农批市场改造商业计划书.docx

1、农批市场改造商业计划书一项目概述 .2二现状分析 .2三升级改造的必要性 .5四项目原则和内容 .6五营销策略 .7六市场风险 .9七投资估算 .10八效益分析 .11九结论 .12一项目概述*农产品批发市场位于平政路272号，市场于1999年3月投入运营。由于规划设计、市场配套和设施老化等原因，市场呈脏乱差现状。*农产品批发市场改造项目，通过对现有房屋设施“立面修缮、保留一批、拆除一批、新建一批”和“分步实施、轮动推进”等方法步骤，在最小限度影响市场日常运营前提下，完成市场改造升级，提升市场功能形象。项目名称：*农产品批发市场升级改造。项目地点：*县*路272号。项目开发：*县城市发展投资有

2、限公司与北门农产品市场服务有限公司联合开发建设。二现状分析1市场用地情况*农产品批发市场由三个地块组成，总占地24774.18(37.16亩)。地块一：面积8522.28，土地性质为出让；其中：北门村经济合作社和*街道集体资产管理中心共有权土地1803.98，个人产权房屋100间，土地面积6718.3。地块二：面积8391.9，土地性质为划拨，全部由北门村经济合作社和*街道集体资产管理中心共有。地块三：面积7860（11.79亩），为国有资产社保储备用地。根据*县人民政府【2*】*号会议纪要，其中3734（5.6亩）由北门村暂借，用于农批市场停车场，剩余土地4126（6.19亩）由农批市场使用

3、至今，主要用于农产品自产自销和商户停车。2.产权情况市场内商铺合计150间（不含平政路沿街商铺），其中市场所有72间，国资所有5间，个人所有73间。市场所有房屋资产中，*街道占55%，北门村占45%。市场内共有临时建筑23处。 3.人员结构及市场业态市场工作人员共24人，分别为*街道2人，北门村2人，聘用人员20人，其中有12人为市场创办时以土地入股换取北门村职工名额。市场经营户共156户，经营业态主要有：蔬菜、水产、肉类、 水果、干杂货、禽蛋、冷库等16个业态。业 态户 数业 态户 数猪 肉21豆 腐10蔬 菜35鸡1海鲜水产17牛 肉6淡水产16咸 菜2冰 冻7饮 食1水 果14蛋4干 货

4、16羊、狗肉3卤 食3年糕馒头粉丝地摊17合 计1564.经营状况市场于每年11月初进行一次商铺竞租活动，市场内个人产权的商铺委托市场方统一出租（市场收取12%管理费），2015年市场租金合计1043万余元,其中个人商铺租金546万余元，市场和国资所属商铺及摊位租金496万余元。2015年度市场管理费用约167万元，其中职工工资及福利约94万元，保洁20万元，维修及折旧约48万元，办公费用约5万元。个人商铺中，年租金5万元以下的商铺比例为41.7%，5万元至10万元的为30.5%，10万元以上的为27.8 %。5.交易对象及业务特征交易对象。市场内交易人群主要有：蔬菜种植户、市场批发大户、批零

5、兼营户、本市场零售户、外市场零售商、自产自销户、乡村零售点、县域内餐饮业主、城乡居民等。流程特征。（1）晚12时-下半夜2时：蔬菜种植户与市场内批发大户在现水果区域西段钢棚内完成大车卸小车的车车交易；从外地批量进货的市场内批发大户完成商品货物进场。（2）2时开始：市场内批发户开展与小批发商、场内零售户、场外零售商的批发交易活动。（3）凌晨5时：大批发业务基本结束，零批业务逐步展开，主要为零散微量批发和批零兼营业务。（4）早6时左右自产自销户逐步进场，7时以后的业务模式与其它农贸市场基本相同。三升级改造的必要性1市场整体脏乱差市场建设当初，建筑落位和结构设计未充分考虑农批市场的行业特殊性和国民经

