农产品集散中心可研报告.docx

1、农产品集散中心可研报告XXX农产品集散中心可行性研究报告附件：XXX农产品集散中心规划总平面图1总论1.1项目名称及拟建地点项目名称：XXX农产品集散中心项目建设地点：项目拟建于XXXXXXXXXXX段北侧，XX路东面，XXX县城西北角，即XXX苗圃和XXX园艺场的成片果园基地，离县城商业中心较远，北临XX公路，交通便利。南临规划60米宽XX路，西接县XX。项目基地毗邻XX学校、XX花园、XX家园、XX花园、XX花园、XX住宅小区、XX花园、XX市场、地税局、邮政大楼、卫生局、文体中心、市民广场等物业，区域位置较好。1.3申请报告编制单位编制单位：湖南XX有限公司公司住所：XX法定代表人：XX

2、注册资本: XX资质等级：XX资质证号：XX联系人：XX传真/电话：XX1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据1)关于工程咨询服务协议书；2)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；3)投资项目可行性研究指南；4)关于农贸市场建成的有关标准；5)项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对与项目相关的规划、建设条件、工程技术方案、环境影响、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府核准部门决策参考。1.5建设内容与规模XXX农产品集散中心项目规划总用地面积XX平方米（约XX亩），总建筑面积XX平方米，其中建设商业面积XX平方

3、米，住宅面积XX平方米，公建建筑面积XX平方米。主要技术经济指标详见下表：项目的技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积平方米XX约合XX亩2总建筑面积平方米XX其中商业面积平方米XX住宅面积平方米XX5F公建建筑面积平方米XX物业用房、公厕3容积率XX4建筑密度%XX5绿地率%X06停车位个XX1.6资金来源与筹措本项目总投资XX万元，资金来源主要由三部分构成，其中自有资金XX万元，向银行贷款XX万元，利用预售收入XX万元。1.7结论与建议1.7.1结论1、该项目的开发建立在XXX良好的自然生态和资源条件，以及已经初具规模的农产品生产和贸易的基础上。项目建设将有利于合理扩大资源的开

4、发利用程度规模，将分散、无序的农产品交易整合起来，提高永州市和XXX各种蔬菜、水果、家禽、大豆、粮食等特色农副产品的商业价值；更好地实现农民和企业的经济利益。2、项目涉及的面向省内外市场的农产品交易平台以及绿色生态蔬菜、水果、家禽、干货等农产品的省内外市场供求、价格等信息查询系统以及相关农产品质量的检验检测系统的建设，有利于将XXX农产品市场与全市、全省、甚至是全国的市场联系起来，给企业和农户提供及时的市场信息，同时可以有效保证XXX农产品的质量，促进“菜篮子工程”建设；符合国家标准的农产品批发市场建设，以及采用先进的技术，可以提高服务农产品企业和农户的水平，有利于降低农产品交易成本，增强产品

5、的竞争力。3、项目建设围绕农产品储藏、加工、运输、配送、批发、销售各环节进行“功能和产能整合”，形成产业规模，促进和提高永州市和XXX各种蔬菜、水果、家禽、大豆、粮食等农产品的产业化、规模化经营和流通水平。5、项目的建成还将带动更多农户进行绿色农产品的生产，把分散的小生产同全市、全省、全国大市场直接联系起来，创造就业岗位，增加税收，提高农民收入，有利于社会稳定。6、项目以市场与住宅相结合的小城镇开发模式进行建设，大大增加了农村土地的运作程度，更是促进了项目所在区域的小城镇建设进度。7、经测算项目总投资XX万元，利润总额XX万元，税后利润XX万元，总投资收益率XX%，资本金净利润率XX%，项目盈

6、利能力较好。综上所述，新田农产品集散中心建设项目具有良好的社会效益和经济效益，项目建设社会评价可行。1.7.2建议A、密切关注和研究国家和地方宏观调控政策，及时协调政府各相关部门关系；B、积极应对面临的各类风险，研究市场，科学管理；C、强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成；D、做好纳税筹划工作。2项目建设的背景及必要性2.1项目背景新田位于XX省南部，地理坐标位置: XX，北纬XX。东接XX，直达XX。南临XX，是能源协作区。西接XX，XX。北毗XX，通XX，自古商贾交往频繁。XX地处我国季风湿润气候区域，气候温和、雨量充

