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1、财务分析报告正文精编版 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-9018）财务分析报告正文万科股份有限公司财务分析报告2009年-2013年第一部分 （一）公司所处行业 ，简称万科或，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业开发企业。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发, 其次是物业管理，所以我们主要分析房地产业的竞争情况。（二）行业竞争状况 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，如今我国房地产开发企业6万多家，行业内企业

2、竞争激烈。就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：恒大地产集团，保利房地产（集团）股份有限公司，大连万达集团股份有限公司，中国海外发展有限公司，绿地控股集团有限公司，龙湖地产有限公司。但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。截至2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争对手，总资产，净资产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。土地储备，利润率均被只要竞争对手所超越。（三）2013年万科市场排名2013中国开

3、发企业综合实力10强排名企业名称排名企业名称1万科企业股份有限公司6绿地控股集团有限公司2恒大地产集团7龙湖地产有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司8华润置地有限公司4大连万达集团股份有限公司9世茂房地产控股有限公司5中国海外发展有限公司10富力地产股份有限公司表一第二部分（一）偿债能力分析1、短期偿债能力：图一图二从2009年到2013年,流动比率、速动比率整体呈现下降的趋势，虽然万科的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动资产仍然是不充足的。五年内速动比率都低于1.0,说明了万科的短期偿债能力比较弱。流动资金的多少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还，房地产企业是资金

4、密集型的企业，所以他的流动比率往往高于1，但是万科整体比率的稳步下滑说明他的财务风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。2、长期偿债能力：图三图四图五资产负债率反映的是在公司全部资金中有多大的比例是通过借债而筹集的。因此，这一比率能反映资产对负债的保障程度。对债权人来说，最关心的就是借出款项的安全程度。 如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资金中所占比重很小，而借入资金所占比重很大，公司的风险主要由债权人来承担。因此，万科公司这个比率较高说明长期偿债能力越差；不利于企业的长期连续的发展。房地产行业属于资金密集型行业，往往企业自身的资金难以满足需求，所以会向银行申

5、请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的负债，且每年不断增长，其长期债务的偿还能力有待商榷。可是房地产企业有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重大调整。（二）运营能力分析图六图七图八一定时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款的利用效果越好。应收账款周转天数又称应收账款占用天数，应收账款平均收现期，是反映应收账款周转情况的另一个重要指标，周转天数越少，说明应收账款周转越快，利用效果越好。在上图中，可以看出应收账款周转率先降后升，说明应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。在正

6、常情况下，一定时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。（三）获利能力分析图九图十图十一图十二销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科优化了产品结构与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的增加。每股收益的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。充分体现了万科财务的稳定以及对风险的抵御。（四）发展能力分析图十三图十四图十五图十六图十七企业的存在并不是目的，发展才是企业追求的理

7、想。而企业未来发展的潜力往往取决于目前所拥有的成长能力。企业的成长能力就是企业通过生产经营活动进一步扩充资产规模、增加销售收入、提高利润水平等方面的能力。根据上表可看出，万科在这5年的主营业务收入增长率主要呈上升趋势，但波动幅度大，营业利润增长率、税后利润增长率和总资产增长率指标都呈总体下降趋势，说明万科的发展能力不够，需在各方面采取相应的措施来提升，需要做深刻的自我检查，及时找出问题，并得出解决方案。（五）现金流量分析20092010201120122013经营现金流量对销售的比率0.1900.0440.0480.0360.014资产的经营现金流量回报率0.0670.0100.0110.01

8、00.004经营现金净流量与利润的比率1.4390.2530.2920.2380.001经营现金对负债的比率0.1000.0140.0150.0130.005现金流量比率0.1360.0170.0170.0140.006表二图十八2009年到2013年比率整体呈下降趋势，但是在09年到10年、12年到13年的变化幅度最大，主要原因在于国家政策调控。在2010年4月，国十一条第一次提出：地方人民政府可根据实际情况，采取临时措施，在一定时期内限定购房套数。2010年9月，国五条进一步提出：房价过高，上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2011年1月，国八条具体明确提出：各

9、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施， 紧接同时制定了限购原则。文件具体到操作环节，彰显了政府推进落实限购的决心。从2013年起，楼市进入调整期，城市分化明显，不宜采用一刀切的办法进行房地产调控。最大的变化莫过于中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，“调控”已不再是主旋律。一线城市房价连创新高，热点城市“地王”频现，市场分化加剧。2013年，房企销售业绩猛增，融资及海外拓展需求加大，新型城镇化和土地改革成为热点。据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持

