房地产开发经营各章知识点.docx

1、房地产开发经营各章知识点第一章：房地产：指土地及其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。即房地产的所有权和土地使用权。房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。（2）按房地产的开发程度:土地；毛地

2、；熟地；在建工程；现房。（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征） （2）差异性，个别性 （3）寿命周期长，具有耐久性 （4）房地产流动性差，难于实现（风险所在） （5）房地产具有保值，增值性 （6）房地产建设周期长，投资大 （7）房地产用途多样性 （8）于周围环境相互影响，相互适应 （9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的

3、规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段 产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作： 三通一平：是进行房屋建设必备条件。包括水，电，路通畅和场地平整。 七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了

4、商品房市场发展。中国房地产行业发展特点：（1）房地产资金来源结构单一 （2）住宅供应不足，结构不合理（3）住房保障制度尚不健全 （4）房地产交易体系不够完善（5）拆迁安置环节存在诸多问题影响房地产开发经营的经济环境：经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件，经济特征和经济联系等客观因素。可直接影响项目的可行性和经济效益。内容包括：（1）客观经济发展形势：包括4个层次分别是国际经济发展形势，全国经济发展形势，当地经济发展形势，城市内某地段经济发展形势（2）居民收入水平及购买力（一般正向相关）：表现为实际购买力是构成城市市场的基本要素，因为市场容量的大小归根到底取决于消费者购买力的大小（3）

5、资本市场发展市场形势：包括利率和贷款条件。利率是资金的价格。利率走高，将加重开发商和购买贷款者的负担，从而抑制房地产项目开发供给与需求。反之贷款条件决定了开发商和购房贷款者可获得资金的数量和期限。贷款条件严格将使开发商和购买贷款者可获得的资金的数量低，还款期限有所缩短，将抑制房地产项目开发供给与需求。反之影响房地产开发经营的社会环境：（1）城市人口数量及构成 （2）家庭人口规模及构成（3）居民受教育水平及职业构成 （4）城市历史传统与社会风俗政治环境：在我国社会主义市场体制下，土地归国家所有，且房地产市关系到国计民生的重要产业，政治环境对房地产开发经营的影响巨大。主要影响房地产企业经营思想和方

6、针的重要因素，在我国主要指各级城市人民政府对房地产开发经营的态度。对房地产市场的干预主要体现：（1）土地供应政策和地价政策：直接影响城市房地产开发的规模和构成。房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，目前主要运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，对地价进行有效的控制。（2）住房保障政策：我国实行了商品房，经济适用房和廉租房三种政策，后两种属于保障性住房（3）税收政策：相当上影响了房地产开发水平（4）金融政策：房地产开发贷款利率、信贷规模和发展条件的调整会大大影响开发商的生产成本和利润水平，进而影响开发建设规模和商品房供给数量。信贷规模、利率水平、贷款方式的金融政策是政府调控房地产市场的重要

7、手段（5）政府对房地产市场的监管法律环境：相关法律： 土地管理法 ：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中土地的补偿得标准为：征收耕地的补偿费为该耕地前三年平均年产值的6-10倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地前三年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过该土地征收前三年平均年产值的15倍；土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前三年平均年产值的30倍。城乡规划法 ：规定在城市、镇规划区内已出让

8、方式提供国有土地使用权的，在国有土地出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。城市房地产管理法 ：超过出让合同约定的动工开发日期满一年的可征收使用权出让金20%的土地闲置费，满两年的可没收。转让房地产时，应按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同进行开发的，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或其他建设用地；转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书。房地产行政法规：（1）城市房地产开发经营管

9、理条例 房地产开发项目资金占项目总投资的比例不小于20%。（2）城市房屋拆迁管理条例房地产部门法规：第三章房地产投资与融资投资：在经济学中被定义为：将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入。投资的形式：股票投资、债券投资、银行储蓄、期货买房、房地产投资。房地产投资：指投资者将资本投入到房地产行业，以期在将来获得不确定的收益。房地产投资的特点：1、区位影响突出。2、投资成本高。3、投资回收期长。4、投资风险性大。5、投资收益水平高。房地产投资的利处：1、投资收益效率高2、具有税收屏蔽效应3、易于获取金融机构的支持4、能抵消通货膨胀的影响5、提高投资者的资信等

10、级。房地产投资的弊端：1、变现性差2、投资门槛较高3、投资回收周期较长4、信息不对称投资决策阶段的风险：1、政策风险2、宏观经济风险3、区域社会环境风险4、开发时机风险项目实施阶段的风险：1、工期拖欠风险2、项目质量风险3、开发成本风险经营阶段风险：1、营销策划风险2、物业管理风险3、其他风险房地产投资系统风险:指某种因素以同样的方式对所有业投资的收益产生影响的风险，一般包括市场风险，利率风险，购买力风险和不可抗力风险等。非系统风险:由于投资者经验原因形成的风险，风险因素具有特殊性和个别性，可通过投资组合回避风险。主要包括：经营风险，财务风险和流动性风险。房地产投资风险的识别：1、风险分析询问

