万科集团房地产开发项目设计技术要求.docx

1、万科集团房地产开发项目设计技术要求万科集团最新房地产住宅工程设计统一要求建筑设计常用技术总结此版本要依据?万科住宅统一设计要求2001?、?万科住宅设计导那么?为蓝本，结合在地产集团设计管理中总结的经历和相关问题解决总结而成。毕枫2.10.11.26【目的】：1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点；2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。【形式】：1. 住宅设计统一技术措施2. 图纸编制深度统一技术措施3. 重点部位营造作法4. 典型构造节点【适

2、用围】：1. 本?要求?适用于初步设计开场阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；2本?要求?仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规；3?要求?中涉及到的材料及部品应按?部品标准?执行。【实施】：本?要求?为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此?要求?执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对?要求?进展改良。【编制单位】：集团设计工程部【施行日期】： 2001年5月.第一局部：住宅设计统一技术措施一 总平面设计1 间距12 消防3 流线设计4 附属用房5 摩托车、

3、自行车存放二 单元户型设计1 玄关2 厨房3 卫生间4 阳台5 门6 窗7 空调8 油烟机10. 热水器11插座 开关 散热器12其它三公用空间1 单元入口2 楼梯3 电梯4 裙房商铺5 地下室 半地下室6 会所7 墙体8 屋面、女儿墙、屋顶栏杆9 地下车库及汽车坡道10. 管道井、设备表箱11垃圾收集12设备选型13其它四室外工程1 竖向设计2 道路 铺地3 游泳池4 儿童游戏场地5 绿化6 其它五根本规定第二局部：图纸编制深度统一要求一 图纸目录二 设计说明三 总平面图四 各层平面图五 立面六 剖面七 户型大样八 厨卫大样九 楼梯大样十 门窗大样及门窗表十一 外墙大样十二 其它细部大样十三

4、 与其它专业校对要点第三局部：重点部位营造作法一屋面 东北地区屋面构造作法 坡屋面30 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶 华北地区屋面构造作法 坡屋面30 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶 华东地区屋面构造作法 坡屋面30 上人平屋面 华南地区屋面构造作法 坡屋面30 上人平屋面 非上人平屋面 种植屋顶二卫生间 楼面构造作法 墙体构造作法 墙体材料 导墙作法 墙体防水第四局部：典型构造节点此局部后补1 地下室通风道出地面2 地下室坡道排水沟3 地下室侧墙与室外地面交接节点4 空调板5 凸窗上下口6 出屋面台阶7 露台出屋面门口节点8 屋面防水节点9 屋面变形缝第一局部 住宅设计统一技术措施

5、一. 总平面设计1. 间距1.1 建筑平面搭接错位时，h值净尺寸不宜大于2.4m，以免影响采光。1.2 沿城市主、次干道道路红线宽度大于或等于30米新建的多层和点式高层建筑，不考虑其对道路另一侧原有建筑的挡日照影响。1.3 位于市级公共中心和副中心区以及县市、区级公共中心区住宅的卧室和起居室的主要采光窗，在有效日照时间，满窗日照时间不得少于1小时。注：有效日照时间。指大寒日早8：00至下午4：00的时间段。1.4 新建多层建筑，除本规定第五条、第六条情形以外，按以下建筑物日照间距系数控制建筑物间距：一对原有托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房的建筑物日照间距系数不得小于1.7

6、；二对原有住宅的建筑物日照间距系数不得小于1.5；三新建多层建筑的山墙面对原有建筑物长边时，山墙宽度小于或等于12.5米的，建筑物日照间距系数不得小于1.0。山墙的宽度大于12.5米的，建筑物日照间距系数不得小于1.5。1.5 新建高层建筑，除本规定第五条、第六条情形以外，按以下条件控制建筑物间距：一对原有托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房主要采光窗，在有效日照时间，满窗日照时间不得小于3小时；二新建点式高层建筑与原有住宅的距离不得小于40米。1.6 各类建筑物从道路红线退缩的距离，由城市规划行政主管部门根据建筑物的高度、性质、功能以及所处地段道路的级别确定，其退线距离不得

