广州楼市总结经纬地产.docx

1、广州楼市总结经纬地产 2007年广州楼市总结经纬地产项目发展及研究部/文一. 土地一级市场分析1.1 出让用地及总建筑面积创历史新高近几年广州土地一级市场公开出让情况年度出让宗数用地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）备注2002年1018.5947.97商住用地5宗、商务办公用地4宗、公共配套用地1宗2003年1230.6985.66商住用地4宗、商务办公用地8宗2004年911.3036.68商住用地6宗、商务办公用地1宗、配套用地2宗2005年2840.89198.43商住用地13宗、商务办公用地13宗、配套用地2宗2006年38233.48534.74商住用地19宗、商务办公用地17

2、宗、配套用地2宗2007年78390.89778.62商住用地54宗、商务办公用地20宗、配套用地4宗（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）2007年广州市土地一级市场（不含工业）成功出让了78宗土地，是近几年来出让土地宗数最多的一年，比2006年出让的38宗，增加了1倍以上。公开出让的土地用地面积也超过了390万平方米，与2006年相比有67.4%的增幅;规划总建筑面积778.62万平方米，总成交金额325.32亿元。其中，商住用地总出让宗数为54宗，总用地面积接近300万平方米，高达293.67万平方米，是2006年的1.64倍，占总数的75.1%;规划总建筑面积为531.45万平方米，是

3、2006年的1.61倍;总出让金额233.49亿元，是2006年同期的2.7倍。对比“广七条”中的“2007年计划供应住宅用地5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里，建筑面积1058万平方米”，可以发现，2007年全年完成了供地计划的68.1%，是多年以来的最好业绩。2007年前十名开发商拿地情况（按交易金额）交易宗数(宗)交易金额(亿元)保利地产953.70富力地产348.72*中莱投资144.75雅居乐地产923.42万科地产622.24鸿荣源地产121.00金地地产115.90泰华地产110.90永龙投资58.14粤海

4、地产28.00*备注：猎德村地块含合作方（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）开发商拿地热情高涨，成交理想。2007年开发商整体拿地表现积极，投入金额达325.32亿元，同比2006年增长了1.4倍。其中，保利地产、富力地产、中莱地产以较高的交易金额位列三甲，保利地产以53.70亿元位列榜首，富力地产以48.72亿元位列第二，中莱投资以44.75亿元的交易金额位列第三。上市公司成为拿地的主角，前五名中有四个为上市公司。从拿地分布情况看，雅居乐2007年在广州市场主要完成了三件事：首次入城;番禺拿三块地，地位更巩固;成为花都的大地主。万科2007年主要在海珠区和老城区拿地，并首次进入番禺市场。1

5、.2 楼面地价直冲云霄（资料来源：经纬地产项目发展及研究部）2007年广州市十区一级土地市场（不含工业）共成功出让390.89万平方米，成交金额325.32亿元，折合楼面地价4178元/平方米，同比上涨了55.0%。其中，商住用地总用地面积293.67万平方米，楼面地价4393元/平方米，比2006年大幅飙升了68.5%，大大高于同期商品住宅成交均价涨幅。从近年土地一级市场交易价格走势可以看出，自2004年起，楼面地价是稳步上升的，2006年的涨幅有所扩大，但2007年的涨幅却非常夸张。主要原因是预期楼价决定地价，发展商（主要是07年9月以前）对后市的判断还十分乐观，令到土地拍卖市场上的楼面地

6、价屡创新高。其他原因还包括，发展商对土地的供应增加估计不足，将土地的稀缺价值考虑在内;前9月份楼市销售畅旺，资金回流相对容易;以及股市与楼市联动带旺土地市场等。楼面地价疯狂上涨，大幅增加了发展商的拿地成本，对本地房地产市场的长远发展不利。同时，“地王”屡现，也被部分发展商当作提价的理由，成为牵引广州楼价整体过万的推手之一。2007年部分区域或板块的“地王”一览区域/板块地块用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）受让方成交价（万元） 楼面地价（元/平方米）天河珠江新城B1-3地块金融办公7625.2191502.52泰华地产 10900011912 白云云祥路商品住宅用地332879611

7、富力地产1800018729番禺中心城区南区规划滨江大道北侧商品住宅用地243989255215金地集团1590006230花都凤凰路（东）商品住宅用地1000016788大运实业95005659金沙洲金沙洲B3701A02地块居住用地86347241772保利地产2120008769萝岗广汕公路侧（编号为KXCF81）二类居住用地471939707908中莱投资4475006321 （数据来源：经纬地产项目发展及研究部）进入2007年后广州市的楼面地价一路狂飙，不断的刷新地王记录，位于白云区的云祥路地块也以最高楼面地价18729元/平方米成为广东省的地王。天河区的珠江新城B1-3地块也以过万