7、沛，年均气温XX，一月平均气温XX，七月平均气温XX。年际变幅为XX，较同纬度的XX略高，比XX地区高XX。年降水量XX毫米，降水时间比较集中，夏末至冬初少雨。无霜期达XX天。年日照XX小时，太阳辐射值XX千卡/厘米2，全年蒸发量XX毫米，易致夏秋干旱。2010年末，XXX辖7镇、XX乡，XX村（居）委会，总人口约为XX。XX是一个农业大县，2010年全县实现农林牧渔业总产值（现价）XX万元，至今以来，农产品一直保持强劲的增长势头。但是相对于农产品的发展形势，XXX的农产品流通市场建设落后，在XXX为数不多的农贸市场中，专门为农产品批发服务的市场尚未有。XXX现有市场设施落后，交通不畅，严重阻

8、碍了农产品市场的发展。XXX农产品市场现状及存在问题如下：第一，县内农业快速发展。2000年以来，XXX农业快速发展，一年一个台阶。2010年XXX农林牧渔业总产值（现价）XX万元。近年来，县委、县政府积极进行招商引资，大力推进农业产业化，扎实新农村建设，逐步形成了“一粮二菜三特色”的格局。至今，XXX已成功开发了优质水稻基地、蔬菜种植基地、优质旱粮生产基地、优质南方大豆种植基地、大五星枇杷生产基地、“三味辣椒”特色农产品生产基地等，逐步实现了一村一品、一乡一业乃至数乡一业、多村一品的专业化种植小区，初步建成了优势农产品产业带。其中，外销蔬菜、大豆已逐步成为新田农业的朝阳产业，取得了明显经济利

9、益和社会效益。第二，落后的农产品市场建设。XXX农产品交易主要集中在县城区域，目前XXX城约有39万人口，但只有几个规模较小且不规范的农贸市场，农产品集散地和批发市场尚没有，缺乏健全、科学的流通平台，流通体系不健全，无大流通意识。总体而言，XXX内农贸市场建设落后，设备缺乏，导致农产品市场信息收集困难，质量监管受制，阻碍了放心“菜篮子工程”建设，不利于县区农业产业化、集约化发展。农产品批发市场，是农产品流通的主要渠道。为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，故XXX本应需要建设一个为农产品储藏、加工

10、、运输、配送、批发、销售服务，与生产力发展相适应的批发市场迫在眉睫。而本项目的建成将可以为XXX农产品交易提供一个完善、科学的平台，同时方便市场信息采集，保证农产品质量，促进农产品市场繁荣，推动农产品产业化、集约化建设。2.2建设的必要性1.项目建设符合国家产业政策国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门关于进一步做好农村商品流通工作的意见文件要求，要努力搞活农产品流通，加强农产品批发市场建设，制订农产品产地和销地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。在千方百计增加农民收入

11、的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该项目建设是XXX高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。2、我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意

12、义，对“三农问题”的解决极有帮助。3、有利于促进和提高XXX地区蔬菜、粮食、大豆、家禽等农产品产业化经营水平和市场竞争力。XX的蔬菜、大豆产业已经初具规模，但产业化经营水平还不高，由于市场体系滞后，对外信息不通，以及交易市场缺乏等现状严重制约了产业化经营水平的提高，本项目的建成，将提供一个科学、完善的交易平台，极大地推进产业化经营的进程，有利于提高农产品生产企业和农户的经济效益。4.实现XXX农业产业化、调整农业结构的需要按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市

13、场带动农业产业化发展。XXX农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全县农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根据上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。XXX农产品集散中心以XXX的

14、优势农产品为主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成为XXX优势农产品批发中心。3项目建设规模及内容项目拟建于XXXXXXX北侧，福海XX，XXX县城西北角，即XXX苗圃和XXXXX场的成片果园基地，离县城商业中心较远，北临XX路，交通便利。南临规划60米XX路，西接XX业园。XXX农产品集散中心项目规划总用地面积XX平方米（约80.46亩），总建筑面积36023.35平方米，其中建设商业面积29855.3平方米，住宅面积5250平方米，公建建筑面积918.05平方米。主要技术经济指标详见下表：项目的技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积平方米53641.58约合80.46亩2总建