6、济快速发展要求，以及市场运营时间较长，市场内部房屋设施陈旧老化等原因，造成目前市场经营环境差、周边交通拥堵、经营秩序不佳等脏乱差现状，已成为我县文明城市、国家级卫生城市等历次创建工作中的痛点难点，成为城市发展的瓶颈。2、市场资源浪费严重农批市场虽占地面积较大，但由于缺乏科学的总体规划，土地利用率不高，落位布局存在死角，市场主次通道混乱，人流、车流、物流运行不畅，造成市场内一部分商铺不能正常利用，场地大量浪费。如水果大棚南面30余间房屋，每间年租金仅2000余元，冷库占据市场核心区域1200余平方米，市场仅能得到2万余元的场地年租金。3、经营业务面临萎缩由于市场硬件差，缺乏市场竞争力，金华、兰溪

7、等地农贸市场建设后来居上，我县已基本失去遂昌、全旺、高家、寿昌等周边市场辐射能力。经营业务呈“不进则退”状况，如：我县西门菜场、北门农贸市场以及*农批市场内的大户，无奈选择合伙拼车等方式，前往更具竞争力的金华、兰溪等地农产品批发市场进货。市场50岁以上经营户占比达70%，经营人员年龄结构呈现老龄化。四项目原则和内容1. 工作原则设计项目方案时，从“改善场容场貌、解决周边环境、扩大功能容量、体现社会效益、施工期市场运转正常”等五方面重点考虑。2. 改造办法及内容对现有建筑设施“立面修缮、管网改造、保留一批、拆除一批、新建一批”。立面修缮：沿街商铺立面和屋顶修缮，市场内地面及管网改造。管网改造：市

8、场老旧设施及地下管网全面改造。保留一批：个人产权占比高，难以达成一致的，区域内建筑予以保留。拆除一批：按上图所示，拆除临时建筑、冷库、钢棚等4500。新建一批：上右图所示，新建房屋5幢、冷库一座、钢棚二处及半地下非机动车位等，合计建筑面积5600。拆除房屋设施一览表 单位：项 目面 积项 目面 积临时建筑7处420水果批发大棚2060冷库及配套1270豆制品、地摊区钢棚750合 计4500新建房屋设施一览表 单位：项 目面 积项 目面 积5# 新建房屋46710#门前钢棚124*3.5 m4346# 新建房屋37211# 新建冷库（地上+地下）1000+10007# 新建房屋38712# 新建

9、二层（一层+二层）313+3138# 新建房屋3875#-6#间大棚5429# 新建钢棚393合计5608五营销策略1.市场调研2016年1月开始，我公司指派人员开展对市场经营户、市场管理方、周边居民、工商管理部门、*街道及国土部门等走访调研工作，通过市场调研和分析，基本摸清了*农批市场的内外部特征、市场沿革情况和诉求。2.制定方案在前期调研基础上，邀请农贸市场研究中心专家现场踏勘，根据市场特征和人文环境，策划设计市场升级改造的具体方案措施。经过与市场管理方、蔬菜种植大户、市场经营户代表及工商部门沟通，农批市场升级改造初步方案得到了基本认同。3.方案实施改造方案经修改深化后，根据市场实际情况，

10、现场施工采取“分步实施、轮动推进”方式进行，保证施工期间市场的正常运转。第一步：新建冷库，建成后暂缓安装设备，作为水果、豆制品、地摊区等业态搬迁过度用房。第二步：拆除水果、豆制品、地摊区域钢棚，市场南端10#房屋屋顶修缮，搭建门前钢棚，使房屋进深从原8.5米增加为12米（满足水果等业态要求）；搭建完成后，从新建冷库区搬回水果、豆制品、米面制品等业态，搬迁完成后及时安装设备，启用新冷库。第三步：旧冷库内储存物品转场至新冷库，拆除旧冷库。第四步：按方案，新建6幢交易用房。4.全面改造市场一期改造完成后，市场内保留未拆除的四幢房屋和沿街商铺作为第二期进行改造，主要进行立面、屋顶装饰修缮和地面设施、水

