青岛房地产市场情况简述.docx

1、青岛房地产市场情况简述青岛房地产市场情况简述、青岛市宏观经济发展情况 1、青岛国内生产总值（GDP ）发展情况2011年，青岛完成生产总值 6615.6 亿元，比2010年增长11.7%。2007年-2011 年青岛GDP始终保持在较高的增长率，年平均增长率为 13.2% 。2007-2011 青岛市 GDP变化图匸二I GDP （亿元） * 增长率18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2、三产结构及支撑产业介绍自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势， 2011青岛第一产业增加值 306.38亿元,增长5% ;第二产业

2、增加值 3150.72亿元，增长11.6% ;第三产业增加值 3158.50亿元，增长 12.4%。产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，第三产业比例逐年提升，产业结构 日益合理化。2&07-J011年三*;产业比桝变牝S3近年来青岛第三产业发展迅速，特别是城市总部经济已列入全国发展前十位， 形成了几大固定总部经济圈，按照总部经济规划目标到 2015年，总部经济将继续成熟壮大，青岛市区建成七大总部经济集聚区。市南区国际金融商务核心区：以 香港中路、东海路为“横轴”和以 延安三路、山东路、南京路、福州 路、燕儿岛路为“纵轴”的七个轴 带及周边区域。市南区软件和动漫产业集聚园 区：银川西路和宁

3、夏路周边，包括 软件园一期、二期、三期区域。中央商务区（CBD）:以市北区14一:川苟:中央商务区为主，以及形成的办公、 商务、商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。崂山金融城：以仙霞岭路、规划 135号线、125号线、海口路、五大广场中轴线所围 合规划区约396万平方米的核心区及周边辐射区域。青岛开发区商务中心及国际生态智慧城： 以唐岛湾中央商务区、凤凰岛影视基地和国际生态智慧城为重点的区域。青岛（城阳）总部基地园区：以流亭国际机场周边，规划发展总部经济及相关服务业 集聚区面积为重点区域。青岛高新区科技商务中心：鳌东路以东、河东路以南、华中路以西、火炬路以北区域, 以中央智力岛为核心的

4、区域。3、人均可支配收入及消费性支出青岛市人均可支配收入在近四年呈上升趋势， 2011年达到28567元，增长14.3%，工资性收入和转移性收入较快增长， 仍是拉动可支配收入增长的主要因素。 人均消费性支出也 有较快增长，2011年达到19297元，增长10.1%。2007-2011 年青岛市人均可支配收入、人均消费性支出*人均可支配收入人均消费性支出30000 -25000 -20000 -15000 -10000 -5000 -020072008200920102011人均可支配收入1785620464223682499828567人均消费性支出1337614999160801753119

5、2974、青岛市土地供应情况2011年，青岛市供应居住与商服用地 91幅，供应土地面积392.11万平米，建筑面积770.65万平米。土地面积同比下降 36%，建筑面积同比下降 53.1%。2007-2011年氏爲市土地轶取置粗走許与前两年的楼市旺季相比， 2011年土地市场也明显转淡了不少。在政策逐渐趋紧的2011年，土地流拍流标现象也日渐频繁， 政府不敢大幅供地， 土地供应也比去年有所减少。、青岛房地产发展情况城阳区_ -李沧区 崂山区四方区市北区 开发区 市南区1.市场综述2011年青岛楼市经历了不同寻常的一年，供应量的不断上升，成交量的极度萎缩，导致目前库存压力极大； 限购令的出台限制

6、了大部分投资需求和改善性需求， 也误伤了不少刚性需求，因此成交一直低位徘徊； 住宅价格不再坚挺， 大幅优惠的趋势逐渐从郊区向市区内蔓延。2011年的楼市已然进入了寒冬。 2011年全年青岛市七区住宅总体供应量为 108784万套、1111.01万平米，其中新增供应量为 77828套、788.81万平米；成交 48163套，454.96万平米；均价由年初的 10716元/平米跌至9439元/平米，下跌0.9%。2全市年度供求关系变化2011年全年住宅共成交 48163 套，454.96 万平米，同比下降 20.6%和25.2%。09年楼市回暖以后成交量及成交率均达到历史上的高峰。随后去年 4月，

7、政府开始出台一系列调控措施使得楼市有所降温，至 2011年青岛开始实施限购令以来，成交量大幅下滑。2008-2011 年住宅市场供求关系呈现倒 U型。09、10年成交率较高，达 65%以上。而随着近两年严厉的行业政策及紧缩的货币政策的影响下， 青岛住宅成交率在2011年创下新低，仅41%。3.全市月度供求关系变化2011年1月受限购令即将正式实施的刺激，成交量高达 6634套、63.39万平米，成为年度成交最好的月份；随着 2月份限购令正式实施以后，成交量瞬间降至冰点，随后成 交量一直在低位徘徊，传统旺季“金九银十”也未使楼市有所回暖，到最后一个季度，开发 商受资金影响，部分项目低价入市或优惠