15、筑面积平方米36023.35其中商业面积平方米29855.3住宅面积平方米52505F公建建筑面积平方米918.05物业用房、公厕3容积率0.674建筑密度%30.235绿地率%206停车位个844项目建设条件4.1地理位置及区域范围新田位于湖南省南部，地理坐标位置:东经11202-11223，北纬2540-2606。东接桂阳，直达郴州、广东。南临嘉禾，是能源协作区。西接宁远，为土特产集散通渠。北毗祁阳，通常宁，自古商贾交往频繁。4.2自然资源状况（1）地形地貌XXX境南北长，东西窄，呈向南开口的狭长盆地。县内四面环山，西北地势较高，东南地势较低。境内最高点，海拔1080米，最低点海拔200米

16、。大致是五分山丘、三分岗地、二分平原和水面。（2）水文条件XX全县水资源蕴藏总量为XX亿立方米，其中XX亿立方米形成地表径流。水能资源蕴藏总量为XX千瓦，其中可供开发利用的仅有XX千瓦，至2003年底，已开发水能源资源XX千瓦，占可供开发的XX。县境内河溪的坡降大、河床窄。全县地下水丰富，蕴藏量达XX亿立方米。至XX年，全县地下水提引量XX万立方米，仅占蕴藏量的XX。全县有溶岩泉井XX7处，至2006年，已开发XX处，占总数的XX。（3）气象条件XXX地处季风性湿润气候区域，气候温和、雨量充沛、四季明显，年均气温XX，一月平均气温XX，七月平均气温XX，年际变幅为XX，比湘北地区高XX。年降水

17、量XX毫米，降水时间比较集中，夏末至冬初少雨，无霜期达XX天，年日照XX小时，太阳辐射值XX千卡/平方厘米，全年蒸发量XX毫米，是湖南省四大“温室县”之一。气象条件适宜优质水稻的种植。（4）土壤条件根据土壤资料，全县有水稻土XX万亩、菜园土XX亩、潮土XX亩、红壤XXXX万亩、山地黄壤XX亩、石灰XX万亩、紫色土XX亩XX个土类XX个亚类，XX个土属，XX土种。宜农荒地少，全县有荒地XX万亩，但适宜开发的面积不多。（5）矿藏资源境内金属矿有铁矿，总储量约XX万吨，主要是赤铁矿，残存于红土壤中，含铁量多在XX以下。锑矿主要在道塘，储量XX吨，属中型低温热液脉状矿藏，含纯锑XX左右，伴有镓、锗等稀

18、有金属。解放前后已经多次开采，锑矿资源现存不多。此外，境内尚有少量铅、锌、锰、金、银、白钨等，均无开采价值。境内非金属矿主要有煤矿，总储量XX万吨，均属下石炭纪测水煤系。煤层薄，煤质差，如龙溪煤矿煤层厚仅有XX米，含磺铁矿等杂质高达XX此外，还有少量重晶石、石英、冰洲石、油页岩等。4.3工程地质条件项目暂未进行地质勘察，参照周边现有建筑工程地质情况推断，拟建工程场地内无活动性断裂、滑坡、泥石流等不良地质作用及可液化土层的存在，场地稳定性较好，适宜本工程建设。4.4场地地震效应根据国震发(1992)160号文件，按国家地震局编制的中国地震烈度分区图(1990)(XX年超越概率10)的划分，XXX

19、地震基本烈度为6度，按6度设防。4.5基础设施条件项目拟建于XXX XX段北侧，南临规划60米XX路，西接XX。周边基础设施完善，利于项目的开展。4.6区域经济状况XX属亚热带湿润气候区，雨水充沛，四季分明，无霜期较长，适宜于农作物的生长。境内动植物资源丰富，是全国商品粮基地大县、全国绿色食品原料（水稻）生产基地、全省农业产业化先进市。现已初步形成烟草、粮油和林业等三大主导产业，拥有1家国家级农业扶贫企业和2家省级农业产业化龙头企业。根据XXX2010年国民经济和社会发展统计公报，初步核算，2010年全县实现地区生产总值（GDP）XX亿元，同比增长XX。从分产业看，第一产业完成增加值XX亿元，

