合同法商铺租赁管理细则.docx

1、合同法商铺租赁管理细则合同法商鋪租赁管理细则 篇一：商铺租赁合同法 商铺租赁合同法 商铺经营权在社会经济生活中已经得到广泛的认可和使用,但是目前尚未有任何法律法规对此予以规制。商铺经营权作为现代商事租赁制度适应现代社会经济发展的产物,合同法上的租赁合同制度不敷堪用,商铺经营权应被作为一种新型的、独立的物权种类。以下是小编今天为大家精心准备的：商铺租赁相关合同法。欢迎阅读和参考! 商铺租赁合同法如下： 一、 对房屋租赁合同效力认定问题 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定

2、，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查： 1.审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。 2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的城市房屋租赁管理办法 第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 共有房屋未取得共有人同意的; 权属有争议的; 属于违法建筑的; 不符合安全标准的; 已抵押，未经抵押权人同意的; 不符合公安、

3、环保、卫生等主管部门有关规定的; 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 城市房屋租赁管理办法认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的”二房东”现象，是否”二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应

4、事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光”占有”有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。 如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是”出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系”。出租人作

5、为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎

6、刃而解了。 城市房屋租赁管理办法中存在的另一个问题是对权属受到诸如”司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，城市房屋租赁管理办法的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即

7、使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在”二房东”的情况，则依照所有权人与”二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采劝活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手

8、续，并在法院的监督下进行。 3.审查是否进行过登记备案。1994年的城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。城市房地产管理法还规定登记备案后有关机关颁发的房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得房屋租赁证的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中

9、占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定

10、有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。 4.审查房屋租赁 合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。 二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理 1.

11、对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。 2.对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添

12、附物。最高人民法院关于贯彻执行篇二：合同法租赁合同 篇一：租赁合同法篇二：合同法 对于可撤销的合同，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 1. 对 错 2. （答案错） （单选题）甲公司将所属设备租赁设备卖给丙公司。根据合同法律制 a. 买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止 b. 甲公司在租赁期间不能出卖出租设备 c. 买卖合同有效，原租赁合同继续有效 d. 买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效 （单选题）非法垄断技术的合同属于： 3. a. 效力受限制的合同 b. 效力未定的合同 c. 效力有瑕疵的合同 d. 无效合同 根据合同法的规定，下列合同中，根据

13、合同性质，债权人不得将合同4. 的权利全部或者部分转让给第三人的有： （答案错） a. 出版合同 b. 赠与合同 c. 雇佣合同 d. 委托合同 5. （ 单选题）甲委托乙为其购买木材，乙为此花去了一定的时间和精力，现甲不想要 这批木材，于是电话告诉乙取消委托，乙不同意。根据合同法律制度，下列表述中， 正确的是： （答案错） a. 甲可以单方取消委托，但必须以书面形式进行 b. 甲可以单方取消委托，但需承担乙受到的损失 c. 甲无权单方取消委托，否则应赔偿乙的损失 d. 甲可以单方取消委托，但仍需按合同约定支付乙报酬 6. 合作开发的当事人一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请 专利

14、。 对 错 甲以欺诈手段订立合同，损害国家利益。该合同应属于无效合同，而不是可撤销合同。 7. 对 错 融资租赁合同的特征包括： 8. （答案错） a. 租赁物的维修义务由出租人承担 b. 融资租赁合同属于转移财产使用权的合同 c. 一般由出租人对租赁物的瑕疵负担保责任 d. 融资租赁合同的租赁物必须是不易消耗物（单选题）根据我国合同法的规定，违约责任的归责原则为： 9. a. 过错责任原则 b. 无过错责任原则 c. 过错推定责任原则 d. 公平责任原则 甲、乙双方签订了买卖合同，在合同履行过程中，发现该合同履行费用的负担问题约定不明确10. 的履行规则有： a. 按交易习惯确定 b. 双方

15、协议补充 c. 由享有权利的一方负担 d. 按合同有关条款确定 在技术开发合同履行过程中，因出现无法克服的技术困难，致使研究开发失败或者部分失效11. 人合理分担。对 错 下列合同中，必须采取书面形式的有： 12. （答案错） a. 信贷合同 b. 融资租赁合同 c. 委托合同 d. 建设工程合同 13. 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（答案错） 对 错 14. 采用数据电文形式订立合同，收件人未指定特定系统的，该数据电文进 入收件人的任何系统 对 错 16. （单选题）在当事人没有约定，法律亦无特别规定的情况下，买卖合同中标的物所有权的 （单选题）在当事人没有约定，

