棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告.docx

1、棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告一、附表：1、投资估算汇总表2、投资计划与资金筹措表3、项目收益预测表4、资金来源与运用表5、总成本费用估算表6、总收益估算分析表7、项目费用收益分析表8、筹集资本金和偿还原有贷款测算9、项目现金流量表（全部投资）二、附件：1、2010年*市棚户区及旧住宅区改造项目建议书2、*市发改委2010年*市棚户区和旧住宅改造项目建议书的批复。3、*市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知4、*市棚户区及旧住宅区改造实施方案（蚌政2007143号）5、*市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定（蚌政2007144号文件）6、*市市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定（蚌政200902

2、号文件。7、 中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号8、安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 三、附图：1、本项目棚户区及旧住宅区现状图第一章 总 论1.1项目单位基本情况1.1.1 项目名称：2010年*市棚户区及旧住宅区改造项目包括还原安置房20个子项，分布在龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区内。项目总拆迁面积为197.8192万平方米，搬迁户数为20246户，共计30个棚户区及旧住宅区；项目总建设面积为279.6542万平方米，其中住宅为253.5993万平方米，配套商业及配套菜场面积为2

3、0.2175万平方米，幼儿园和小学等公建用房为3.2316万平方米，居委会、物业等公共服务用房为2.6059万平方米（详见表1-1）。1.1.2 项目法人及概况：1.1.2.1 项目法人: *市 注册资本： 法定代表人： 项目负责人： 地 址：*市1.1.2.2 项目法人概况:*市 有限公司1.2 可行性研究的依据与范围1.2.1 可行性研究的依据1、经批准的项目建议书和立项批准文件2、委托单位的委托书及有关的合同、协议书3、建设部颁布的现行建筑工程设计规范4、*市棚户区及旧住宅改造实施方案（蚌政2007143号）5、*市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定（蚌政2007144号文件）6、*市辖区

4、征地拆迁补偿安置暂行规定（蚌政200902号）7、*市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知8、中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号9、安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见1.2.2 可行性研究的范围本可行性研究着重开发项目的必要性、投资估算、经济效益评价和社会效益评价等方面的工作，针对项目建设的有利因素和不利因素，拟定符合当前形势的项目运作方案，论证其建设的必要性及可行性；在此基础上作出研究结论，并提出合理化建议。1.3 项目提出的背景和必要性1.3.1项目提出的背景为贯彻省发展改革委、省住房

5、城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了*市棚户区及旧住宅区改造实施方案、修订了*市城市房屋拆迁补偿安置标准。2007年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任*市长陈启涛宣布*市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。

6、1.3.2 蚌埠城市总体规划的要求结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。改善*市投资环境、生活环境和发展环境，为打造*生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进*市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。1.4 项目建设条件*市处于中部与东部

7、地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联络南北，经济、文化、科研、教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。*市位于东经11712、北纬3257。为亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光、热、水等自然资源较为丰富。项目所包含的20个子项，大多数都在主要城市基础设施相对齐全的老城区，项目实施时仅对周边的道路、给排水、供电供气设施加以完善既能满足项目的建设和使用要求。1.5*市棚户区及旧住宅区现状经实地普查*市旧住宅区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房

8、屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制。4、人口居住密度大、房屋建筑面积小；其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达60%以上，户均建筑面积在2

9、5平方米以下的占85%，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大的由于城区扩大而失地农民。1.6棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模1.6.1 棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是*市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统一规划的20个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公共绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。1.6.2计划建设和投资规模2010年*市棚户区和旧住宅改造项目: 包括市属龙子湖区、蚌山区、禹会区、经开区、淮上区

10、和异地还原区范围内，总共拆迁30个棚户区及旧住宅区；还原建设项目20个，各区建设规模如下（表1-1）：项目规划经济技术分析汇总表表1-1 序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积1就地建房还原用土地M2171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752总建筑面积M2355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542其中：住宅面积M2322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商业面积M218010 12259 2