8、的楼面地价11912元/平方米成功出让。从用地性质来看，主要以居住用地为主。从开发商组成来看，金地集团和中莱投资成为楼市“黑马”。新政前后土地拍卖情况土地出让（新政前）9月11日（新政后）12月6日（新政后）12月20日楼面地价金沙洲：8769元/M2番禺区：6230元/M2花都区：5659元/M2金沙洲：4241元/M2番禺区：4048元/M2花都区：2173元/M2越秀区：6768元/ M2南 沙：1602元/ M2海珠区：3764元/ M2荔湾区：3738元/ M2竞拍情况44家开发商，13幅地块，成交13幅7家开发商，12幅地块，成交10幅，5幅底价成交20家开发商，6幅地块，成交6幅

9、（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）“927信贷新政”以后，市场对楼市的预期逐渐回归理性，土地出让市场的楼面地价也逐渐回调。9月27日央行及银监会公布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，12月5日，又公布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，新政的不断出台，使得年底的两次土地拍卖会冷清了不少，开发商拍地热情与新政前相比明显降低。金沙洲、番禺区和花都区三幅地块的楼面地价年底都有所回落，新政前金沙洲的楼面地价为8769元/平方米，新政后为4241元/平方米，下降了50%以上，而老城区的价格也在底价的基础上浮不多，和新政前相比，价格回归理性。从新政后的土地成交情况来看，12月6日拍卖的12幅

10、地块，除2块为商业用地流拍以外，其它10幅住宅用地全部成交，12月20日的6幅土地也全部成交，表明开发商对于后市还是乐观的。随着市场的不断变化，预计2008年的土地市场将以理性、谨慎向好为主基调，广州的土地价格也将回归平稳的发展态势，部分区域不排除出现回落的现象。1.3 郊区土地出让活跃（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）从公开出让地块的用地面积来看，出让面积较大的三个区域均位于市区以外，依此为萝岗、番禺和花都，萝岗区公开出让的总用地面积为136.12万平方米，占十区总出让面积的35%，番禺区公开出让的总用地面积为84.18万平方米，占十区总出让面积的21%，花都区公开出让的总用地面积为57

11、.46万平方米，占十区总出让面积的15%。郊区四区的总用地面积为315.09万平方米，占十区总出让面积的81%，土地供应区域大幅向郊区扩张。预计2009年起，郊区将成为广州市商品住宅主要供应区域。（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）从用地宗数来看，萝岗区以18宗遥遥领先于其它区域，海珠区虽然公开出让的总用地面积不高，但以13宗的土地出让宗数略高于花都区的12宗位列第二，番禺和白云不分伯仲，出让宗数各为8宗，天河和荔湾各4宗，南沙2宗。二. 楼市政策简析2006年是公认的“政策年”，而2007年出台的政策与2006年相比，无论是国家出台的宏观经济政策、房地产新政，还是广州地区出台的系列政策实施

12、细则，都在2006年的基础上对楼市产生了更大的影响。政府将重心放在了金融政策、税收、住房保障建设及政策细节的完善上。年内的6次加息、物权法颁布实施、10次存款准备金率的上调及信贷调控政策的出台，都给广州楼市带来了不小的撼动。从新政出台的频数、时间来看，与前两年重大政策出台多选择在上半年的5、6月份不同，2007年重大政策的出台时机则选择在了下半年，特别是发展商最为看重的十一黄金周前夕。分析对于楼市影响比较大的几个政策分别为：2.1 广七条为了抑制我市房价过快增长，不断改善群众住房条件，3月28日，广州市国土房管局、市建委和市规划局公布了广七条。广七条的提出加大了商品房供应量，缓解住房供需矛盾。

13、2007年政府规划出让用地为5.07平方公里，其中，全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里。广七条中强调保障型住房建设，2007年确保完成政府投资15亿元兴建的6116户、建筑面积48.6万平方米的廉租住房建设，全面解决2005年统计在册的5643户“双特困户”。对于房地产市场来说，广七条的实施提高了市场土地的供应量，缓解了市场的供不应求;对于中低收入人群来说，政府通过多重渠道和供应模式保障了中低收入人群的住房需求。2.2 年内六次加息11月居民消费价格指数（CPI）同比上涨6.9%，创2007年月度最高。受到CPI屡创新高及通货膨胀上涨的预警，中国人民银行12月20日宣布，上调金融机构人