11、法2、财务报表发3、环境分析法4、分解分析法5、统计法6、现场观测法房地产投资风险的防范：1、风险自留2、风险转移：1、非保险风险转移2、保险转移3风险预防4风险规避5构建投资组合权益融资：1股东直接投资2股票融资3房地产投资信托股票融资具有的特点：1、股票融资所筹集的资金是项目的资本金，可以作为其融资方式的基础，增强融资主体的举债能力。2、股权融资筹措的资金，具有永久性，无到期日，不许归还本金。3、股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。房地产投资信托作用：1、利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展。2、开辟了房地产业筹资融资的新渠道新方式，极大

12、的促进了房地产资金的融通，信托业的产生和发展。房地产投资信托的形式：1、独立直接投资2、联合投资3、与外资联合投资房地产抵押贷款类型：1、渐进式抵押贷款2、递减式还款抵押贷款3、定息抵押贷款4、重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。房地产抵押贷款的特征：1、以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款。2、当事人具有双重关系。3、抵押物权属关系复杂。4、借贷双方须签订抵押合同。5、涉及关系人及影响因素众多。房地产抵押贷款的操作流程：1、提出贷款申请2、贷前审查3、对抵押房地产估价4、房地产抵押贷款合同的签订和登记5、抵押房地产的保险6、抵押物的占管和处分抵押物占管方式：1、抵押权人占管方式2、抵押人

13、占管方式抵押物处分：1、抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的。2、抵押人死亡或者被宣告死亡或失踪而又无人代其履行债务的。3、抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的。4、抵押人被宣告解散或破产。抵押人可以申请处分抵押物的方式：1、申请当地房地产市场公开拍卖2、委托房地产交易第四章1.房地产市场通常指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。2.房地产市场的构成要素：（1）房地产市场的主体，即参与者（2）房地产市场的客体，即交易对象（3）房地产市场的环境。软环境是指与房地产交易相关的法律、法规和制度政策，硬环境是指房地产交易的场所。3.房地产市场

14、的类型：（1）按照房地产功能划分：居住房地产市场和非居住房地产市场（2）按照房地产市场的区域范围划分：整体房地产市场和区域房地产市场（3）按照房地产交易的方式划分：房地产买卖市场、租赁市场、抵押市场（4）按照房地产的流转次数划分：房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场（5）根据房地产组成划分：房产市场、地产市场、房地产金融市场和房地产技术信息市场。4房地产市场的特性：（1）房地产市场是法律性强的市场（2）房地产市场是有权益交易市场（3）房地产市场是区域市场（4）房地产市场供给稀缺性和垄断性（5）房地产市场需求具有广泛性和多样性（6）对金融机构和中介机构的依赖性（7）房地产市场需要政府的

15、干预（8）房地产市场交易的复杂性。5.房地产市场的功能：（1）优化房地产及相关资源的配置（2）通过市场机制评价并实现房地产价值（3）合理分配房地产收益，调节各方利益及其关系（4）指导政府制订科学的土地供给计划（5）一般市场功能：显示需求的变化，引导供给适应需求功能、信息引导功能、联系功能、收入分配功能、优胜劣汰功能、价值实现功能等。6.房地产市场结构：（1）总量结构（2）区域结构（3）产品结构（4）供求结构（5）投资结构。房地产市场指标：（1）供给指标（2）需求指标（3）市场交易指标7.房地产周期循环，即繁荣、衰退、萧条、复苏。8.房地产泡沫表现：（1）地产价格泡沫（2）房屋空置泡沫（3）房地

16、产投资泡沫（4）房价虚涨泡沫。房地产泡沫成因：（1）土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。房地产泡沫的判断（1）空置率（2）房价收入比（3）购租比。房地产泡沫的防范：（1）强化土地资源管理（2）构建和完善城市住房建设保障体系（3）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险（4）完善住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费（5）规范房地产市场行为（6）加强政策宣传和完善信息公开制度。9.房地产市场调研的作用：（1）房地产市场调研有助于房地产项目的正确定位（2）市场调研有

17、助于房地产企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向（3）市场调研有助于房地产企业制定正确的营销策略（4）市场调研有助于房地产企业规避风险。房地产调研步骤（1）确定问题和调研的目标（2）制定调查方案（3）收集与调研方案相关的信息资料（4）将收集到的信息加工整理并进行专业分析（5）撰写和提交调研报告 10.房地产市场调研内容：（1）房地产市场宏观投资环境调查：人口统计环境经济环境政治法律环境市场规划社会人文及历史文化环境（2）项目所在的区域环境及城市房地产市场调研（3）市场需求容量调查(4)消费者和消费者行为调查（5）竞争情况调查（6）市场营销因素调查。11.房地产市场调研方法：（1）按调查对象总

