房地产开发规划指标计算.docx

1、房地产开发规划指标计算建筑面积密度、容积率、建筑密度计算公式1.建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地运用强度主要指标。计算建筑物总建筑面积时，通常不包括0以下地下建筑面积。建筑面积密度表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积 建筑用地面积)m2/hm22.容积率容积率是衡量建筑用地运用强度一项重要指标。容积率值是无量纲比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物总建筑面积对地块面积倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积 建筑用地面积3.建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性主要指标之一。计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积4.道路红线规划城市道路路幅边界限反映了道路红线宽

2、度，它组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加宽度；种植行道树所需宽度。任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。依据城市景观要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建立。5.人口净密度人口净密度是居住区规划重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地运用强度，公式为： 人口净密度= 居住总人口居住宅用地总面积人/hm26.建筑间距建筑间距主要依据所在地区日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。我国大局部地区住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距主要依据：确定公共效劳设

3、施中托儿所、幼儿园、医院病房等建筑正面间距，也适用这一原那么。7.日照标准日照标准中日照量包括日照时间和日照质量两个标准。日照时间是以住宅向阳房间在规定日照标准日受到日照时数为计算标准。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计大小以及阳光中紫外线效用凹凸。1993年7月，我国国家技术监视局和建立部联合发布城市居住区规划设计标准GB50180 93对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日接受冬至日和大寒日两级标准。8.城市道路面积城市道路面积率是反映城市建成区内城市道路拥有量重要经济技术指标。这里所说城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住区内道路。建成区城市道路面积

4、率计算公式如下：城市道路面积率=(建成区道路用地总面积 城市建成区用地总面积)%也可以计算建成区内局部地区城市道路面积率，公式为：道路面积率=(道路用地总面积 建立用地总面积)%9.绿地城市总绿地率是指城市建成区内各类绿化用地总面积占城市建成区总面积比例，这里所说各类绿地必需符合国标城市用地分类与规划建立用地标准GBJ137 90规定。也可计算建成区内必需地区绿地率。如居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积比例%。绿地率是反映城市绿化水平根本指标之一。10.什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活质量也越来越留意，他们特殊关注在商品

5、房销售广告中常见“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指工程规划建立用地范围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指工程用地范围内全部基底面积之和与规划建立用地之比。绿化率：是指规划建立用地范围内绿地面积与规划建立用地面积之比。以上所提到规划建立用地面积是指工程用地红线范围内土地面积，一般包括建立区内道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等.特殊提示：对于开展商来说，容积率和建筑密度确定地价本钱在房屋中占比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度干脆涉及到居住舒适度，容积率越低

6、，居住密度越小，居民舒适度越高，反之那么舒适度越低。1、用地性质：二类居住用地；主要规划指标：容积率：1.6； 建筑密度：30%；绿地率35%；2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：3.0；建筑密度：40%；绿地率25%；3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：2.0；建筑密度：28%；绿地率35%；4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；主要规划指标：容积率：3.0；建筑密度：28%；绿地率35%；5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规划指标：容积率：2.4； 建筑密度：28%；绿地率35%；6、用地性质：公共设施

7、用地；主要规划指标：容积率：8；建筑密度：55%；7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地；主要规划指标：容积率：2.5；建筑密度：26%；绿地率35%；8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；主要规划指标：容积率：2.4；建筑密度：28%；绿地率35%；9、用地性质：住宅用地；主要规划指标：容积率：3.6；建筑密度：22%；绿地率40%；1、规划用地性质：二类居住用地； 容积率： 1.4； 建筑密度： 20%； 绿化率： 45%；建筑高度： 35米 集中绿地： 3000平方米 建筑间距系数：1.3。2、规划用地性质：二类居住用地； 容积率： 1.5； 建筑密度： 22%； 绿化率

8、： 40%；建筑高度： 35米； 建筑间距系数：1.3。3、规划用地性质：二类居住用地； 容积率： 0.7； 建筑密度： 20%； 绿化率： 45%；建筑高度： 15米； 集中绿地： 5000平方米。容积率： 186层建筑密度：30%1、规划用地性质:住宅及与其相关配套效劳设施； 容积率：1.8； 建筑密度：22%； 建筑高度：多层16米小高层35米高层40%。2、规划用地性质：二类居住用地； 容积率：1.5； 建筑密度: 20%； 绿地率:40%； 建筑高度(层数)：35米。3、规划用地性质：住宅； 容积率：1.5； 覆盖率：22%； 绿地率：40%； 建筑高度：小于35米。房屋建筑系数=房