11、7706 50148 35143 20751 164017 配套菜场面积M28032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼儿园(小学）面积M23026 4180 10940 6247 7922 0 32316 综合服务用房面积M23230 2755 6564 6523 4158 2830 260593容积率4绿化率%5建筑密度%6机动车位辆1462 822 2134 2586 2094 961 100597自行车位个5262 2958 7682 9311 7538 3460 362118总户数户4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176其中：多

12、层户数户688 0 0 5172 0 0 5860 小高层及高层户3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169总人口人16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677项目拟规划建总建筑面积为279.6542万平方米。1.7项目主要经济指标项目的主要技术经济指标见（表1-2）表1-2 主要经济技术指标项 目单 位指 标总用地万平方米128.9175总建筑面积万平方米279.6542项目建设总投资万元625999项目经营收入万元781658利税总额万元48510财务内部收益率%3.511.8项目组织与管理由*市市委书记亲自领衔抓该项目的实施

13、工作；并设置专门办公室，市财政、建设、土地、审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进行。*市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长刘东劲挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导、组织、管理、协调和监督。1.9投资概算及资金来源该项目计划总投资625999万元（详见年度投资计划和资金筹措计划）。资金来源：*市财政和项目公司自筹资金125999万元，银行贷款500000万元1.10 主要技术经济指标1.10.1 项目财务收益本项目建成后，可置换出城市开发用地3622多亩，以竞拍

14、方式出让，商业、住宅、经营性用地土地收益将有598841万元，项目其他收益182844万元，计算期内项目总收入可达约781658万元。1.10.2 社会效益本项目如期建成，将极大的改善*市的投资环境，促进*市区整体框架规模的早日形成，完成*市扩大城市区域、改善交通状况的目标，将对*市的招商引资工作和产业结构调整升级、造就更多的优势企业、增加就业岗位、提高*市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。拉动*市GDP迅速增长。带动*市地域GDP约2.2个百分点。1.11综合评价*市棚户区和旧住宅改造项目的建设，将彻底解决*市发展的瓶颈，改善*市的基础设施条件，增强*市的综合竞争力，增加了市区可开发

15、利用土地面积，为*市可持续科学发展和招商引资提供较大的发展空间。可拉动全市GDP增长2.2个百分点，并创造大量的就业机会，对*市的经济发展将起到巨大的推动作用，从而加快实现富民强市的目标。第二章 项目提出的背景和必要性分析2.1 项目提出的背景近年来安徽省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了“皖江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济的发展。而皖北的发展相对滞后，制约了全省的整体发展，作为皖北重要城市的*，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。在新世纪之初，安徽高瞻远瞩，决定实施“加快淮北地区经济发展”战略。在中共安徽省委、安徽省人民政府关于进一步加快淮北地区发展的若干意

16、见中明确指出：“*市要充分发挥自身优势，发展成为淮北地区重要的加工、商贸、科技中心城市”。进入“十一.五”以来，省委、省政府再次强调大力发展“两淮一蚌”，振兴皖北的发展战略。为*实现“加快发展，富民强市” 的目标打下了坚实基础。安徽地处我国中部地区6省之一，*市位于安徽北部，处于我国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移的过渡带，起着承东启西，连南通北的不可替代的“立交桥”作用，促进中部崛起，是中央加大基础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需的又一战略决策，给*经济的发展带来了难得机遇。*又是安徽省重要的综合性加工业基地、区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处，是淮北地区商贸中心

17、、交通枢纽、综合性工业城市。*作为安徽省最大的老工业基地，曾经拥有全省规模最大的产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为安徽的发展做出了巨大的贡献。早在1947年时，市区人口达到33万人，成为安徽省第一大城市，是全省第一个省辖市。解放后国务院把*作为重点工业发展城市和“一五”、“二五”计划重点发展城市，在“一五”、“二五”时期搬迁来了大量国家级的工厂和科研机构。但是随着市场经济的发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后的影响，*这个老工业基地的困境逐步显露出来。在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或

