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1、物业管理系统论文小区物业管理系统论文小区物业管理系统论文摘要本软件的前台设计由Visual Basic实现。利用SQL Server用户界面工具进行数据库的创建和管理。本系统界面设计大方、简洁、实用，操作简单方便,是一款完全适合普通小区物业日常事务管理的软件。软件设计综合了具有一定代表性的多家物业管理公司的业务模式和需求。能实现房产、客户等小区的智能化管理，可以提高物业管理的效率。关键词：小区物管，物业管理，物业管理系统，小区物业管理系统，Visual Basic ,SQL ServerAbstractThe paper describes the design and realization

2、 of Property Manage System(PMS) .The foreground of the software is carried out by Visual Basic 6.0. Using the SQL Server customer interface tool to create and manage the database. This interface of the system is generous, practical, with simple operational method, and it is also a software complete

3、suiting the common Property business management.It synthesizes the requirement and business mode of many property management company in designing precess.It can realize the management of house property, customer in a small area of inhabitancy. And increase the efficiency of the property management.K

4、ey word: Property Manage System, PMS, Visual Basic , SQL Server目录前言第一章 系统需求分析1、物业管理的发展成因2、现行系统存在问题的分析3、解决方案4、可行性分析第二章 新系统逻辑方案1、初步调研2、详细调研第三章 系统总体结构设计1、需要分析2、本小区管理系统的目标第四章 小区物业管理系统的设计1、小区物业管理系统的功能2、系统菜单3、模块结构图4、系统流程图5、数据流程图6、系统界面：第五章 实施概况1、系统开发环境：2、系统测试3、系统运行与维护：4、系统的转换方案：结束语参考文献附录前言随着我国国民经济的飞速发展，电子计

5、算机和通信技术的发展，人类已经逐渐地进入信息化社会。信息和材料、能源一样成为一种社会的基本生产资料，在人类的社会生产活动中发挥着重要的作用。同时人们对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段，因此，开发相关的管理信息系统已经成为各行各业的必要和必需了，管理信息系统作为一门边缘学科，集管理科学、信息科学、系统科学、现代通信技术和电子计算机技术于一体，可以解决企业或组织所面临的问题，对内来看，可以提高工作效率；对外来看，获得竞争优势。信息管理系统（MIS）是为企业提供有关内部经营，外部环境和决策支持信息而建立起来的信息保障体系。目前，在欧美发达国家，绝大多数企业都在不同程度上建立

6、起来了自己的企业信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。在我国，随着市场经济的发展，企业技术进步和管理水平的不断提高，市场的作用不断扩大，中小企业急需要MIS软件来管理企业的日常经营活动。对一个企业来说，本身就是一个大系统，这个大系统友若干相关的生产系统，管理系统和信息系统所组成，其中信息系统的设计好坏直接关系到企业的发展，因此设计MIS系统的时候必须遵循一下原则：眼前利益与长远利益相结合 设计一个企业的信息管理系统的时候，既要考虑当前的现实利益，也要考虑到长远的战略利益，两者兼顾。如果只重眼前利益而忽视了长远利益，必然会事倍功半，企业也不可能长生不衰。局部利益和整体利益相结合 企业信息管

7、理系统是一个有机的整体，它由若干个子系统组成，这就要求我们从大系统出发来把我子下体之间的多层次关系，合理划分各个子系统之间的任务，逐层逐级分解下去。形成一个单个子系统服从于局部系统，局部系统服从于整个系统的一体化局面，从而最大限度的发挥企业信息管理系统的效力。开放性和灵活性相结合 系统设计一方面要主意增强对外部的开放程度和能力，发挥对外开发的功能，不断增强对外开放意识和开拓精神，使企业在激烈的市场竞争立于不败之地；另以方面，要有一定的灵活性，便于对系统进行修改，完善和补充，使设计的系统具有较强的适应性，以增强企业的经济效益。针对性和实用性相结合 系统的设计必须针对社会发展的需要，按照企业的具体