11、电管网改造。5.外部交通改进改进市场周边交通硬件，疏通外部交通流量：适当消减平政路东侧人行道宽度，向东、西两侧拓宽平政路。十字路口新开绕行红绿灯的机动车便道。打通龙翔路中间隔离带。六市场风险1.项目开发主体身份地位和权利：一是在出让、划拨、国有三个不同性质地块上开展同一项工作的政策空间；二是市场产权结构复杂，开发企业作为“第三者”介入的地位认定；三是项目直接牵涉到北门村、*街道、房屋产权个人、市场经营户、周边居民等，各方关系难以厘清。因此，投资开发主体在本项目中的定位须政府部门协调明确。2.施工期间的政策处理：市场部分房屋离附近居民区建筑不足10米，建设改造期间附近居民的干扰因素。3.拆除旧冷

12、库的不确定性：冷库房屋设备为个人所有，用地为租赁性质，虽然市场每年收取场地租金，一旦拆除，纠纷难免。 4.其它不确定因素：如经营管理风险、今后城市总体规划等不确定因素。七投资估算1.改造项目拆除4500，新建5608，新增1100，总投资1270万元。项目投资估算表 单位：（万元）费用名称合 计单 价计算量计算基数项目总投资1268.621+2+3一开发成本1+21193.441前期费用121.881.1大棚拆除、清运费22.4880元/28101.2房屋拆除、清运费10.1460元/16901.3旧冷库收购501.4设计费11.2220元/5608按20元/计算1.5其它费用28.0450元

13、/56082建造成本1071.562.1建筑安装工程费403.02地上1800元/2239房屋2239180地下1800元/1000半地下10002.2新建市场大门102.3新建钢棚20.54150元/13692.4新建冷库15010001000吨冷库2.5沿街立面修缮12100元/120012002.6地面改造156120元/130002.7管网改造100220元/45002.8屋顶修缮4080元/50003开发费用75.183.1管理费用35.81193.44万按开发成本3%计算。3.2财务费用39.381193.44万按开发成本6.6%*半年2.资金来源*县城市发展投资有限公司与北门农产

14、品市场服务有限公司商定合作方案，按比例出资。八效益分析改造完成后，新增商铺74间，建筑面积增加1108，其中：一层房屋1549，二层313，半地下车位1000，钢棚减少1441。1.测算依据按照2015年度市场内实际收取租金情况，市场每间商铺租金平均为7.04万元/年，地摊租金平均4.11万元/年，每户平均支付年租金6.69万元。考虑市场改造后扩容因素，新增商铺租金按市场平均值70%计算为：7.04*70%=4.93万元/年（保守估算）。按照2015年度市场内房屋租金情况表 单位：万元年测算全项租 金数量平均值测算细项租金数量平均值市场内房屋1043150间6.95万元/间水果业态10814户

15、7.71万元/户个人房屋54673间7.48万元/间豆制品4610户4.6万元/摊经营户1043156户6.69万元/户地摊类4617户2.71万元/摊全市场104317000614元/蔬菜商铺30032户9.38万元/间冷藏租金120元/吨月地摊肉类6010户6万元/摊冷冻租金200元/月卤食商铺143户4.67万元/间猪肉商铺12011户10.91万元/间综合平均7.04万元/间7.62万元/户2.经济效益分析*农批市场升级改造项目总投资1270万元，新增建筑面积约1100、固定商铺74间。按出租率80%计算，年租金484万元，年净利178万元。 市场改造新增部分成本测算项 目子项目金额（

16、万元）备注一固定成本人员工资及福利48.4租金484*10%计算保洁工资9.68租金2%计算二变动成本维修维护2.74钢棚1369*20元/冷库支出（含电费）57.6按冷库租金30%计算三税收租金税收89.54租金税率18.5%四管理费2消防、卫生、防疫等五固定资产折旧12.1按40年直线折旧法六财务成本83.82总投资1270万*年利率6.6%合计305.88市场改造新增部分收入测算 单位：万元项 目数量使用率金额备注一房屋租金74间80%2924.93万元/年*80%二冷库租金100080%1922400元/年*80%三自产自销四车位租金合计484九结论经测算，升级改造项目正常运营期间，新增部分每年可实现收入484万元，运营成本306万元。每年可创造税收90万元，实现净利润178万元。同时，农贸市场整体得到有效改观，具有良好的社会和经济效益。