14、民币存贷款基准利率。这是央行今年以来第六次加息，距离第五次加息相隔三个月。2007年央行六次利率调整情况时 间利率调整情况2007年12月20日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年9月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.27个百分点2007年8月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年7月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点2007年5月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2007年3月

15、18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点（数据来源：经纬地产项目发展及研究部）央行一年内连续加息六次，一年期存贷款基准利率分别上调到4.14%和7.47%。从全年调整利率情况可以看出，5月19日、8月22日和12月20日的利率调整情况是相同的，均为一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。分析频繁加息的主要原因是在引导货币信贷、投资合理增长的基础上，防止后续出现明显的整体性通货膨胀。央行六次加息短期内抑制了信贷的增长，减少风险，但促使了整体房地产的市场观望气氛，市场趋于冷淡。累计效应使得供房者的成本不断加大，对房地产市场的中长期供应也不利。

16、2.3 保障型住房及限价房8月7日，国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文), 其内容强调土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，确保廉租住房保障资金来源。9月30日,国土资源部又公布了关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知,除了明确廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%,还落实“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”的规定. 加大了土地供应结构调整力度和资金的落实。2007年11月18日-21日，国家总理温总理受邀访问新加坡, 了解关于

17、新加坡住房保障建设的经验及新加坡的住房保障政策,总理对住房保障建设的重视也预示着政府在调控型住房建设上也将加强。按照广州市住房建设规划(2006-2010年)，广州未来的土地供应中将有43%属于“调控型住房”，其中有相当一部分属于限价房，如此大量的土地供应势必增加市场的限价房供应量。9月29日,广州市国土房管局发布了广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)(征求意见稿)，主要提出了购买限价房的市民必须符合的条件等内容,2007年12月全国第一个限价房保利西子湾在广州闪亮登场,2008年初正式接受购买申请。2.4 加强商业信贷管理9月27日央行及银监会公布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（以后

18、称通知），其核心内容是提高第二套(含）以上住房的贷款首付款比例及利率水平，关键点就是第二套住房的认定标准。该政策被业内人士称为“927政策”，是今年以来对楼市影响最大的政策之一，对房地产市场的预期影响较明显。12月5日，继927政策后，央行及银监会又公布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（以后称补充通知）作为对927政策的深化释义，明确了以户为单位的“第二套房”认定标准。927通知及补充通知的施行本质上是货币政策紧缩在房地产行业的贯彻，目的更在于防范金融风险和抑制流动性过剩导致的经济过热，通过从供应和需求两方面着手，控制资金在房地产业的大量流入。新政的施行加剧了房地产市场的观望氛围并抑制

19、了市场投资，预期随着市场价格的理性回归、消费者对调控措施的消化，楼市会继续朝着谨慎向好的方向发展。 三. 商品住宅市场分析3.1 商品住宅市场供求分析3.1.1 2007年供不应求格局开始有所缓解（资料来源：广州市房管局）在商品住宅供应方面，2002-2005年间逐年下滑，直至2006年进入一个小高潮后，2007年又开始出现小幅下滑。2007年1-11月广州商品住宅预售面积为607.47万平方米，同比06年1-11月的638.48万平方米下降了约5%。在商品住宅成交方面，2007年1-11月成交量为758.69万平方米，约6.6万宗。由于供应量的减少以及楼价的上涨，其同比2006年1-11月的

20、851.1万平方米降幅约为11%，预计全年的成交仅为800多万平方米左右，同比下降近100万平方米。1-11月市场吸纳率为1.25，同比其前三年有所下降，表明2007年的房地产商品住宅市场供不应求局面开始逐渐缓解。3.1.2 07年上半年同比06年上半年成交量萎缩（资料来源：广州市房管局）（1） 政策等因素波及07年上半年成交量2007年上半年成交量萎缩，同比06年上半年降低了约16%。原因包括：第一，购房者的观望气氛没有被打破，宏观调控的消极影响尚未消除;第二，市场上的可售货量比较少，余货也剩余不多，买家可选择的空间已经非常小;第三，价格快速上扬，对购房需求产生了明显的抑制作用;第四，地产投

21、资魅力大，而上半年股市的魅力更大，部分投资客转战股市;第五，去年上半年的成交较为理想，基数较大。而2007年下半年估计约为385万平方米，同比06年下半年降低了约7%。2007年全年成交量约为800多万平方米（12月数据为估计），同比其去年下降12%。2007年全年成交量成绩差强人意。（2） 07年“十一”期间成交量缺乏本来的惊喜2007年的“五一”（见6月数据86.81万平方米）相对热闹，虽然同比去年下降19%，但是环比07年4月成交量上升了约46%。2007年“金九”（见10月数据57.74万平方米）、“银十”（见10月数据56.78万平方米）市场低迷，“金九”同比06年的成交量接近，“银