18、体范围划分，可分为全面普查、重点调查、随机抽样调查和非随机抽样调查（2）按调查资料的来源分为间接调查和直接调查。间接调查是指利用第二手资料来进行，优点是省钱、省力、省时间，缺点是这些二手资料常常会有时滞性，资料罗列繁冗、缺乏针对性。直接调查是在制订详细的调查方案的基础上，由调查人员通过观察或询问的方法来获取资料：观察法，指调查人员到现场观察询问法，指调研人员用事先拟定的调查项目或问题以某种方式向被调查对象提出，从回答中获取信息。第五章：房地产项目可行性研究定义与作用：房地产项目可行性研究是在房地产项目投资决策前，从整个投资系统出发，深入调查分析有关技术、经济、财务、商业以及环境保护、法律、政策

19、等房地产投资项目相关的多方面因素，在此基础上，对项目建设方案和生产经营方案进行技术经济论证，已确定房地产项目在经济的合理性和赢利性，技术上的先进性、适用性和事实上的可能性、风险性，为投资决策部门正确决策提供科学依据。根本目的：减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。作用体现：一是为投资者进行投资决策的重要依据；二是为金融机构发放贷款提供可参考依据；三是为项目审批部门提供决策依据；四是为有关部门签订协议、合同提供依据；五是为后续项目开发管理提供基础目标考核依据房地产项目可行性研究的阶段划分：（1）投资机会研究阶段：投资估算的精度正负30%，研究费用占总额0.2%-0.8

20、%（2）初步可行性研究阶段：投资估算的精度正负20%，研究费用占总额0.25%-1.5%（3）详细可行性研究阶段：投资估算的精度正负10%，小型项目占投资1.0%-3.0% ，大型0.2%-1.0%（4）项目评估阶段房地产项目可行性研究的内容：（1）项目总论 （2）开发项目用地的现场调查（3）市场调查分析和建设规模的确定：投资环境预测；市场供求现状分析和预测；通过现有供给量和需求量分析（4）规划设计方案构建和比照 （5）资源供给条件分析（6）环境影响评价与劳动保护 （7）项目开发组织机构、管理费用的研究（8）开发建设计划（9）项目经济及社会效益分析：项目投资估算和投资筹集方案；项目收入测算及财

21、务评价和国民经济评价；项目投资风险分析；项目社会效益评价（10）结论及建议房地产项目可行性研究的程序：筹划准备；调查研究；方案选择与优化；财务评价和国民经济评价；编制可行性研究报告第六章国有土地：城市市区土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民城建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式：1，招标方式；2，拍卖方式；3，挂牌方式；4，协议

22、方式。招标挂牌出让国有土地使用权范围：1，政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；2，其他土地供地计划公布后同一宗地有俩个或者俩个以上意向用地者的；3，划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；4，划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；5，出让土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；6，依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。协议出让国有土地使用

23、权范围：1，政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者；2，原划拨、承担土地使用人申请办理协议出让，国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；3，划拨土地使用权转让申请办理协议出让，国有土地划拨决定书法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；4，法律、法规规定可以协议出让的其他情形。土地转让权，是指土地使用者通过买卖、赠与、或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权不

24、得转让的条件：不符合以出让方式取得土地使用权的转让条件；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地所有权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。农地征收就是指国家为了满足公共利益的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。特点：具有一定的强制性；补补偿性；所有权的转移。农地征收程序：1，房地产开发企业申请用地；2，土地管理部门审核申请文件；3，审批用地；4，征地实施；5，签发用地证书，办法土地使用权证。农地征收补偿：土地补偿费、

25、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等。房屋拆迁的程序：拆迁调查摸底、制定拆迁计划和拆迁方案、申请房屋拆迁许可证、组织实施拆迁。拆迁纠纷处理方式;达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式1，行政裁决，2，依法起诉，3强制拆迁 达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷处理方式城市规划体系：城市总体规划、城市分区规划，城市详细规划。居住区规划设计内容：1，居住区住宅建筑规划设计1）按层数底层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。2）按平面布局分点式、条式。3）按每户住宅建筑形式分为独院式、并联式、联排式、普通单元式、公寓式、复式、跃层式、退台式、花园洋房式、走廊式住宅。2，居住区公共建筑与服务设施规划布置