8、力度增大， 促使成交量有所回升，12月成交6548套、57.93万平米，成为限购以来表现最好的月份。从供求关系来看，青岛住宅市场基本处于供大于求的局面。 2010年4月以来房地产调控政策频出，市场观望氛围浓厚，成交率不高，尤其是 2月份以来，销售情况最好的月份 成交率也仅为10%。4、青岛市各区总体供求情况从各区域来看，李沧区、城阳区成交量较大， 优势较为明显。其中，李沧区成交13044套，位居各区域成交量之首； 其次为城阳区，成交9694套；再次为四方区，成交8369套;其余各区成交均低于 7000套。JTC. 3%2011年性宅供求关蔡（茴租）从2011年各区域的供求关系来看，以高新区成交

9、率最高，超过 82%，主要由于区域内目前仅世茂公园美地一个项目，今年去化较好； 其次四方、李沧和崂山区成交率较好，在 50%左右；四方和李沧区房地产发展以较高的性价比吸引了更多市区内刚需客户置业，成 为城市白领客户购房的首选地；崂山区主要由于今年限价商品房的热销造成较高的成交率。成交率最低的为开发区， 限购以来，开发区购房客户量急剧减少， 造成成交萎缩明显， 因此成交率最低。5、 青岛市各区项目情况市南区在售项目34个，多数项目为持续 在售项目，年内新入市项目较少，鲁商首府、 锦绣华城等有部分新推房源。市北区在售项目 40个，本年内新入市 项目主要有：青建依山半岛、君利依山美居、 金盛苑、中海

10、紫御观邸、欧典商苑、同德花 园、万泰随园、晓港名城、良辰美景璟台等 项目。四方区在售项目 34个，本年内新入市 项目主要有：鸿海佳园、海信淮安郡、银华 广场、瑞海馨园、心海壹号、中冶英郡等。李沧区在售项目 46个，本年内新入市项目主要有：理想之城西子公寓、理想之城御园、映月公馆、中南世纪城、米罗湾、香蜜湖、海右重华、海岸华府、东方公园世家、万科生态城、理想之城蓝岸、芳馨园、时代 城、中海国际社区等。崂山区在售项目44个，本年内新入 市项目主要有：海信天悦、北村采菊苑 项目、远洋风景等项目。城阳区在售项目75个，本年内新入 市项目主要有：天泰城美立方、御景尚 都、正商红河谷、中铁华胥美邦、天一

11、人和星海湾、茵悦小城、智慧之城、风 情蓝岸、易佳和府、拉菲庄园、青啤 TAHA 时区、祥泰正阳东郡、天竺嘉园开发区在售项目99个，本年内新入 市项目主要有：华裕唐城、唐岛七星、 凤仪帝景、恩马双城汇、邦达海景苑、 龙达生态园、富源公馆、唐岛海岸、星 河家园、瑞源名嘉汇、秀兰禧悦山等。6、青岛市各区产品情况2011年全市住宅各面积段供销存量以 80-150怦面积区间最为集中，其中此面积段销售量占到全市签约总面积的 70.8% ;从区域分布来看热点面积段主要分布在李沧区、城阳 区、黄岛区以及即墨市。2 1年fi岛市住宅各閒枳段供销存呈分布30020010002011年青酎市各面积段销伟分布60以卜

12、 60-707OACSO-9C90-110110-130130-1SO1S0-17U-170-2002OT-2SO2S0-300JOTIA 上e址llfl囲戟区同LU-130WMt(Ht|13OL5Dd 甘段 EmawyeM童、ew09 tf)Cl (isrcjsri(JI】布Ulii. I?.B3-503, 9$n弭L 46L411.54i. it14出4*Z4.?4用处（f.ttILK5.B3Li. if14.404.1*KllC.&9生MLiu 171D.111.14却L IX 2ft氐帥I.L1U9LHJt. as.a.弗xiaIL如1LU1.9432曲阻JL MM- 79IL I?J