8、情况进行，不同地区，不同行业，体制和机车不同，用户的需求也有差异，设计的系统也应有所区别。同时，必须注意系统的实用性，尽可能的以较小的投入获得最大的效益，使系统设计的各个方面都能得到充分的开发和利用。MIS对于企业的日常经营起着很大的作用。在企业的人事管理中用记录大量员工的基本信息和人事变动的记录，如果要人员来管理那些数据的效率是极其低的，还有很容易就会出错。出勤管理和工资管理也是一样。因此对企业的信息实现数字化，用计算机来管理显得非常的必要。小区物业管理系统就是一个例子，随着人民生活水平不断提高，人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求，为了适应这种形式，小区的经营者不仅

9、首先要有坚实的硬件基础，还要有一套现代化的物业管理系统。而要实现这一功能，就职求物业管理者配备一套高效的管理住处网络系统，以便在小区内快速地发布和获取住处并以最快地速度响应用户的需求，及时为用户提供服务，为住户提供一个高效、舒适的居住、生活环境。住宅小区的物业管理准确地讲应当是指对以居住为主要功用的物业进行管理。除住宅外还应包括公寓、别墅等。小区/写字楼物业管理系统的开发，是为了规范住宅小区的管理工作，为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。适用于管理以下物业，房产业主、大中小型物业管理公司、物业服务提供商、房地产开发商、物业中介公司等物业管理企业，用来管理公寓、住宅群体、智能小区、商品房

10、、多层住宅、商业大厦、学校、医院、别墅区、部队营房区、各类小区等。本系统可以彻底解决手工计算、抄写物业管理中房产资料、业主资料、住房资料以及文件档案等操作时数量庞大的难题，也可以有效避免长时间无法即时查询某房产或业主资料的繁琐性。随时按照业主名称、房号、房屋类型、房间朝向、面积等多种条件任意查询，减少重复，提高工作效率第一章 系统需求分析1、物业管理的发展成因(1)住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物

11、、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。 (2)住房制度改革的逐步深化。随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过75%，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。对管理的社会化形成了客观的要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。 (3)体制改革的推动。随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的转轨，政府

12、职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化。一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定来源的机制，日益显示其新体制的优越性。(4)人民群众生活水平的不断提高。居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受，其行业

13、地位不断攀升，外部环境逐步改善。2、现行系统存在问题的分析该小区的管理工作大部分还是进行着手工管理，工作起来效率很低，并且不能及时了解小区内部各处的信息，也不方便工作人员之间彼此的交流，不便于动态及时地了解概况，以便更好地适应当前小区的管理需求。手工管理还存在这许多弊端，由于不可避免的人为因素，经常造成数据的遗漏、误报。计算机信息化管理有着储存信息量大、速度快等许多优点，提供给我们的处理信息及时快捷，同时也提高了我们工作人员的自身素质。3、解决方案基于以上的对问题的分析，利用计算机给我们提供信息，及时地调整小区物业管理整体结构，并且对整个信息进行动态管理就十分必要了。小区物业信息系统的建立，需

14、要进行对住户的需求调查与分析，以确定系统目标，提出解决问题的详细方案，这是系统建设的重要环节。小区物业信息管理系统的体系结构，既要符合企业的生产经营体制，又要符合计算机软件本身的特点，因此需要从下面几个方面来综合的考虑：1 综合考虑企业现行的管理体制下各个职能部门的要求，把关系紧密，数据采集，交换，加工分析路径最短，业务相对独立的一些职能划分为一个子系统。2 充分考虑企业管理部门的业务分工，尽可能的使一个功能子系统属于一个职能的管辖范围内，以便于今后个子系统的管理和维护。3 有利于子系统的开发，设计和维护，各个子系统之间相对独立和相对稳定。在软、硬件方面对系统的需求，软件要求易学，界面友好，容