7、小于表1所列值，并同时符合日照、消防、环保、防汛和交通平安等方面的规定要求表1单位：米居住公建多低层高(中高)层多低层高层城市快速路、主次干道大于等于40米8-1010-208-1515-20城市主次干路小于40米、支路大于20米58-105-1010-15城市支路小于等于20米3-55552. 消防2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，构造应考虑消防车总重300KN荷载。 2.2 登高面2.2.1消防登高面又叫高层建筑消防登高面、消防平台，是登高消防车靠近高层主体建筑，开展消防车登高作业、及消防队员进入高层建筑部，抢救被困人员、扑救火灾的建筑

8、立面。按建筑防火设计规，高层建筑都必须设消防登高面，且不能做其他用途。 设置消防登高面是为了消防登高车作业的需要，保证对高层住宅的住户进展及时救援，因此，消防登高面应靠近住宅的功用楼梯，当有困难时，登高面应靠近每套住宅的阳台或主窗。 “高层建筑的底边至少有一长边或周边长度的1/4，且不小于一个长边长度，不应布置高度大于5米，进深大于4米的裙房，且在此围必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。高层住宅应设置消防登高面，并应符合以下标准： 1 塔式住宅的消防登高面部不应小于住宅的1/4周边长度； 2 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； 3 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或

9、阳台、窗； 4 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m； 5 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙 6 登高面与建筑之间不得有阻碍登高的高大乔木。 7 登高面围宜有建筑的平安出口。2.2.2 登高面宜在用地红线解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。2.2.3 当建筑物凹入处进深不大于4m净宽时，该凹入围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m净宽，该宽度可不计入建筑周边总长度。2.3 消防车道2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m18m回车场。2.3.2

10、消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。2.3.3 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。2.3.4 消防车道的坡度：登高面1，其它处7。2.3.5 消防车道距建筑物距离宜5m。2.3.6 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。2.3.7 高层建筑应设有连通街道和院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。3流线设计3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业效劳空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，防止人、货流穿插，减少交通平安隐患。4. 附属用房4.1 总平面设计时应在小区显著位置如

11、入口附近设置管理用房。4.2 应在住宅区的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。4.3 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。5摩托车、自行车存放5.1 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚库，其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅工程，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。5.2 出于平安问题,自行车库不宜设在地下车库，应单独考虑。二. 单元户型设计1. 单元户型根本设计要求1.1 层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜

12、为2.8m，档次较高的可为3.0m；假设采用中央空调不宜小于3.3m。1.2 厨房、卫生间室净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。1.3 起居厅开间不宜小于3.4m净宽，深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。1.4 平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m净宽，凹槽的深宽比不应大于4。1.5 防止卧室紧靠电梯井道，如无法解决那么应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口

13、。1.6 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。1.7 户通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。1.8 户楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。1.9 门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。1.10 北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。1.11 设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。1.12 严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进展定期通风换气，且门门下空隙不应小于25。2. 玄关2.1 玄关应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净

14、宽宜1500。2.2 户配电箱应防止与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。3. 厨房3.1 中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。3.2 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在20003000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应防止靠近水盆、灶具。厨房具体设计可详集团设计工程部之

15、?厨厕详图?厨房主要设备尺寸表设备名称 长mm 宽mm 高mm灶台 800 500550 650700洗涤台 9001200 500550 800操作台 4001200 500550 800吊柜普通 4001200 300350 500调料 4001200 300350 350400抽油烟机 800 300350 根据油烟机型配合确定3.3 冰箱位宽度不小于650，假设考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。3.4 如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。

16、3.5 洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。3.6 厨房吊柜设置时应注意防止挡窗。3.7 吊顶下皮应高于窗洞上皮50。3.8 厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机 为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。3.9 北方地区厨房应进展采暖设计。3.10 设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。3.11 厨房楼面构造板未降板时应设门槛。现在都做了降板处理3.12 厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250450；无百页者，门下空隙不应小于25。4. 卫生间4.1 当两户卫生间位于凹槽相对布

17、置时，窗应错位布置防止通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。4.2 卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。4.3 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。4.4 卫生间设施卫生间具体设计可详集团设计工程部之?厨厕详图?4.4.1 公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150； 4.4.2 主人卫生间台面宽度宜560600，长度不小于900，高度850；4.4.3 台盆镜面宽度应与台面长度一样且镜面底边距台面的距离为200；4.4.4 毛巾架距地1200；防止与插座位置矛盾4.4.5 坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。4.5 淋