9、屋建筑面积/房屋运用面积；建筑系数规定不得低于工艺流程或生产平安上有特殊要求例外；行政办公及生活效劳设施用地所占比例不得超过。开发区内厂区绿化率需到达多少？答：工业企业内部绿地率原那么上限制在30%以内。工业园区出让地块有哪些配套设施？答：工业园区出让地块根底设施配套标准为“五通一平”，“五通”即：道路、电力、电讯、供水、排水等。“一平”即地貌平整。企业内部行政办公、生活效劳设施用地要求？答：企业所需生活效劳设施、行政办公用地面积之和，一般限制在工程工程总用地面积7%，最多在10%以内。企业内部可否建立职工住宅等设施？答：企业内部原那么不得建立成套职工住宅、专家楼、宾馆和款待所等设施。绿地率和

10、绿化率区分 绿地率和绿化覆盖率绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况经济技术指标。绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率描述是居住区用地范围内各类绿地总和与居住区用地比率% 。绿化覆盖率根本计算公式在形式上于绿地率计算公式是一样。但两者具体技术指标是不一样。绿地率：管得严，标准高在计算绿地率时，对绿地要求特殊严格。绿地率所指“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他一些块状、带状化公共绿地。即使是级别最低零散块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8 米，面积不小于400 平方米，该用地范围内绿化面积不少于总面积70% 含水面，至少

11、要有1/3 绿地面积要能常年受到干脆日照，并要增设局部休闲消遣设施。而宅旁绿地等庭院绿化用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种状况也不能计入绿地率绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施地表覆土一般达不到3 米深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家技术标准，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府有关就是绿地率这一指标。依据北京地方规定，凡符合规划标准新建居住区，居住小区绿地率不得低于30% ，且要保证居住区内人均2 平方米，居住小区人均1

12、 平方米规模。绿化覆盖率：管得松，绿得广假如严格遵照绿地率要求建立绿化，小区建立本钱虽能降一些，但幅度特殊有限，害处很多。最干脆就是小区环境会很糟糕，小区品位会降低，这都不利于销售。谁不宠爱绿草如茵呢？北京市要求“黄土不露天”，像地下车库这样大面积底下设施，它地表虽然种不了树，但可以种草呀，即使一种花种草，也要特地做地面铺砌；像距建筑外墙1.5 米这样范围，虽然不算正式绿地，但假设能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指绿地，简洁地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60% 以上。在开发商销售楼盘时候，他们当然宠爱引用绿化覆盖率概念。而对于消费者

13、来说，有草环境总比满地铺砖广场环境更陿意吧？“绿化率”不是精确说法，应当称“绿化覆盖率”，这个指标比拟宽松，屋顶花园绿化可以包括在内，树冠张开面积可以全算。而绿地率要算覆土1.5米以上绿地，因此空中花园是不算绿地率城市规划绿地率定义和公式绿地率概念：所谓绿地率，即是指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积比例；绿地率公式：绿地率=地块内绿化用地面积/地块面积100% 这里立场地包括公共绿地、组团绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地道路红线内绿地，不包括屋顶、晒台人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1%雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。切记：在这里说明下，绿地率和绿化率概念是不一样哦！

14、当然，公式也是不一样。用地经济技术指标计算： 用地平衡表及各项技术经济指标汁算1用地平衡表内容及用地计算用地平衡表内容。2各项用地界限划分。1居住区用界限：居用地平衡表及各项技术经济指标汁算1用地平衡表内容及用地计算用地平衡表内容。2各项用地界限划分。1居住区用界限：居住区临城市道路时以公路边线为界；临时障碍物以障碍物用边界为界；不属于居住区专用地、共建用地、工业用地应扣除。2住宅用地：包括住宅基底和四周宅间小路及院落，与绿地相接时，以日照间距一半算。3)公共效劳设施用地：按公建实际占地界限计算，也可按定额计算。底层公建或住宅公建综合楼时，按各占该建筑总面积比例分摊用地。底层突出住宅局部，应计