15、易掌握，可以很简单方便的管理各种信息。硬件的配置要求不能太高，这样可以很好的适应当前的实际情况。系统设计开发的周期要短，在短时间内完成，减少开发成本，提高开发效率，方便、简单、实用作为系统开发的指导思想。4、可行性分析通过对该小区的各个方面进行了具体的了解之后，现对该单位开发物业管理系统的可行性进行分析。技术上可行：该系统所需硬件设备，市场上销售且价格较低，甚至可以使用原有的设备，软件上，操作系统采用Windows系列操作系统，数据库管理系统采用Visual Basic，这些软件在MIS开发中已被大量应用，技术上都比较成熟。因此在技术上是可行的。经济上可行：由于住户需要支付管理费，因此小区在采

16、用计算机来进行小区的管理，因开发经费没有问题。管理上可行：该小区的物业管理人员都经过专业的培训。有计算机操作经验，并有丰富的管理和工作经验，因此因管理上可行。另外，小区也决定对新员工制定了培训计划，并进行了实施MIS的物质准备和工作准备。综上所述，开发小区物业管理系统在技术上、经济上、管理上都是可行的。第二章 新系统逻辑方案1、初步调研在本系统被批准立项之后，我实地去该小区进行了参观和学习，现对该小区的整体情况进行调研，调研分两步进行，一是初步调研，二是详细调研。由于该小区物业管理不员较少，因此在调研时采用了会议讨论法和个人访谈法两种方法，通过会议讨论法了解小区的整体情况，对开发新系统的态度等

17、。通过个人访谈法了解各个部门的主要职能及具体运作方式、过程等。对该小区进行初步调研的具体内容为：（1）小区的规模：栋数；（2）小区的主要服务项目；（3）物业管理共分几个部门；（4）物业管理职工人数；（5）职工受教育程度；（6）主要住户结构;（7）对开发新系统的态度；（8）开发新系统所需的时间（规定多长时间开发完成）。2、详细调研通过调查,确定系统需要具有以下功能: A：由于操作人员的计算机知识普遍较差,要求有良好的人机界面; B：由于该系统的使用对象多,要求有较好的权限管理; C：原始数据修改简单方便,支持多条件修改D：方便的数据查询，支持多条件查询;E：在相应的权限下，删除数据方便简单，数据

18、稳定性好；F：数据计算自动完成，尽量减少人工干预;G：退出系统由于本系统管理的对象单一,涉及的计算过程不是很复杂。因此，比较适合于采用数据库管理。且物业管理部门购进的计算机都PentiumIII以上的机器，在存储量、速度方面都能满足数据库运行的要求。在技术难度方面，由于有指导老师的指导和相关参考文献，特别是网上资料，以及生产一线提供的各种要求，完全可以实现。 VB6.0中文版作为一个关系型数据库系统，它提供了面向对象的编程技术，可简化数据库管理，使开发应用程序这项艰辛的工作就象堆积木那样简单方便。另外，用VB6.0中文版开发的应用程序可以独立运行于windows平台。第三章 系统总体结构设计1

19、、需要分析本小区物业管理系统要求达到以下的要求：有效的管理住户资料，并保证其安全性。自动安排日常的管理事务。及时处理住户的意见，并做好记录备案。2、本小区管理系统的目标确保准确、可靠的小区管理，保证数据的安全性，一致性，完整性，提高效率，防止漏洞。所有的管理记录必须完整、准确、报表及时，满足普通住户和管理员管理的要求。第四章 小区物业管理系统的设计1、小区物业管理系统的功能小区物业管理系统大致上需要住户资料管理、投诉管理、住户报修管理、统计报表、数据备份、数据恢复等几个主要的功能。故本系统的模块的划分及功能如下：A、住户资料管理：详细记录小区住户的信息 B、投诉管理：管理住户的投诉情况。C、住