16、法律亦无特别规定的情况下，买卖合同中标的物所有权的转移时 买方付清全部货款时 b. 合同生效时 c. 合同成立时 d. 标的物交付时 甲与乙签订一合同，双方约定由甲提供毛糖油10吨，乙负责加工成精糖油，使其达到食用标1. 化验发现乙所交付的精糖油未达到约定标准，立即提出异议，为此引起纠纷。下列表述中正确的有： a. 甲有权要求赔偿损失 b. 甲有权要求乙返工 c. 甲有权立即解除合同 d. 甲、乙所签合同为承包合同（单选题）在当事人没有约定，法律亦无特别规定的情况下，买卖合同中标的物所有权的转移时间是：2. a. 买方付清全部货款时篇三：租赁合同 租赁合同 出租方（简称甲方）： 承租方（简称乙

17、方）： 根据我国合同法及其有关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就有关租赁事宜达成如下协议： 第一条 租赁范围及用途 甲方同意将位于榆林经济开发区兴达路“榆林国际商务大厦”三层b、c段，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为餐厅、ktv使用，出租的面积为 。 第二条 租赁期限为 5 年，自 年 月日起至 年月日止。 第三条 租金、保证金 1、年租金为人民币 350000 元（大写： 叁拾伍万元整），乙方在签订本合同之日起三日内先付200000元，十二月二十日付清当年剩余租金150000元。甲方在收到租金后应当给乙方出具收费凭证。各次年租金在上年到期前一个月内一次性付清。从第

18、二年起，不得以任何方式涨租。 2、为保证出租房屋设施完好，乙方在签订本合同之日起三日内交纳保证金人民币 元（大写： ），待合同期满或解除合同后，甲方应将保证金退还乙方。 第四条 设施及各项费用的承担在签订本合同之前产生的一切费用由甲方结清，在签订本合同之后的一切费用由乙方承担。 第五条 租赁期间物业费、取暖费、空调费收费标准及计费时间与“榆林国际大厦商务酒店租赁合同”一致。取暖费、空调费、电费、水费等费用收取的标准每年确定一次，根据当时当地政府及相关部门的增减作同幅度同时间调整并实行，甲方在原价基础上不得另加价。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第六条 甲方的责任和义务 1、甲方

19、保证其对出租的房屋享有权利，如有纠纷，给乙方造成的一切损失，有甲方负责赔偿。 2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用，并保障公共区域的清洁。 3、甲方应保证出租时，房屋内的水、暖、电、天然气、空调等设施能正常使用，并负责大厦外围区域24小时的安保服务。 4、甲方原有的餐桌、椅子、厨房的灶具等物品（详见盘货清单），在乙方租赁期间归乙方无偿使用，租赁期满后，归还甲方，租赁期间甲方不得无故收回。 5、租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。 6、乙方在转租、转借承租房屋时，必须征得甲方同意。 第七条 乙方的责任和义务1、乙方应按本合同的约定，履行

20、支付租金等义务，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。 2、乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房屋的整体结构和设施为原则。 3、在本合同期满后，乙方有权优先续租该房屋。 第八条 在租赁期内，乙方在通知甲方后，乙方可以转租该房屋。 第九条 违约责任 任何一方因违反本合同的约定，应向对方赔偿本合同约定租金的 %的违约金。 第十条 争议解决 本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在人民法院提出诉讼。 第十一条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款与本合同具有同等的法律效力。 第十二条 本合同自双方签章之日起生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执

21、一份。 甲方签字（盖章）：乙方签字（盖章）： 该房屋产权人签字： 二0一五年十二月日篇三：合同法房屋租赁合同 篇一：合同法-房屋租赁合同 物管1402班 龙* 房屋租赁合同 出租方：龚维斌 （以下简称甲方） 承租方：刘正 （以下简称乙方） 甲乙双方就房屋租赁事宜达成如下协议： 一、甲方将位于长沙和园小区空置房屋出租给乙方居住使用。 二、房屋月租金900元，不含税。 三、乙方可于2016年7月16日入住使用。 四、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷。有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均 在交付乙方入住房屋前办妥。交易后如发生上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负

22、责赔偿。 五、甲方为乙方承租房屋配备免费网络宽带。 六、甲方不限定乙方租住人数，乙方可找人合租，但未经甲方同意，乙方不得将房屋转租。 七、由甲方到房屋所在区地方税务局代开房屋租赁发票，发票税费由乙方承担。 八、房屋租赁合同有关税费由乙方承担，有关手续由甲方负责办理。 九、乙方所承租房屋只能用于居住，不得做商业用途。 十、正常的房屋大修理费用由甲方承担，房屋日常管护费用由乙方承担。因乙方管理使用不 善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担。 十一、 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责 赔偿： 1擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的； 2拖欠租金