15、入公建用地。4)道路用地：规划用地外围为城市支路或居住区道路时，道路面积按红线宽度一半计算。规划用地内居住区道路面积按红线宽计算，小区路、组团路按路面宽计算。人行道、回车场、停车场包括在道路用地，宅间小路不计人。5)公共绿地：包括居住区公园、小区公园林阴 道、街心绿地、小块绿地。6)其他用地：居住区范围内，不属于居住区用地。2技术经济指标一般包括以下几项内容。表5-20工程居住户数居住人数总建筑面积住宅建筑面积住宅建筑套密度毛住宅建筑套密度净平均层数住宅建筑净密度单位户人万m2万m2套/hm2套/hm2层工程住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积净密度人口净密度人口毛密度改建拆建比每公顷土地开发费单方

16、综合投资测算单位m2/hm2m2/hm2人/hm2人/hm2万元万元 平均层数：各种住宅平均层数住宅总建筑面积/住宅基底总面积住宅建筑净密度：住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积/住宅用地面积住宅建筑面积净密度：住宅建筑面积净密度住宅总面积/住宅用地面积住宅建筑面积毛密度：住宅建筑面积毛密度住宅总建筑面积/住宅用地面积人口净密度：人口净密度规划总人口/住宅用地总面积两车间在高处加个空中连廊就能减小防火间距吗？石油化工企业设计防火标准第条 联合装置视同一个装置，其设备、建筑物防火间距，应按相邻设备、建筑物防火间距确定，其防火间距应符合表4.2.1规定。同时也可参考建筑设计防火标准3.4.8 除高层

17、厂房和甲类厂房外，其它类别数座厂房占地面积之和小于本标准第3.3.1 条规定防火分区最大允许建筑面积按其中较小者确定，但防火分区最大允许建筑面积不限者，不应超过10000 m2时，可成组布置。当厂房建筑高度小于等于7m 时，组内厂房之间防火间距不应小于4m；当厂房建筑高度大于7m 时，组内厂房之间防火间距不应小于6m 。组与组或组与相邻建筑之间防火间距，应依据相邻两座耐火等级较低建筑，按本标准第3.4.1 条规定确定建筑防火墙防火墙是由不燃烧体构成，耐火极限不低于3h。为减小或幸免建筑、构造、设备遭受热辐射危害和防止火灾扩散，设置竖向分隔体或干脆设置在建筑物根底上或钢筋混凝土框架上具有耐火性墙

18、。 防火墙是防火分区主要建筑构件。通常防火墙有内防火墙、外防火墙和室外独立墙几种类型。 GB50016-2006建筑设计防火标准规定： 第条 防火墙应干脆设置在根底上或钢筋混凝土框架上。 防火墙应截断燃烧体或难燃烧体屋顶构造，且应高出非燃烧体屋面不小于40cm，高出燃烧体或难燃烧体屋面不小于50cm。 当建筑物屋盖为耐火极限不低于0.5h非燃烧体时、高层工业建筑屋盖为耐火极限不低于1h非燃烧体时，防火墙(包括纵向防火墙)可砌至屋面基层底部，不高出屋面。 第7.1.2条 防火墙中心距天窗端面水平距离小于4m，且天窗端面为燃烧体时，应接受防止火势扩散设施。 第7.1.3条 建筑物外墙如犯难燃烧体时

19、，防火墙应突出难燃烧体墙外外表40cm；防火带宽度，从防火墙中心线起每侧不应小于2m。 第7.1.4条 防火墙内不应设置排气道，民用建筑如必需设置时，其两侧墙身截面厚度均不应小于12cm。 防火墙上不应开门窗洞口，如必需开设时，应接受甲级防火门窗，并应能自行关闭。 可燃气体和甲、乙、丙类液体管道不应穿过防火墙，其他管道如必需穿过时，应用非燃烧材料将缝隙严密填塞。 第7.1.5条 建筑物内防火墙不应设在转角处。如设在转角旁边，内转角两侧上门窗洞口之间最近水平距离不应小于4m。 紧靠防火墙两侧门窗洞口之间最近水平距离不应小于2m，如装有耐火极限不低于0.9h非燃烧体固定窗扇采光窗(包括转角墙上窗洞)，可不受距离限制。 第7.1.6条 设计防火墙时，应考虑防火墙一侧屋架、梁、楼板等受礿iao鹪值挠跋於 苹凳保 恢率狗阑鹎降顾 ?/td