20、户报修管理：记录报修信息，为住户提供及时的维修服务。D、物业缴费管理：记录住户的缴费信息。E、住户停车车位管理：这个功能可以轻松监控住户的车位信息。F、系统维护：数据备份，数据恢复。2、系统菜单基本资料录入 住户资料录入停车场资料录入物业管理 投诉管理 住户报修管理 住户缴费管理 住户停车车位管理统计报表 住户投诉统计报表 住房维修统计报表系统维护 数据备份 数据恢复窗口退出帮助3、功能模块图4、业务流程图 5、数据流程图规范化数据规则：.第一范式(1NF):消除重复字段和非原子的值。.第二范式(2NF):要求每一个字段都依赖于主关键字段的每一部分。.第三范式(3NF):要求所有非主关键字都只

21、依赖于主关键字段。确定字段原则:根据表中存储信息的不同,表中所需的字段也不一样,在确定所需字段时有下列方法可供使用:.描述不同主题的字段应属于不同的表,通过定义之间的关系,可以将多个表中的字段进行数据组合,生成各种表单或报表。 .不要在表中存储通过推导或计算可以得到的数据。 .收集所需的全部信息。应全面检查书面的表单和报表，确定所需的数据都已包括在所设计的表中或可由这些表计算出来。 .以最小的逻辑单位存储信息。应尽量把信息分解成比较小的逻辑单位。 .对于主关键字段,VB6.0不充许其有重复值或NULL 值。 确定字段数据类型规则: 在实际选择数据类型时,应结合字段的自身情况并考虑以下几点: .

22、该字段用于存储什么类型的值 .要对字段中的值执行什么类型的运算 .是否要用字段进行排序或筛选 .是否用字段对记录进行分组、SQL Server 2000是在SQL Server 7.0的基础上扩展升级的产品。SQL Server 2000是一款面向高端的数据库管理系统，它不仅继承了SQL Server 7.0版的性能、稳定性、便于管理和易于开发等优势，同时又具有许多新特性，赢得了众多客户的喜爱。总之，SQL Server 2000已成为目前广为使用的数据库管理系统。为了满足不同的性能、运行时间以及企业和个人不同的价格需求，SQL Server 2000有不同版本的系列产品。 企业版(Enter

23、prise Edition) 标准版(Standand Edition) 个人版(Personal Edition) 开发版(Developer Edition)此外，还有企业评估版、桌面引擎(Destop Engine)和Window SQL Server CE版，因篇幅限制，这里就不详述了，读者可以通过SQL Server 2000的联机帮助查看相关内容。SQL Server 2000功能与特点：SQL Server 2000提供了以Web标准为基础的扩展数据库编程功能。丰富的XML和Internet标准支持允许用户使用内置的存储过程以XML格式轻松存储和检索数据。用户还可以使用XML更新

24、程序容易地插入、更新和删除数据。 使用SQL Server 2000可以获得非凡的可伸缩性和可靠性。通过向上伸缩和向外扩展的能力，SQL Server满足了苛刻的电子商务和企业应用程序要求。 SQL Server 2000作为Microsoft.NET Enterprise Servers的核心组件，它将减少电子商务、在线商务和数据仓储应用程序推向市场的时间，并对需要的环境提供了可靠的支持。SQL Server 2000还提供了对XML(Extensive Markup Language，扩展标记语言)和HTTP的充分的支持，具有强大的基于Web的分析能力，并且支持OLE DB和多种查询功能，

25、同时还支持分布式的分区视图。本系统共有七个数据表，物理结构如下：Ddmin（管理员）表：字段名称字段类型宽度小数位ID自动编号UserName文本20Psw文本50BaseInfo（住户信息）表：字段名称字段类型宽度小数位住户编号文本20户主名称文本20联系电话文本20楼宇名称文本50楼层文本20房屋号文本20单元文本20迁入日期日期/时间房型文本20备注备注DataMoney（收费管理）表：字段名称字段类型宽度小数位编号自动编号单据编号文本20住户名称文本20缴费日期日期/时间20收费人员文本20缴费方式文本20缴费总额数字42备注备注Park（车位管理）表：字段名称字段类型宽度小数位编号自