18、改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区，如“三五”期间兴建的二钢生活区和大庆生活区等; 还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善，如钓鱼台棚户区、淮上区大部分地块等老居住区和“城中村”，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着*市的城市现代化的发展进程。为此，*市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机，在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于

19、解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了*市棚户区及旧住宅区改造实施方案、修订了*市城市房屋拆迁补偿安置标准。2007年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任*市长陈启涛宣布*市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。2.2项目建设的必要性2.2.1城市总体规划的要求、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生

20、活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市滨水地区提供了空间和可能性。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地区的环境。在重要功能轴与滨河地段的结合点，还可以利用旧工业仓储用地的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质

21、量、富有人文气息的城市空间环境。结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，

22、应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。、调整优化用地布局和结构旧城区的功能应强化二马路市级商业中心、淮河路市级商业轴、延安路市级文化发展轴、延安路北段滨水文化节点和沿席家沟淮河龙子湖水系滨水休闲景观等实施。用地布局方面应坚持逐步搬迁工业、仓储和铁路专用线等对市中心环境品质有严重干扰和污染的用地；整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务设施用地，充分发挥市级商业中心的主导作用，提高旧城的经济的活力；改善居住环境，提高旧城景观品质，使该地区变为城市优美生活地段。、完善道路系统充分发挥胜利、解放、朝阳三条市级片区联系道路的作用，强化涂山路、延安路、交通路的等

23、城市道路的功能，形成旧城地区的交通骨架。整理区内道路，增设京沪铁路以东片区同城市其他地区的联系通道、清理马路市场，从根本上改变该地区因交通不畅导致的边缘化倾向。疏通滨河路、堤顶路，为市民的滨河活动提供基础条件，进而促进用地功能上的改善。、加强交通设施的建设结合棚户区及旧住宅区的改造，预留出城市公共停车场、公交首末站、城市广场；完善公交枢纽建设；加强交通管制，必将极大地优化中心地交通出行结构，方便居民的工作和生活。、改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力

24、建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。、强化*的城市山水格局由于淮河、龙子湖、席家沟三条城市水系周边散布着一些棚户区和旧住宅区，严重影响着城市的山水景观环境。作为被淮河、龙子湖、席家沟三条水系环抱的城市重要滨河地段，规划应特别强调将城市用地布局与自然的水系山体有机结合起来。一方面通过棚户区改造，保护滨河岸线，把城市绿地留出来，把绿色串起来，延续生态环境，形成景观连续、空间变化丰富的绿轴，提高居住生活环境；另一方面通过棚户区改造，打通断头路，连贯滨河路，充分利用铁路、道路等垂直于河岸的通道，开辟绿色景观通廊，使人们在城区内能够方

25、便的感知河流的存在，提高城市的特色和可识别性，强化城市的滨水特征。（8）城市经济发展的要求*市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，*面向长三角，背靠中西部，是华东地区重要的交通枢纽之一，经济腹地十分宽广。优越的区位将促使*发展成为东南沿海的经济技术与中西部地区的能源、原材料等互补优势传接与融合的“接力站”。*市近年来经济发展迅猛。2009年底全市规模以上工业完成工业总产值532.90亿元，同比增长24.3%；完成规模以上工业增加值189.81亿元，同比增长22.8%。完成固定资产投资355.71亿元，同比增长40.5%。财政收入平稳增长。全市完成财政收入76.79亿元，同比增长16.7%，完

26、成年初预算105.2%。该项目实施后可以置换出城市黄金区域土地约3622多亩，用于城市开发建设特色商业和高级住宅小区。利用优惠的招商政策，良好的投资环境、生活环境和发展环境，为打造*生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进*市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。2.2.2 国务院对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号

27、和安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅省财政厅 省国土资源厅 (二九年十月二十三日)关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，*市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿

28、棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；*市城市投资控股有限公司作为*市的投融资平台，是*市棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。为此国务院和省政府为2010年*市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。2.2.3 棚户区和旧住宅改造的必要性2.2.3.1国家政策要求：党的十

29、六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。*市委市政府为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持

30、以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，*市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建和谐社会、建设平安*的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳入日程，全面实施，让群