13、T. N3ZM1.13IL4Oii 4i亀Us|T. JBIfflLWX5LSr M孤崎5T. 4713-H1$5幢誓irWKLK止幢ff,懵Ek LI4S.M趾M11-THSHF3L. 11IX H1as. 14JLL轲ILS1LW2U.ltIB.K31. 131.11. ITU.K3T.MIL T9if it亂对iiuiaWMii”洱$Q. 17l|. 44|4-1靜斡睥開)$. daIfu T*It 4t a|4.2K轉It It r|J nt ?w也3311.30in. ul*u144IL 14Itlfl5IL 44LilIM HLi M19 *A. 113t OKIt.*鋪 a111

14、ILM亀QI ISV. 14IM. ASMl Uj縛刑j輯21US wMJL itT 0LM,iMkMlJtH *111. *3m. X7、青岛市各区建筑类型情况2011年高层产品供销存量位列各建筑类型之首，别墅产品各项排名均居末位，其他几种建筑类型分布相对均衡； 2011年高层物业销量最大，共 22480套约205.97万平方米, 占全市签约总面积的 26%。20垃年青岛市件宅物业各建筑类空供悄存fit分布20們年青岛申各建加宓态曲售分命LJ带举 花园样居小高空Lf中髙臭离层o*业題态供常厚面田送城井布（单便：万）as中葛屋K.S含计rft”Oft”AftwA4” M.睥（1Q.M*14Df

15、r3544:711Q5J01.534k45Q匚苟jfr sc11435 97挖4 |*tEdQ-.M氐QU1 ai4ftl3to1.772.41L7fil.&D1 1.75岖肿J0J21&.251Z951.2634 AS】辄以0n0血m0W17uuLA32 SC.1.121&L10.9112.6327.S7SL7flEjWT3l 4J 1a m U-U2L1714m.4-7V4337Z 7f 蜡山毬JLk1LMU.Snil144L.44QJ120UCL51Ufi4.74S.&21&B47.U11,059.40J7JI716 J7129. fl meiLRttnI1r乩MlOotlUMt5 ?C

16、M.n14,Mil3山11-404X科那“JW舶VAVn.BT4.4QSO.31-91址财214A沖腐K4*342lut個3$mo1 .4$刑IfJstuHLI,MJ. tileji掘曲Li,li45 J 774.U11.1111117MUM4.11144UJ4|. II |JR 质xuS.MIJbT1 CM11411. wluaia.1717 dKtD1417JM1ft-11,01W丄1AU1A.79J3.T1邓|8tflTft LI5IM41.4944 WU.4B7.tJftF：f：L37ail0a.Mnta.u般 If IIt”吐悴1 lita.MUM3,47iPK14.41531 5,

17、65Ml4,61f.tt4Mi,n).1M3Ki ll | 4.?n7s. nH蛰Kl&Etf.s1.234LC7ta?iLME. U7 S3la wa.nd 41II.FI1. WJI.WB3 41*山区亂GTe mf*.491.043. !K蓟MEeKOI19.HKZT1D.KSI Si*DtLSI1. isLl4ML曲i. oaILt748.71K.f?t祚KiaIQLiMi, 117.HB7妙fl.Wu 4*a. if1-TI33fi. U8$ 3TF. Mlt 亂皿S.JC5 4014松.Sis.t.ofi3111.TI0. Tfl Hmn44： ItT. 131 IT|.Mfl.E

18、C0.41h UINmam.4n V7h aTBL三、青岛进驻开发商情况售总面积达37.41万平方米，主要来自万科生态城、万科城市花园、万科魅力之城、万科 城、万科蓝山、万科四季花城 6个项目。2010 岛半外耒开盪齋帝牌面帆艸比 2011年帝岛本外来开发商幣客断枳训比2011年外来开发商大放异彩， 房地产市场销售占有率超过六成， 较去年同期增加了 16.2个百分点，其中商品房销售面积排行前十中有 7家外来大鳄，本土开发商仅青建、天泰以 及隆海臵业上榜。2011年销售面积超5万平的开发商中供需比波动较大， 其中仅隆海臵业1家供应缺口较大，供需比为 0.69 ;万科地产、天泰地产、中冶臵业、中铁臵业、海信地产等项目供应相对平衡；绿城集团、中南臵业、中海地产、宝龙集团供需比较大，均大于 2，市场需求紧张，销售市场惨淡。各开发商去化周期表现不一，存量以高端豪宅为主的开发商去化周期较长，而满足刚需、价格合理的开发商去化周期较短；具体来看，海信地产存量房源以海信天玺、 天悦等高端项目为主， 去化周期最长为3.85年；中冶臵业现有房源存量主要分布在中冶圣乔维斯，去化周期最短，仅不足 3个月。（注：范文素材和资料部分来自网络，供参考。只是收取少量整理收集费用，请 预览后才下载，期待你的好评与关注）