26、动编号车位编号文本20住户名称文本20使用日期日期/时间备注备注ParkBase（车位信息）表：字段名称字段类型宽度小数位编号自动编号车位编号文本20备注备注Repair（报修管理）表：字段名称字段类型宽度小数位单据编号文本20住户名称文本20维修人员文本20报修日期日期/时间服务费用数字4物料费用数字4费用合计数字4报修内容备注TouShu（投诉管理）表：字段名称字段类型宽度小数位投诉编号文本20投诉住户文本20接待人员文本20投诉日期日期/时间投诉内容备注处理人员文本20处理情况备注6、系统界面：A.登陆界面：登录界面主要是对系统的安全性进行管理，防止非法用户侵入造成信息泄露。B：系统主界

27、面：在本界面上集成了本系统的所有功能：C：住户资料录入界面：将每个具体的信息录入本系统，以便快速查询和管理D.住户投诉管理界面：小区管理是一个双向的过程，本功能模块主要是对住户提出的问题进行记录，以便及时处理。E：住户报修管理界面：方便工作人员及时对隹户的物产进行维护。F.物业缴费管理：方便牧业管理部门对住户的物业费的收取G.住户停车车位管理：对住户的车位进行管理。 第五章 实施概况1、系统开发环境：系统开发环境包括硬件平台和软件平台两种。硬件平台是指开发与运行所需要的硬件环境，主要包括计算机机型及硬件配置。由于本系统是一个小型的MIS管理系统，因此对计算机硬件的要求不高，比较经济，只要配备有

28、PII处理器（或以上）、64M内存（或以上）、10G硬盘（或以上）的普通微机即可顺利运行。软件平台是指系统开发与运行的软件环境。本系统在开发时选用了稳定性较强的Windows XP中文专业版和Visual Basic6.0作为开发语言，同时选用了SQL Server数据库，由于这些软件产品都是Microsoft公司的产品，因此彼此之间的兼容性较好，开发出的应用系统稳定性较高。Visual Basic是一种可视化的、面向对象和调用事件驱动方式的结构化高级程序设计，可用于开发Windows环境下的种类应用程序。它简单易学、效率高，且功能强大，可以与Windows的专业开发工具SDK相媲美，而且程序

29、开发人员不必具有C/C+编程基础。在Visual Basic环境下，利用事件驱动的编程机制、新颖易用的可视化设计工具，使用Windows内部的应用程序接口(API)函数，以及动态链接库(DLL)、动态数据交换(DDE)、对象的链接与嵌入(OLE)、开放式数据访问(ODBC)等技术，可以高效、快速地开发出Windows环境下功能强大、图形界面丰富的应用软件系统。总的来说，Visual Basic具有以下特点：可视化编程：用传统程序设计语言设计程序时，都是通过编写程序代码来设计用户界面，在设计过程中看不到界面的实际显示效果，必须编译后运行程序才能观察。如果对界面的效果不满意，还要回到程序中修改。有

30、时候，这种编程-编译-修改的操作可能要反复多次，大大影响了软件开发效率。Visual Basic提供了可视化设计工具，把Windows界面设计的复杂性“封装”起来，开发人员不必为界面设计而编写大量程序代码。只需要按设计要求的屏幕布局，用系统提供的工具，在屏幕上画出各种“部件”，即图形对象，并设置这些图形对象的属性。Visual Basic自动产生界面设计代码，程序设计人员只需要编写实现程序功能的那部分代码，从而可以大大提高程序设计的效率。面向对象的程序设计4.0版以后的Visual Basic支持面向对象的程序设计，但它与一般的面向对象的程序设计语言(C+)不完全相同。在一般的面向对象程序设计语言中，对象由程序代码和数据组成，是抽象的概念；而Visual Basic则是应用面向对象的程序设计方法(OOP)，把程序和数据封装起来作为一个对象，并为每个对象赋予应有的属性，使对象成为实在的东西。在设计对象时，不必编写