10、平的城市有3个，上涨的城市有65个，下降和持平的城市均以三四线城市为主。结论：1、国家政府在2010年以来一直在进行房地产行业的调控，这些政策的执行虽然在很多城市并不到位，但是国家表现出来的态度影响了行业的发展和消费者观念。2、2013年房地产行业内部发生了很大的变化，很多房地产企业开发重点由一线城市向二三城市转移。3、消费者对这些政策调整效果的预期，导致了消费者对房地产消费观念的变化；对房地产行业开发重点的转移持观望态度，最终使得企业经营现金流量产生较大的变化。（六）杜邦分析法表三表四表五表六表七通过上面一系列示意图可以看出净资产收益率从2010年到2013年上下波动，总2009年开始总体呈

11、上升趋势，其中2012年的净资产收益率最大。主营业务利润率与总资产收益率的变化规律与净资产收益率相同。可以看出销售净利率除了2009年到2010年增长了4%左右以外，其他年份均在下降，说明万科的销售成本在增加，在成本控制上要注意。总资产周转率呈现先降后升的趋势，资产周转率是综合评价企业全部资产的经营质量和利用的重要指标。周转率越大，说明总资产越快，反映出销售能力越强。万科从2012年起房屋建设到销售的时间缩短，说明资产利用效率高，资金回笼快。权益乘数总体呈上升趋势，是由于资产负债率上升。说明其原因是负债资金所占的比率上升。其中变化较大的：2011年资产净利率的变化是由于净利润的增长幅度比销售收

12、入的增长幅度小权益乘数的变化来源于资产负债率的上升，说明其原因是负债资金所占的比率上升。2012年到2013年净资产收益率下降同样是由于及净利率的增长小于销售收入的增长。（七）筹资与投资规模分析1、筹资规模：图十九5年来，企业投资规模不断扩大，其中更倾向于负债投资，从而使得资本成本降低，但财务风险也会变大。前四年负债比重略为上升，所有者权益比重略微下降，它们的变动幅度相同方向相反，表明企业筹资结构相对稳定。但2013年，筹资结构有轻微变化，负债比重轻微下降，所有者权益比重轻微上升，表明企业筹资结构稳定调整中。2、投资规模：图二十万科企业这五年来资产规模不断扩大，原因是流动资产和非流动资产都有所

13、上升，且两者增长比率相当，流动资产中存货大幅度增长，表明新获取项目及在建开发产品增加，在非流动资产中投资性房地产都大幅增加，说明在建投资性房地产增加。总体而言，资产的流动性较大，盈利性较弱，建议企业扩大固定资产规模，增强资本实力。（八）内部控制制度分析1、 治理结构万科按照公司法、证券法等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的表决

14、权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对控股公司的项目巡视，加强对各控股公司业务监督。管理层负责组织施行股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。万科的独立董事制度符合关于上市公司建立独立董事制度的指导意见。独立董事制度目的在于保护小股东的利益。独

15、立董事中至少有一人是专业会计财务人员获有高级会计职称或是注册会计师。这一规定保证了独立董事的专业性，也为独立董事行使权利提供了依据，是他们的监督更加具有专业性、权威性、与可信性。企业独立董事需要具有五年以上法律、经济或者其他履行独立董事职责所必需的工作经验。独立董事不得在企业连任独立董事超过6年，独立董事连续三次未亲自出席董事会会议的，有董事会提请股东大会予以撤换。万科坚持与第一大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。2、 机构设置及权责分配万科结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任

16、单位。董事会负责内部控制的建立健全和有效施行。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业内部控制，监督内部控制的有效施行和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与施行内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。万科在内控责任方面明确各控股公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。万科总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、施行及完善等日常工作，通过编制内部控制评估

17、表、内控调查表、专项研讨会等，组织总部、各控股公司、各业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各控股公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。3、 内部审计万科设立了审计监察部全面负责内部审计及内部监察工作，通过执行综合审计、专项审计或专项调查等业务，评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，促进内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据缺陷性质按照既定的汇报程序向管理层或审计委员会及监事会报告。并督促相关部门采取积极措施予以改进和优化。4、 人力资源政策人才是万科

18、的资本，万科制定和施行有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德修养和专业能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。万科职员手册明确了“以德为先”原则，是否具备良好的职业道德，是万科判断人才的首要标准。人力资源部制定各岗位的职位说明书，明确了每个岗位的职责和权限。定期进行专业人员的专业化考试，建立轮岗、交流机制，培养专业人员全面的知识和技能。每年人力资源部制定相关培训计划，组织具体培训活动。为进一步完善万科职业道德风险防范体系，万科于 2010年 9月设立了“万科阳光网”以作为举报职务舞弊的专门网站，用于宣传万科的廉政政策，收集各类举报信息，预防和打击