23、累计达2个月； 3利用承租房屋进行违法活动； 4故意损坏承租房屋的。 十二、 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终 止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 十三、 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向 人民法院起诉。 十四、 本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。 甲方（签章）：龚维斌 乙方（签章）：刘正 2015年11月15日 2015年11月15日篇二：房屋租赁合同 租赁合同 出租人： （以下简称甲方） 身份证号码： 承租人： （以下简称乙方） 营业执照号码： 根据中华人民

24、共和国合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，为明确双方的权利义务，经协商一致，就房产租赁事项订立本合同。 一、 甲方同意将坐落在甲方所有之物业出租给乙方使用。房屋的建 筑面积为 平方米。 二、 甲乙双方商定上述房屋月租金为人民币 元整（￥元）， 租赁期自 年月日起至 年月日止，共计 个月，合同期总额为 元整。租金按 结算，由乙方以现金形式在每期开始的30天以前支付给甲方。 三、 乙方应在本合同签订时向甲方缴纳人民币 元整（￥元） 作为房屋租赁保证金，乙方在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。该保证金不得于本合同终止前抵付租金或者乙方应当承担的

25、其他费用。 四、 甲方须提供房产证或具有出租权的有效证明文件。乙方须提供单位营业执照。甲乙 双方应分别审查并确认对方文件的真实性与合法性。 五、 租赁期内，甲方承担以下责任： 1、 在付清水、电费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保 证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。 2、 负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。因甲方延误维修 而使乙方的人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿。因房屋维修需乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议。 3、 甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前两个月书面通知乙方，乙方有权在 同等条件下优先购买此物业。乙方放弃购买的，

26、不得拒绝接受新业主之继续执行合同之出租权，乙方有权继续执行本合同至租赁期届满。 4、 租赁期届满甲方要求收回房屋，乙方应在租赁期终止后次日内返还房屋。甲方继续 出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权。 5、 甲方因该物业方生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，甲方任应保证继续执行合同至合约期满为止。如因此而导致乙方受到损失的，乙方有权立即解除本合同并 要求甲方赔偿乙方因此受到的损失。 六、 租赁期内，乙方承担以下责任： 1、 依约按期缴纳房屋租金。 2、 未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租，乙方保证 不改变房屋用途。 3、 因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意

27、。 4、 要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并 积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或者第三方的人身、 财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。 5、 因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。6、 不得在承租的房屋内安装或使用超过电表容量的任何设备及储存有危险、易燃等违 禁物品，或在该物业内进行非法行为。 7、 租赁期满，如需继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另签订合同。 8、 租赁期内，该物业管理费、电费、有线电视费、电话费等与房屋使用有关的费用由 乙方负担。 9、 乙方于租约期满、解除合同后，应于次日内

28、迁出，并将房屋和原配置的设备、设施 交还甲方。 七、 违约责任 1、 任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违 约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之经 济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准。 2、 在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一次，由甲方按月租金的百分之二收取违 约金。逾期超过15天，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金（业主同 意继续租赁的除外）。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金百分之二向乙 方支付违约金。逾期超过15天，乙方有权单方终止合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于保证金

29、数额之违约金。 3、 乙方逾期交付本合同第六条第8款规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲 方支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同。 4、 合同终止之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方 保证金中直接扣除，不足部分由乙方负责赔偿。 5、 租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交还承租房屋的， 除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按照月租金金额百分之二十收取违 约金。 6、 违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则，甲方有权直接从保证金中扣除， 并按逾期支付租金的条款处理。 7、 如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双

30、方在不可抗力的影响范围内互 不承担责任。 八、 租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以现状交还房屋给甲方。一切嵌装在 墙体上的装修（包括乙方征得甲方同意改变的装修部分），乙方不得进行任何破坏性拆卸，同时甲方不予补偿。除此之外，一切乙方搬入的可移动财产均可搬走。 十、 本合同履行中如发生争议，双方应采取协商方法解决，协商不成时，任何一方均可 依法向房屋所在地的人民法院起诉。 十一、 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份备房屋租赁登记备案使用，具有同等法 律效力。 十二、 双方约定的其他事项： 甲方： 乙方： 签章： 签章： 日期： 年 月日 签约： 年 月日篇三：个人房屋租赁合同书 个人房屋租赁合同书 出租方（以下简称甲方）： 身份证号： 电话： 承租方（以下简称乙方）： 身份证号： 电话： 依据中华人民共和国合同法及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、互利互惠的基础上，经协商甲方愿意将使用、