进行对策分析。（二）拟解决的主要