武汉市房地产市场调研报告.docx

1、武汉市房地产市场调研报告武汉市房地产市场调研报告一 、武汉市概况武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长1

2、2.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（4月13日4月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。本周仍然无新增供应量，最近两

3、周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%，主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目优惠力度均较大，其中大华铂金华府本次推出33-46（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层 7700元/，12-25层8200元/，较之前的80-

4、130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。同时此次户型面积小，总价低，二七长江大桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有一定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万优惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为理想。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑实用，同时优惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘

5、当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化情况不够理想，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出，优惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。表1 武汉房地产市场一周数据城市商品房新增供应商品房成交数据面积（万平方米）环比变化面积（万平方米）环比变化套数环比变化武汉00%24.3530.22%263537.45%表2 武汉各区一周房地产数据行政区域批准上市情况完成交易情况面积（平方米）与上周同比套数（

6、套）面积（平方米）与上周同比武汉总计0 0%2635 243469.10 30%江岸区0 0%112 12464.54 0%江汉区0 0%78 6918.07 53%硚口区0 0%183 15952.24 3%汉阳区0 0%231 23305.18 161%武昌区0 0%157 15529.96 -2%洪山区0 0%247 22748.25 28%青山区0 0%350 23610.91 22%东西湖区0 0%293 36194.25 77%东湖高新开发区0 0%194 16347.24 49%经济技术开发区0 0%62 6246.33 168%江夏区0 0%250 18465.77 88%黄陂

7、区0 0%300 27561.17 -1%蔡甸区0 0%52 4796.45 -30%新洲区0 0%74 7512.91 7%汉南区0 0%52 5815.83 -22%三、市场交易情况图2 武汉商品房市场销售走势四、武汉各区域住宅市场发展概况中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：(一)中心区2013年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。从上半年中心区成交价格来看，1至5

8、月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。武汉的发展总是伴随商

9、业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预计不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。(二

10、)古田片区2013年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，

11、该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。(三)后湖片区2013年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。从成交价格来看，

12、该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问

13、题。(四)东西湖片区2013年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖

14、尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强

15、东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。五政府最新资讯2014年1月10日上午，武汉房地产开发企业协会召开第五届理事会第二次理事会议，发布了2013年武汉市房地产市场运行情况报告。报告从四个层面预测了今年楼市。政策层面，十八届三中全会、中央经济工作会议提出要建立房地产调控的长效机制，发挥市场在资源配置中的决定性作用，这将为未来房地产业的发展创造宽松的市场环境。但是，宏观调控长效机制从建立、出台到落地是一个较长的过程，在相关配套政策未出台前，现有的限购、限贷、限价等调控行政手段在短期内还不会退出。经济层面，2014年，宏观政策效果将逐步显现，市场预期改善，经济总体运

16、行平稳，并呈现出向好的发展趋势，刚需群体需求旺盛，依然是支撑楼市的重要力量。但是，去年市场需求消耗过大，已经提前透支挤压了未来的市场增长空间。此外，武汉市委市政府提出“建设国家中心城市、复兴大武汉”的奋斗目标，特别是进入高铁、城际铁路、地铁的时代后，周边区域各类资源逐步向武汉集中的势头正在显现。但是，居民收入明显滞后于经济增长，与房价增长未同步，而且差距明显，这在一定程度上限制了人们的购买力。报告预测，武汉楼市总体上仍将继续保持平稳的发展水平，开发投资预计将突破2000亿元，商品房销售金额预计将突破1500亿元。六2014年武汉房地产市场走势预测分析 进入2014年，武汉楼市的表现让人捉摸不透

17、。年初，当北京等地出现新房成交量腰斩时，武汉新房成交表现上扬姿态，且一路回暖直到日均500多套的高峰。然而进入三月后，新房成交却出现了持续下跌的状况。同时，地方房企大佬倒闭、各地楼盘大幅降价，这些消息让购房者迷茫，让开发商心慌。使得武汉的楼盘纷纷没有了涨价的底气，皆以平价销售、低价开盘，且优惠让利各出杀招。 房贷利率影响显现 楼盘降价时间表指日可待年后，武汉楼市最引人关注的就是各大银行房贷利率悄然上调。据了解，在2月底，武汉的部分银行就已经开始上调了首套房和二套房的房贷利率，首套基本上浮了5%以上，最高上浮了20%，这无疑对刚需又是一大中伤。在买房成本增加的情况下，让资金本已捉襟见肘的刚需族更

18、无力承担了，使得一部分购房者要么被迫取消买房计划，要么选择了观望。一部分购房者搁浅置业计划，这当然最直接影响的就是楼市的新房成交量。所以，成交量显持续下跌，业内很多人将原因都归咎于房贷利率上调所带来的影响。开发商嗅觉还是灵敏的，所以才有了赞助首付等一系列措施应对。然而，除了房贷利率，全国各地的楼市动向也似乎影响到了武汉的购房者和开发商。 同样，各地楼盘降价的消息也是眼花缭乱。杭州楼王打响降价第一枪、北京万科一楼盘降价3000元、济南楼盘降价数千元，难怪众人欢欣雀跃，称房价暴跌的日子要来了。当然，武汉没有出现楼盘大幅降价，大部分楼盘的价格仍保持稳定。但实际上，各楼盘在原来基础上推出的各类折扣优惠