26、3居住区绿地的规划布置4，居住道路的规划布置。居住区经济技术指标：居住区总用地，居民户数，户均人数，居住区用地内建筑总面积，住宅平均层数，高层住宅比例，中高层住宅比例，人口毛密度，人口净密度，住宅建筑面积净密度，住宅建筑净密度，建筑密度，绿地率，土地开发费，住宅单方综合造价。非居住区开发项目经济技术指标：总建筑面积，建筑容积率，建筑密度，规划建设用地面积，建筑高度，绿化率，停车位，有效面积系数。房地产开发项目规划管理体现：项目选址、定点审批阶段，申请建设用地规划许可证阶段，申请领取规划建设条件通知书，规划设计方案审批，申请建设工程规划许可证阶段，竣工验收阶段。招标方式：公开招标，邀请招标，协议

27、招标。房地产开发项目合同的特点：合同标的物的特殊性，合同执行周期长，合同内容多，涉及范围广，合同风险大。基本原则：符合法律法规原则，平等自愿原则，公平原则，诚实信用原则，等价有偿原则。订立形式：总价合同：固定总价合同、可调总价合同。单价合同：估算工程量单价合同，纯单价合同，单价与包干混合式合同。成本加酬金合同：成本加固定百分数酬金、成本加固的酬金、成本加浮动酬金。按照工程范围与承包关系分：总承包合同、开发商直接发包的专业承包合同、独立承包合同；按是否包料;包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。索赔的预防：注重合同签订，严格控制图纸质量，做好材料设备验收、采购及保管，抓好施工的过程控制

28、。第七章房地产项目管理的管理过程及其内容的特点：（1）房地产项目管理理论、方法、手段的科学化（2）房地产项目管理的社会化和专业化（3）房地产项目管理的复杂性（成本管理、时间管理、质量管理的复杂性）（4）房地产项目管理的标准化和规范化（5）房地产项目管理国际化房地产开发商在施工管理中的主要任务：（1）项目组织与协调工作（2）费用控制（3）进度控制（4）质量控制（5）合同管理房地产项目建设工程进度控制是指项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施。影响开发项目的进度因素：人的因素；技术因素；材料设备与构配件因素；施工机械设备因素；资

29、金因素；水温、地质与气象因素等自然因素；政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。项目投资失控的原因：（1）项目可行性研究的深度不够（2）在各设计阶段所作的投资计算突破投资计划目标（3）在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨（4）项目的设计变更引起费用的增加（5）项目实施过程中不可预见因素的发生（6）项目施工不能顺利进行引起费用增加（7）其他原因，如政治事件、发生战争、人事纠纷、工程事故等房地产开发项目的竣工验收标准：（1）单位（子单位）工程所包含分部（子分部）工程的质量验收合格（2）质量控制资料应完整（3）单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检验资料应完整（4）主要功能项

30、目的抽查结果应符合相关质量验收规范的规定（5）观感质量验收应符合要求（6）涉及安全和使用功能的分部工程应进行检验资料的复查（7）对主要使用功能还需要进行抽查（8）由参加验收的各方人员共同进行观感质量检查房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。第八章1、市场营销是企业的一项综合的经营业务活动过程，它围绕满足消费者需求这一中心，开展市场调查和预测，进行环境分析，研究产品设计和开发，在市场细分的基础上选择目标市场和分销渠道，制定促销策略，提供销售服务，反馈市场信息，在消费者活用户的满足中实现自己的各项目标。2、房地产项目市场细分的作用：1）有利于企业发现

31、新的市场机会；2）有利于集中有效资源，提高房地产企业的竞争力；3）有利于制定有效的房地产市场项目的经营策略。3、房地产项目市场细分原则：1）可衡量性；2）可操作性；3）可赢利性。4、房地产项目市场细分依据：1）住宅市场细分依据，住宅市场细分标准为四类：地理因素、人口因素、心理因素和行为因素。5、房地产目标市场选择要满足的要求：一、符合房地产企业的目标和资源能力；二、有一定市场容量和良好的发展前景；三、具有一定的竞争优势；6、房地产产品定价法分为成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法、市场比较导向定价法。7、例如：某房地产企业开发总建筑面积为50万的小区，预计销售出42万，总开发成本为8亿，企业的目标收益率为目标成本利润率的15%，小区每平方米售价的确定方法为8、目标利润=总成本目标成本利润率=8亿15%=1.2亿元9、每平方米售价=（总成本+目标成本）/预计销售量=（8亿元+1.2亿元）/42万=2190元/10、房地产定价策略：1）新产品定价策略，主要包括撇脂定价策略、渗透定价策略和稳定价格策略。11、房地产产品是一个整体概念：凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形式建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。12、房地产产品组合深度，即房地产企业的各条产品线拥有的产品项目的平均数。13、（即：产品组合深度+产品项目总数/产品线总数）1