19、职务舞弊和犯罪。万科还建立了全体员工的利益冲突申报制度，发布了员工内部购房制度等制度；万科制定了关键岗位员工强制休假制度和定期岗位轮换制度，以加强员工的自律及预防舞弊行为的发生。（九）股东结构分析1、公司的股权结构、股东构成比例2009至2013年华润股份有限公司持有公司A股股份1，619，094，766股，占公司股份总数的14.73%，为公司第一大股东。2、分散的股权结构对企业的影响股权高度分散是指第一大股东的持股比例在20%以下的情形，相当数量的 股东持股数较为接近，单个股东的作用非常有限。股权高度分散的股权结构可以避免高度集中型股权结构下股东行为特点的两极分化，也可以避免大股东与代理人之

20、间的合谋。许多相关理论研究都认为，分散持股的股权结构由于公司 股权的高度分散使得敌意收购的潜在威胁随时都存在，从而对公司管理层的经 营形成了较强的监督和激励作用。从另外一个角度来看，在股权高度分散的条件下，单个股东缺乏监督公司 经营管理、积极参与公司治理和驱动公司价值增长的激励，因为他们从中得到的收益远小于他们监督公司的成本，同时在其他条件相同的条件下，公司的股权结构越分散，委托人对代理人的有效监督程度越低，对公司绩效可能越有不利的影响。（十）会计政策分析万科集团以人民币为记账本位币，编制报表采用的货币为人民币。万科集团的记账基础为权责发生制，编制财务报表时一般采用历史成本进行计量，但以下资产

21、和负债项目除外：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债(包括交易性金融资产或金融负债)。万科集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。年末外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。除与购建或者生产符合资本化条件资产直接有关的汇兑差额外，其他汇兑差额计入当期损益。 万科的主要会计政策符合会计法规以及有关法律法规的规定，符合会计核算的基本原则，并不存在通过会计政策来粉饰财务报表状况和经营成果的行为。在2009年到2013年期间并没有发生重大的会计制度变更万科

22、公司的新奇披露完成、详尽、真实，包括了人事变动，财务状况，重大交易等各个方面。万科详细的信息披露为投资者提供了参考的信息，也体现出万科对投资者负责的态度。（十一）综合分析通过上述分析可以看出万科公司财务稳定，企业文化优秀，并且在经济危机中实现了对自身内部利润的挖掘，为股东赚取利润。资金链保持良好运转，拥有大量的流动资金，对风险抵御能力很强，具有极好的偿债能力。 经济危机的影响已经暴露出曾经的许多问题，粗放式的资金运用与发展已经不适合现今的中国房地产业，房地产商们需要优质的建筑商与更加合理高效的资金运用。经济危机带来的不仅仅是伤害里面还蕴藏着巨大的机遇，万科需要抓住机遇为自己以后的发展做好准备。

23、 对于投资者而言万科是一支十分优质的股票，值得投资。财务上的稳定与优秀在前面都已经提到在这里就不多加赘述。万科几乎每年都向股东分红，且分红每年都在增长，对于投资者而言是可以获得稳定的收益的。房子是属于刚性需求的，因此房地产企业的发展是有着极为强大的后劲万科的后续发展还有很多的空间。中国的房地产泡沫只在北京上海等处达到了危险边缘，从全国看来房地产还有很大的空间。第三部分公司应有效控制成本费用，努力减低销售成本，提高管理水平，继续保持增长势头。只有把利润建立在与之相对称的现金流量和较高的支付能力的基础上，才能防止由于现金短缺而陷入经营困境的境地。加强收入与支出管理，积极拓宽收入领域，严格控制支出范

24、围。在人事上，裁汰冗员，精兵简政，从销售人员到行政人员，逐级测量评估，因事设岗，因岗设人，人员通过考评测试，竞争上岗。降低管理成本，杜绝人浮于事的不合理状态。较宽的信用条件虽然可以提高市场占有，加大销售收入，但要提请公司关注不良的应收账款，尤其是当下经济危机中，风险更盛。公司应该在每一位销售人员脑海中树立风险意识。同时建立绩效挂钩的激励政策，使销售人员能够根据用户不同的信用程度制定不同的信用条件，加强销售贷款的回收，减少坏账。使公司保持良好的盈利能力。为提高资金运用效率，公司一方面要提高销售收入，另一方面要减少资金的占用，处理好流动资产与固定资产的比例关系，加强流动资产的管理，特别是应收账款的管理，要努力缩短应收账款的收款期，加快应收账款的周转速度。对于存货的问题，重新计提存货跌价减值准备，尽量将手中积压的房子脱手，以换取更多的流动现金，可以让利促销，降低房价。