22、十”同比06年的成交量下跌约41%。2007年的“五一”以及“十一”各受到06年政策和07年9.27政策冲击，其中2007年房价升幅大亦对成交量造成很大的影响。3.2 商品住宅市场成交均价分析3.2.1 商品住宅价格逐年飙升（资料来源：广州市房管局）商品住宅价格自2004年开始反弹之后，价格一路飙升，2004年价格同比增幅为18.8%。2005年，其增幅回落到10.8%，而2006、2007年1-11月价格飙升的加速度变快，同比增幅分别为23.4%、34.4%。2007年1-11月约高出2006年价格2100元/，高价的记录逐年不断被刷新，2007年1-11月广州十区成交均价达到新高8487元

23、/。通过分析，我们认为，造成今年前三季度楼价快速上涨的原因主要包括以下五点：第一，楼市供应减少，楼市正处于“国十五条”引发的供应“空档期”，而购房需求依然旺盛，供不应求加剧;第二，楼面地价屡次刷新记录，被当作楼价上涨的理由之一;第三，发展商对后市价格的预期比较大，在提升价格时已“无底牌”，很多开发商的定价原则由原来的成本法、市场比较法迅速的转为“拍脑袋法”;第四，前三季度并无大杀伤力的政策出台，直至9月底;第五，市场上流动性资金过剩，人民币对美元升值，物价上涨压力较大，在某种程度上对楼价的上涨起了推波助澜的作用。3.2.2 十一以后楼市迅速转入低靡 （资料来源：广州市房管局）“十一”及以后市场

24、表现如下：第一，成交量下滑明显，9月、10月商品住宅成交量均约为58万平方米，比8月的70万平方米减少了12万平方米;第二，价格下跌幅度大，11月成交均价，比1月的7140元/约高出4400元/，增幅达到62%，但是环比10月下跌1000元/平方米以上;第三，营销费用增加，10月广告费用同比逆势增加，黄金周过后的广告费用投入也并未减少，10-12月份的广告费用逐月增加;第四，发展商趋于谨慎，国庆期间的价格折扣增多，期限延长;第五，单价走高之下总价的承受力备受考验，细积单位、性价比高的项目（特别是品牌项目）受追捧，楼市重回“价格敏感期”;第六，同区域楼盘竞争加剧、价格杠杆威力明显，由板块内“共赢

25、”转向“此消彼长”。探其究竟，信贷新政是直接原因，根本原因是价格疯高、买家质变，具体说明如下：信贷新政令广州各区域楼市不约而同出现“量价齐跌”的现象，说明政策是促成这一轮市场变化的直接原因;但政策并不是根本原因，根本原因是价格非理性上涨，使得需求萎缩，买家结构亦发生质变：调查显示，2005年的自住型买家占8成以上;信贷新政出台前后，投资型买家已占到3-4成，加上带有一定投资意识的自住买家（不急于买房，也用来家庭内居住，更看重保值、增值），整个“带有投资意识”的买家比例接近7成。市场以“带有投资意识”的买家为主，使市场对政策的敏感度明显提高，受到的影响力度也越大。3.3 各区域商品住宅供求分析2

26、007年1-11月广州十区商品住宅供求情况区域预售面积(万)成交面积(万)成交金额(亿元)成交均价(元/)全市615.42758.71643.908,487荔湾区28.3439.3634.008,639越秀区21.3728.6632.1711,226海珠区90.39119.81122.3710,214天河区103.01153.20186.9112,200白云区87.03119.0490.567,608黄埔区19.5616.8311.436,789番禺区98.77127.5989.417,008花都区126.56130.7059.454,548南沙区22.447.223.885,377萝岗区17

27、.9516.3013.728,416（资料来源：广州市房管局）从预售面积来看，花都区位于榜首，为126.56万，占总预售面积约21%，天河区和番禺区次之，各占17%、16%。从成交面积来看，天河区蝉联，为153.20万，花都区以130.70万摘取亚军，而番禺区位居其三，为127.59万，稍逊于花都区。这三个区的成交面积占了广州十区的50%以上。另外，对比2006年，萝岗区成交面积的增幅最大，超过100%。 从成交金额来看，天河区、海珠区、白云占据前三甲，分别为186.91亿元、122.37亿元和90.56亿元。 从成交均价来看，天河区、越秀区、海珠区继06年以来一直成为价格老大，分别为12,200元/、11,226元/和10,214元/。