18、浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地10001200，淋浴喷头由距地16801880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。4.6 浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。4.7 普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。4.8 不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。4.9 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底

19、部一定做防水层。4.10 大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。4.11 暗厕应设计通风道，其位置应防止靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数 尺寸6 360200或380240或43029079 500300或5503501030 600300或650350注：1.高层排风道宜采用“主次主变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。2高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供给。4.12 当下层为商用空间时，构造设计时应考虑卫生间洁具的布置，防止洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。4.13 复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的

20、排水方式。4.14 卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。4.15 卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。4.16 卫生间构造宜沉板50100；未降板的卫生间应设门槛。4.17 卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。4.18 管线设计要合理，防止影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，防止因高度不合理被二次装修打穿漏水。4.19 插座应靠近镜台设置并防止设在毛巾杆的下方。4.20 北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。4.21 室的PVC管线应

21、设置消音措施以减少上下水管道噪音。5. 阳台5.1 非封闭阳台地面应比室最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。5.2 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放防止镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。5.3 进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，防止挑梁高度过大影响室采光。5.4 阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少平安隐患。5.5 观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。5.6 顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及

22、遮阳的需要。5.7 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。5.8 阳台排水制止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。5.9 阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，防止使室完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。5.10 各户毗邻阳台应考虑分隔，防止可以互相走通，减少不平安因素。5.11 阳台金属栏杆应进展防锈处理；北方地区高层住宅宜采

23、用实体栏板。5.12 高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑平安性，玻璃厚度不小于10厚。6 门6.1 门洞口宜按如下尺寸设计: 6.1.1 入户门1000x2100普通1200x2100高档，位于门洞外樘；6.1.2 卧室门 900x2100，位于门洞中樘；6.1.3 厨房门 800x2100，位于门洞樘；门下方宜设250450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。6.1.4 卫生间门 750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。6.1.5 佣人房门 800x2100，位于门洞中樘；6.1.6 门碰距地100。 6.2 门垛尺

24、寸不小于50 ,且做构造柱加固。施工时注意不要遗漏6.3 外檐门应外开以防风。6.4 住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。7窗 7.1 凸窗窗台高宜400450，进深500。7.2 距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏窗外为阳台或平台时不受此限制。7.3 窗楣应设滴水槽。7.4 凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎详第四局部节点详图。7.5 厨卫窗台宜900高，窗上部应设400450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫

25、横向管线应贴近楼板以免挡窗。7.6 厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞走梁下，可降低到2200。7.7 开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。7.8 未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。7.9 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。7.10 窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，防止杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。 7.11 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。 7

26、.12 北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。7.13 位于转角处的窗阳台门应防止视线干扰。8空调8.1 采用分体式空调，空调室机应防止对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室机位置。8.2 空调机位8.2.1 空调机位应考虑便于安装及维修不必用吊篮；8.2.2 不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；8.2.3 位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；8.2.4 如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。8.3 室外机位下皮距地宜1600双机1000。常用分体空调室、室外机参考尺寸

27、 型号 室机 室外机长 高厚 长 高 厚 1匹 800 250 800 560 240 1.5匹 900 280 800 560 240 2匹 1150 320 200 850 880 350 2.5匹 1200 350 200 890 900 350 注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。8.4 空调洞要靠近空调插座并在同一方位。详第四局部节点详图8.5 大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。8.6 普通分体空调冷凝水管应预埋，防止直接插入雨水管中特别是北方地区；标准层留三通，距地1800；三通口留于室时，考虑美观高度可适

28、当上移。详第四局部节点详图 8.7 空调外机不宜设置在封闭阳台，夏季不散热，易死机，噪声大。8.8 北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。8.9 低档工程宜考虑窗式空调的安装。8.10 阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，防止空调管穿玻璃。9油烟机 9.1 厨房应设成品排烟道，多层550x350外围尺寸，高层 600x400。 成品排烟道选用表 层数 尺寸6 500300或550350 79 560300或610350 1024 700400或7504502530 800400或850450 注：1. 高层排烟道应采用“主次主变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。 2高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供给。10. 热水器 10.1 热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座； 厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700 ；卫生间单用，考虑68升，安装宽度度 500 ；排气道尺寸为120，排风孔中距地1700。10.2 北方地区如热水器设在生活阳台，那么阳台应设保温。10.3 热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之，大于2