19、和让利措施中，已经出现了变相的降价迹象。从某些楼盘的开盘价格上看更为明显，如光谷三环外一楼盘，之前宣称的价格在7000元/平，而实际开盘价格均价在6000多。业内人士认为，武汉的房价整体仍保持平稳，2月的房价同比仍上涨。但表面上的平静却不能掩盖楼市实际上的隐忧，从新房成交明显的下行趋势看，今年武汉楼市将遭遇挑战。同时，在楼市观望情绪蔓延、调控政策加压、资金压力增大、竞争更加激烈的多重因素下，房价下跌的可能性是存在的，楼盘降价时间表指日可待。七、居民住房需求情况1居住环境急需改善从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%

20、的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。2中小户型是市场需求主流在调查中，80%以上的人愿意购置80120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92

21、%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%3地理位置是消费者购房的首要选择从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些中心城区的人占绝大多数，分别占19.35%，18.43%和14.38%。说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。不过这些中心城区的房价普遍较高，较难承受。市场分析一、2013年武汉住宅市场总结1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。2013

22、年武汉市住宅成交均价为6851元/，较2012年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。图：2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低

23、价段中4000元/价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。2. 供应：新增供应持续稳定增长，市场供应充足图：2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万和187万。3. 成交：全年成交量创历史新高图：2007-2013年

24、武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速13年成交量增长显著，创历史新高。2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。13年出台一系列调控政策，如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政，11月下旬“汉七条”及二套房首付比例提高等，但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价，使得武汉市在调控政策下依然创下新高，市场表现不俗。 区域分布：洪山区成交蝉联冠军，汉阳区跃升至第二名图：2008-2013年武汉住

25、宅各区域成交面积占比洪山区蝉联冠军，汉阳区上升至第二名。2013年，洪山区蝉联销售冠军，共计266万，占全市总销量的17%，区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城市等项目热销带动区域成交持续保持高位。在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的带动下，汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名，成交占比提升3.3个百分比。黄陂区、东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。图： 2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速除东湖风景区外，所有区域成交均价同比上涨。2013年各区域均价与2012年相比，仅东湖风景区均价出现下降（因东湖风景区12年以别墅销售为主，而13年主力销售小户型均

26、价较低），其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大，分别为34%和84%，主要是因保障房成交量减少。此外，远城区除黄陂区和新洲区外，均价涨幅均在10%-20%之间。成交结构：90-140面积段、三房户型成交占比显著提升图：2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比90-140面积段成交占比明显提高。具体来看，2013年武汉市商品住宅成交结构同比去年变化不大。120以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段，合计占总销量的81%。90以下小户型和140以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2个百分点。2011年限购以来，更多的购房者趋向于购房一次到位，同时市场上户型设计越来越

27、合理，其中90-100小三房因面积小、功能性强，总价低，深受购房者喜爱。13年同比增长约4个百分点，此外，120-140面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。图：2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比按户型来看，三房户型成交占比显著提升。具体来看，2013年武汉市商品住宅仍然以两房和三房为主力户型，其中两房户型占比最大，为52%；三房成交占比显著提升，较去年增加约7个百分点，说明改善性需求开始释放；而一房小户型成交占比下降约4个百分点；四房及以上户型占比与去年基本相当。4. 供需对比：总体供需持平，出清周期明显下降图：2006-2013年至今武汉住宅销供比供需两旺，供需差值进一步缩小

28、，销供比为0.98。2013年，武汉新增供应和新增成交双双创新高，供需均较为旺盛，供需差值为27.3万，销供比为0.98，供需基本持平。图：2009年至今武汉市住宅月度可售面积及出清周期出清周期大幅缩减。截止2013年12月31日，武汉市住宅出清周期为18月。2013年以来，市场成交量持续高位，出清周期较12年降幅明显，全年单月出清周期均在20月以下，市场压力明显得到缓解。二、武汉分物业市场总结1.商业物业：成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地图：2012-2013年武汉商铺成交面积及均价商业物业成交量持续走高。2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方，较2012年增加0

29、.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元，增幅为6.34%。武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6亿元以上，表现较好。价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较2012年上涨6.14%。图：2013年武汉各区域商铺成交面积主城区依然是成交集聚地。从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉

30、南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。2. 写字楼：成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区图：2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价数据来源：CREIS中指数据，写字楼：成交金额有所增加。2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上

31、，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。图：2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价东湖高新技术开发区再度为销售热区。从2013年武汉各城区成交情况来看，东湖高新技术开发区和江汉区成交面积突破13万方，分别成交13.74万方和13.09万方；武昌区亦表现较好，成交面积接近10万方，为9.75万方。其中东湖高新技术开发区中金融港、激光工程设计总部以及融众国际等项目均表现突出。3. SOHO类产品：成交量增幅明显，汉阳区成交量居首图：2012-2013年武汉soho类产品成交面积及均价SOHO类产品成交量增幅明显。2013年，武汉市SOHO类产品成交量较2012年大幅增加，共成交44.41万方，增幅为44%；成交金额43.84亿元，较2012年增加12.4亿元。从13年各月SOHO成交情况来看，1月和