20、下降XX；第二产业完成增加值XX亿元，增长XX，其中，工业增加值XX亿元，增长XX；第三产业完成增加值XX亿元，增长XX。三次产业结构比由上年的XX调整为XX。农业生产有升有降。全县实现农林牧渔业总产值（现价）XX万元，减少XX。工业发展速度进一步提升。全部工业实现增加值XX万元，增长XX，所占GDP比重XX，比上年提高XX个百分点，拉动经济增XX个百分点，对全县经济增长的贡献率为XX。固定资产投资增势强劲。全社会固定资产投资完成XX亿元，增长69.6%。其中，城镇投资26.22亿元，增长56.5%，农村投资9.45亿元，增长121.0%。财政收入增幅较大，财政支出刚性较强。全县完成财政总收入

21、19008万元，增长XX，地方财政一般预算收入XX万元，增长XX，其中税收收入XX万元，下降XX，税收占财政总收入的比重为XX。城乡居民收入不断提高。城镇居民人均可支配收入XX元，比上年增加XX元，增长XX，其中人均工资性收入XX元，增长XX；农村居民人均纯收入XX元，比上年增加XX元，增长XX，其中工资性收入XX元，增长XX；人均生活消费支出XX元，增长XX。4.7工程方案项目规划设计方案由项目申请单位委托专业的建筑规划设计院设计，其建筑、结构、电气、给排水、采暖通风、建筑节能、消防等设计详见其规划设计方案。5节能5.1项目能耗分析该项目在建设期的能耗主要是电能，在使用期的能耗除电能外，水的

22、消耗较为突出，因而制定并实施节能措施是该项目建设的关键。5.2节能、节水分析5.2.1节能的原则和要求当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。建筑节能是城

23、市环境保护、落实科学发展观、建设节能型社会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定(建设部令76号)、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准(2005年月1日实施)及其他措施、标准与规范。5.2.2节水的原则和要求全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。根据中华人民共和国水法、城市供水条例、城市节约用水管理规定和建设项目水资源论证管理办法的规定，本项目的建设方案设计必须采取有效的技术措施，提高水的重复利用

24、率，降低水的消耗量。总而言之，节约能源，合理用水、节约用水，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。5.2.3项目能耗、水耗分析（1）项目能耗主要来自于建筑的设施、设备等的耗损。（2）项目的水耗主要是市场营业用水、清洁用水和生活用水。5.2.4节能、节水措施（1）本项目的建设应采取节能新技术、新工艺和新设备，不选用已公布淘汰的设备产品以及产业政策限制的产品序列和规模容量。（2）建筑物设计尽量满足通讯、采光要求。（3）在建筑不利朝向考虑选择双层墙或中空玻璃，严格控制窗墙面积比。在围护结构设计中采用保温隔热效果好的材料，尽量避免使用玻璃幕墙。（4）合理配置设备和灯具的数量及位置，尽可能选用新型的节能型

25、用电设备，力求做到供电、用电系统合理配置，降低电耗，节约用电。（5）尽可能选用高性能低耗产品，以降低能源消耗。（6）加强能耗管理，制订机械合理的送风指标。（7）本项目的建设采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，强制淘汰落后的卫生洁具、设备和管道材料。同时，供水系统采取防渗、防漏措施，以降低水资源无效消耗。（8）在公共卫生间内采用感应式洗手盆水龙头及感应式小便器冲洗设施，蹲便器均采用有节水功能的自闭式冲洗阀冲洗。（9）加强中水回收利用，节约水资源，减少排污。（10）热水供应系统采用电加热开水器，充分利用现有的自然资源。（11）充分考虑建筑的朝向，采用有组织的自然通风，改善建筑物内的空气质

26、量，以降低能耗，达到节能目的。5.3节能措施5.3.1无耗能源的利用最大限度地利用太阳能，合理布局、妥当安排各类房屋的朝向，达到日照充分，降低能源消耗。合理布置房间及联系通道，有效地组织房间穿堂风；恰当设置窗子，确保有效采光，减少人工光源耗能。5.3.2节能材料、设备的利用该项目实施中的建筑材料，全部选用环保节能型材料。该项目的设备，主要为水、暖、电设备，选用经国家鉴定认可的节能型产品，如使用高效荧光节能灯可大大减少电耗等。5.4节水措施5.4.1在项目建设实施和建成使用整个过程中，做好“节约用水”的宣传教育，使人们对“自然界可用水资源在不断减少”的状况有较高的认识，形成“为保护自我而节约用水

27、、为人类生存而节约水资源”的良好意识。5.4.2完善各种节水管理制度，如装表到室、限额用水、分价计量等等，促成人们逐渐形成“节约用水”的自觉行为。5.4.3项目实施中的用水设备，全部选用经国家鉴定认可的节水型的产品。6环境保护6.1场址环境质量现状1、环境空气本项目所在区域大气环境中SO2、NO2和TSP的监测结果均符合国家环境空气质量标准（GB3095-1996）中二级标准要求。2、水环境所在地区域的主要水体是地表水，水质较好。3、主要环境保护目标所在区域内未发现历史文物、名胜古迹及珍贵动物等重点保护目标。6.2项目建设和运营对环境的影响6.2.1项目建设对环境的影响本项目进行工程施工时将会

28、产生噪声、废气、废水及固体废弃物等污染物。其施工期各类污染源产生、防治及排放情况分析如下：1、废气废气主要为施工扬尘、施工和运输机械排放的尾气及焊接工艺产生的烟尘。施工扬尘主要产生于土建施工以及建筑材料的运输和堆放等过程中，扬尘量与施工作业方式及气象条件有密切关系，难以定量。一般来说，干燥及风力大的条件下，扬尘量较大，属无组织排放。施工和运输机械运行时会产生一定量的尾气，主要成分为CO、碳氢化合物、NOx等，属无组织排放。项目主体结构采用砖混结构的构筑方式，在建设过程产生的烟尘和粉尘也是施工污染因素之一，焊接烟尘在各个作业点产生属无组织排放，切割主要集中在地面备料车间产生，切割粉尘粒径、密度较

29、大，很快会沉降在地面。2、废水本项目建筑采用商品混凝土，施工场内不设混凝土拌和，建筑主要采用砖混结构，施工废水主要为地面混凝土养护废水、工具清洗废水等，废水产生量大量减少。与大多数建筑工程一样，该项目施工生产废水不含有毒物质，主要是泥沙悬浮物含量较大。根据国内外同类工程施工废水监测资料：混凝土养护废水悬浮物浓XX，pH值912，该项目施工废水所含悬浮物浓度属上述浓度变化范围的中下水平。施工过程中设备、工具清洗及其它等产生的废水量小，主要污染物为悬浮物和石油类。厂区内设置临时混凝沉淀池，废水收集沉淀后回用于施工过程或洒水降尘。类比同类工程，本项目的施工期约为XX月，在整个施工期内，施工人员的生活

30、将产生少量的生活污水，在施工场地将不增设卫生设施和食堂，施工人员不在施工场地内食宿，仅有2-3名安防人员在施工场地内值班。因此，施工期内生活污水主要是施工人员清洁所产生的生活污水，这些废水经沉淀后全部用作施工场地洒水抑尘用水。3、固体废物施工期固体废物为施工活动产生的各种建筑垃圾及施工人员的生活垃圾；施工人员产生的生活垃圾，集中收集委托环卫部门清运。建筑垃圾包括废弃砖石、水泥凝结废渣、废弃铁质等，项目应对其进行分类集中堆存，能回收利用的部分，例如铁制材料等。建设方应该严格按照相关规定，对建筑垃圾通过分类集中堆存、回收利用，不能利用的委托有资质的单位及时收集并统一清运，禁止与生活垃圾混合处置，禁

31、止随意丢弃。4、噪声项目施工期间将使用挖掘机、升降机、电锯、电钻、车辆等施工机械和运输机械，施工机械和运输机械在运行中会产生噪声，其噪声源强度约为XXdB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。5、水土流失施工期间，项目有一定量的土石方的填压，及基础开挖，从而加剧扰动地表和土壤侵蚀，造成土质疏松，在雨季受雨水冲刷会导致项目区产生水土流失。由于施工面相对较小，项目区相对较平，故水土流失量也较少。项目建设竣工后，区域均为建筑物、硬化道路所覆盖，办公生活区也适当布置绿化，因此施工造成的水土流失将得到有效控制。综上所述，施工期环境污染因素主要是：建筑扬尘、施工机械尾气、施工期噪声、建筑垃圾，生活垃圾。这些污染存在于整个施工过程，但不同污染因子在不同施工阶段污染强度不同，随着施工期的结束，对环境的影响也随之消失。6.2.2项目营运期间产生的污染物对环境的影响1、污